マンション管理の用語集

マンション管理の用語集

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【あ行】

売主がサービスの観点から行う自主的な基準。建物等に不具合がある場合に、一定期間内は業者が保証する基準です。しかし、この基準を守れば法的な瑕疵担保貴任をすべて免れるものではなく、法的貴任は残ります。
総会に出席できない区分所有者が議決権行使を代理人に委ねるもの。
建物を地震などによる揺れなどの影響を避けるため、建物を構造上分割した接合部のこと。
コンクリートやモルタルに含まれている水に溶けやすい物質が、溶けて表面に現われる白い綿状の結晶物のこと。白華現象とも呼ばれます。
マンションに設置されているエレベーターは、財団法人日本建築設備・昇降機センターの「昇降機の維持及び運行の管理に関する指針」に従い、毎月1回点検を実際することが一般的です。
AEDの正式名称は「自動体外式除細動器」といい、従来のAEDは、資格を持った医療従事者だけが使えるに限られていたが、2004 年に厚生労働省の通達により医療知識のない一般の方も使用できるようなり、マンションでも住人自らが使用できるようになったことから、AEDを設置したマンションも増えている

【か行】

マションでは、多数の居住者が各々に建物の専有部分を所有しながら、廊下、階段、エレベーターなどの共用部分は共同所有し、それらを使用して生活しています。これらの管理運営をおこなうことを目的として、法により区分所有者の団体である「管理組合」が結成されます。マンションに複数の区分所有者が存在すれば管理組合は自動的に成立します。
マンションの管理組合では、総会の特別決議で、管理組合法人になることができます。特法人化のメリットとして、管理組合の名義で不動産登記をすることができるようになります。
管理組合の最高責任者ともいうべき立場にです。通常は、管理規約で理事長が管理者に就任します。その職務は、共用部分の保存行為や建物の維持・管理に必要な業務をおこないます。規約に別段の定めがない限り、総会の決議によって管理者を選任し、または解任することができます 。
管理組合の会計は、日常管理のために使う「管理費」と、大規模修繕に備えて積み立てる「修繕費積立金」に分かれています。一般的な管理組合では会計業務は管理会社に委託しています。
管理費は、管理組合を運営していくうえで経常的に必要となる費用にあてるためのものです。共用設備の保守点検費や管理員人件費、マンション管理士など専門家の活用に要する費用などに使われます。
監事は、管理組合法人以外では必置機関ではありませんが、管理規約の定めで、1人または数人の監事が置かれているのが通常です。監事は会計及び理事会の業務執行状況について監査して総会で報告します。
管理規約は、理事長が保管することになっています。そして、区分所有者や利害関係人からこの管理規約の閲覧請求があった場合には、正当な理由がない限り、拒むことができません。また、管理規約は保管場所を所定の掲示場所に示しておく必要があります。
マションの給水設備では、水道本管から供給される水を一旦受水槽で貯める「受水槽方式」と水道本管から直接接続する「直結方式」に分類される
共用部分は専有部分以外の建物の部分の他、専有部分に属しない建物の附属物及び法4条2項の規定により共用部分とされた附属の建物をいいます。そのうち法上当然に共用部分となるものと管理規約の定めにより共用部分となるものがあります。前者を法定共用部分、後者を規約共用部分といいます。
マンションの各住戸(専有部分)を所有する者を区分所有者と呼ぶ。法人、自然人を問いません。
管理規約は、マンション居住者の憲法といわれています。区分所有法では、権利関係などの基本原則を定めているが、マンションの管理や使用に関する基本的ルールは、各マンションの事情に応じて管理規約として制定することができる。この規約は、管理規約の制定は、法律上義務付けられているわけではありませんが、管理規約の設定は必要不可欠です。
管理規約は、理事長が保管することになっています。そして、区分所有者や利害関係人からこの管理規約の閲覧請求があった場合には、正当な理由がない限り、拒むことができません。また、管理規約は保管場所を所定の掲示場所に示しておく必要があります。
共用部分の変更は、特別決議で決する事項のため、区分所有者及び議決権のそれぞれ4分の3以上の多数による総会の決議が必要です。(この変更によって、専有部分の使用に特別の影響を及ぼすときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければなりません)区分所有者の定数については、規約で過半数まで減らすことができます。ただし、共用部分の変更が、形状又は効用の著しい変更の伴わない変更については普通決議で決することができます。
大規模修繕工事を行なう場合に必要となる「工事用足場」「仮設事務所」「仮設トイレ」などを一時的に設置する工事のこと。工事完了時にはすべて撤去されます。
マンション管理組合から委託を受けてマンションの管理をおこなう会社のこと。管理組合が管理会社に委託する業務の内容は、一般的には「事務管理業務」「管理員業務」「清掃業務」「設備管理業務」の4つに大別されています。
管理業務主任者とは、マンション管理会社が管理委託契約に関する重要事項の説明や管理事務報告をおこなう際に必要な国家資格者のこと。管理業務主任者になるには、管理業務主任者試験に合格して、管理業務主任者として登録することが必要です。
管理員業務は、居住者や来客者への対応の他、建物、設備等に異常がないかどうかを点検、業者の作業の立ち合いなどをおこないます。勤務形態としては住み込み、通勤、巡回の3方式がありますが、昨今では住み込みでの勤務形態は少なくなっています。
マンション管理会社がおこなう業務の内、管理組合の「会計の収入、支出の調停」、「出納」、「マンションの維持又は修繕に関する企画、実施の調整」のこと。一括しての再委託は禁止されている。
正式名称「建物の区分所有等に関する法律」のこと。マンションの管理を区分所有者が共同しておこなう際に、区分所有者間の利害を調整して、円滑な共同生活の場を確保することを目的としています。同法はマンションに関する憲法とも呼ばれておりこの区分所有法をもとに管理組合で管理規約や使用細則等のルールを制定します。
売主が買主に対して負う責任のこと。不動産の取引で引渡しを受けた後に隠れた欠陥があった場合に、売り主などが負う担保責任。
分譲マンションの販売当初の段階で、売り主が用意した管理規約です。マンションの購入時に、内容を確認して承諾の署名捺印をおこなうことで成立します。

【さ行】

将来予想される大規模修繕工事に備え、必要な金額を少しずつ積み立てていきます。これを修繕費積立金と呼んでいます。マンションの場合には、大規模修繕工事の直前になって積立金に不足をきたすことがよくあります。そこで、長期修繕計画を策定した上で、十分な修繕積立金を設定する必要です。なお、管理費とは区別して経理します。
区分所有権の目的である建物の部分をいいます。仕切壁、床・天井など、構造上区分され、独立して住居、店舗、事務所または倉庫として利用できる部分のことです。
マンションの各住戸に接する階段やバルコニー、トランクルームなどのように、共用部分でありながら、特定の区分所有者だけが使うことができる部分を専用使用部分と呼んでいます。そして、この専用使用部分を使用できる権利を「専用使用権」といいます。これらの専用使用においては、管理規約や使用細則によってその利用方法や、有償・無償が規定されています。
マンションの専有部分を所有している者を区分所有者、それ以外の賃借人などを占有者と呼んでいます。占有者は、建物又はその敷地もしくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負います。
マンションの管理に関する意思決定の場として、総会の制度が設けられています。管理者(理事長)は、少なくとも毎年1回総会を召集しなければなりません。管理組合運営の重要な事項は総会で決議する必要があります。総会は、管理組合の最高意思決定機関と呼ばれています。
使用細則とは、管理規約とは別に定めるマンションの生活や運用の具体的なルール。例えば「自転車置場使用細則」「防犯カメラ運用使用細則」などを定めます。管理規約には、マンションの重要な事項を定めていますが、細部までは盛り込めません。
そこで多くのマンションでは使用細則として具体的な事項を定めています。なお、使用細則は、管理規約とはことなり、総会の普通決議により、制定や変更ができます。
マンション総合保険は、マンションの共用部に関わる様々な事故を補償するものです。管理組合がマンション総合保険を付保することで火災や給排水管からの漏水事故などのリスクに備えます。また「施設賠償責任」「個人賠償責任」などの特約を追加することで、マンション内で起きた賠償事故全般についても補償されます。
事務管理業務は「出納業務」「会計業務」「管理運営業務」の三つに分けられます。
地震による被害に対する保険です。通常の火災保険では、地震等による損害は補償されません。そこで、管理組合が契約者となる火災保険( マンション総合保険など) に地震保険を付帯して契約できます。
マンションの図面、仕様書などの他、契約に必要な書類等の総称です。管理組合では、管理室などで確実にすることが必要です。
マンション管理会社との契約や更新の前に、管理会社は区分所有者等及び管理者等に対して、契約の重要な事項を説明する義務があります。この重要事項説明は、管理業務主任者がおこなう必要があります。
先取特権とは、法律が定める特定の債権を有する者が債務者の財産から一般債権者に優先して弁済を受ける権利のこと。
その人の職業や社会的地位等から考えて普通に要求される程度の注意義務のことをいいます。管理会社は委託契約に基づいて委託された業務を善管注意義務をもって管理にあたらなければなりません。

【た行】

特別の多数者の賛成を要する決議のこと。区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数、もしくは各5分の4以上の多数などにより決する。
マンションなどで、12~15年といった一定の時期ごとに計画的にまとめて実施する修繕工事を大規模修繕工事と呼んでいます。大規模修繕工事では、外壁の塗装、屋上防水、給水管の修繕等などをおこないます。
長期修繕計画とは、長期的な展望に立った修繕計画です。マンションは設備や部位ごとに傷み具合や寿命がまちまちであるため部分ごとの修繕計画が必要になります。また、長期修繕計画は、繕費積立金の額を変更する場合の根拠を明確に目的もあります。
既存建築物の今後予想される地震に対して安全性の診断。耐震診断の結果、被害が予想される場合には、軽減するために必要な補強や補修などの耐震改修をおこなう必要があります。
正式名称「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」のこと。多数の区分所有者が居住するマンションにおける良好な居住環境の確保を目的とした法律。
「マンションの管理の適正化に関する指針適正化推進法」によってマンションの管理の適正化を図るために国土交通大臣が定め、公表した指針。
正式名称「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」のこと。マンションを建替えるときに必要となる円滑に進めるための様々な手続きや方法が定められています。
不動産売買などにより権利義務を承継した者のこと。特定承継人は管理費等の債権を引き継がなければならないとされています。
一区画内に数棟の建物があり、その区画内の土地又は付属施設がそれらの建物の所有者の共有に属する場合をいう。
駐輪場の運用方法は「管理規約」や「使用細則」で定められていることが多い。実務は、管理組合から管理会社に委託している場合が多い。昨今では、空きスペースが不足していることが多いため有料化や登録制が一般的になっている。共用(シェア)自転車の導入を検討する管理組合も増えている。
これまで外壁調査では、足場を組んだり作業員がロープで降下してテストハンマーで打診する方法が主だったが、分譲マンションでもドローンを活用した赤外線による外壁調査がおこなわれるようになった。従来では簡単には調査出来なかった箇所を短時間で調査できるようになり、コスト面でも足場を組む必要がないため、費用を大幅に削減できるメリットがある。一方で非接触方式のため、テストハンマーによる打診方式による調査と比較して精度は落ちるデメリットがある。

【な行】

マンションの建物や設備の故障や破損といった軽微な不具合対する修繕のこと。修繕費用は主に管理費から支出される。

【は行】

原則として区分所有者及び議決権の各過半数による決議事項。
点検業務には日常点検や法定点検があるが、消防設備点検やエレベーター点検など一定の資格者がおこなうことが義務付けられている点検のこと。
正式名称「住宅の品質確保の促進等に関する法律」のこと。品確法により、売り主は建物の引渡しの日から最低10年間にわたり瑕疵担保責任を負うこととされています。
正式名称「マンション標準管理規約」。管理規約を定める場合の標準モデルとして国土交通省が公表している管理規約のひな型のこと。「単棟型」「団地型」「複合用途型」の3種類がある。
正式名称「マンション標準管理委託契約書」。国土交通省がマンションの管理組合とマンション管理会社の管理委託契約書の指針として公表しているもの。
駐車場の附置義務制度とは、地方公共団体の附置義務条例により、一定の規模以上の建築物を新築する場合に敷地内に駐車場を設けることを義務付ける制度です。多くの自治体でマンションの駐車場にも条例が適用されています。
不動産の相続などにより権利義務の一切を承継する者のこと。

【ま行】

マンションとは、一般的にアパートよりも大型の共同住宅を表す。鉄骨コンクリート構造のものが多い。
マンション管理士は国土交通大臣等の実施する試験に合格し、マンション管理士として登録した者。管理組合から依頼を受けて管理に関する支援業務おこなうことを主な業務としている。もっと詳しく
(財)マンション管理センターが実施。管理組合の文書や図面を電子化して整理・保管する機能や、インターネットを通して組合員が情報を共有化することが可能。

【や行】

【ら行】

マンション管理組合を代表し、管理組合の最高責任者といえる立場。管理規約では、理事長を管理者とすることが一般的。
理事は、総会の決議によって選任される理事会のメンバー。マンションの規模や運営によって「会計担当」「町会担当」といった役職が与えられることが多い。
理事会は、理事により構成される業務執行機関のこと。理事会は、通常は区分所有者から総会で選任された複数の理事で構成され、管理組合の総会議決事項や管理規約に定められた業務をおこなう。
主に大規模修繕工事や長期修繕計画の作成の前に専門の機材等を用いて、建物の劣化状況を調査すること。

【わ行】