マンションや共同住宅での暮らしというと「ご近所付き合いが煩わしい」と感じる方が多いようです。しかし昨今では、住人の高齢化や震災などの影響で、コミュニティの大切さが見直されています。共同生活の中で挨拶が気持ちよく交わされる関係。そして、いざというときに頼れる専門家がいる。そんな新しい暮らしのかたちが求められています。

管理会社への委託方式(自主管理・一部委託・全部委託)各々の特徴

マンション管理は、本来は管理組合が主体となっておこなうべきものですが、管理組合の業務の範囲は幅広く、なかには法律の知識や設備などの専門的知識を要することが多いため、実際の管理は管理会社に委託することがほとんどです。管理会社にどの程度管理を任せるかによって「全部委託」「一部委託」「自主管理」方式という3つの管理形態があります。

管理会社への委託割合に応じて3つの管理方式

共用部分の3つの管理形態

マンションの管理は、管理会社への管理業務の委託の割合に応じて、以上のように3つに分類されています。

管理方式1│管理組合による「自主管理方式」

管理組合が管理を直接行う方式です。管理会社を必要としないため、管理会社への委託方式に比較して割安となることや、組合員自身が業務を行うことで管理に対する意識の向上が望めます。

その反面、マンション内の個人間のトラブル解決等など心理的負担や、管理業務に対する労力や時間がかなりの負担となります。また、管理組合が管理員等を直接雇用する場合にはその労務対応が必要です。

管理方式2│管理会社への「一部委託(部分委託)方式」

管理業務の一部を管理会社に委託して、その他の業務を管理組合が直接実施するか、もしくは専門業者と直接契約する方式です。

「事務管理業務」のみを管理組合がおこない、専門的な業務、例えば「設備のメンテナンス」や「清掃業務」「管理員業務」は業者に依頼するケースなどがあります。自主管理方式に比較して、組合員の労力や時間の負担は減りますが、同時に費用負担が増加することになります。

管理方式3│管理会社への「全部委託(一括委託) 方式」

管理業務のすべてを管理会社に委託する方式です。これにより管理会社が委託契約に従ってすべての業務を実施するので、管理会社の全面的なサポートが受けられることで、組合員個々の負担が軽減されます。

また、設備の故障や事故等緊急時の対応が迅速になります。その反面、 自主管理方式と比較して費用が割高になることや、組合員個々の管理に対する意識が他人任せになりがちになることがデメリットになります。

総括

新築の分譲マンションでは、一般的には、分譲会社があらかじめ委託方式を定めているため「全部委託方式」を採用していることがほとんどです。しかし、管理会社にすべて任せる「全部委託方式」ではなく必要に応じて、専門業者に個別発注する「一部委託方式」への変更をおこなうこともできます。
いずれにしても、前述の3つの方法には、それぞれに長所、短所があるので、この内で管理組合として最も合った管理方式を選択することが重要です。

多くのマンションでは管理業務の大部分を管理会社に委託していることもあり、管理組合や理事会のの主な業務は、管理会社に委託した業務の履行状況のチェックが主な業務となりますが、いずれの方式を採用するにしても自分たちの財産を自分たちで守るという意識をもつことが大切です。