マンションや共同住宅での暮らしというと「ご近所付き合いが煩わしい」と感じる方が多いようです。しかし昨今では、住人の高齢化や震災などの影響で、コミュニティの大切さが見直されています。共同生活の中で挨拶が気持ちよく交わされる関係。そして、いざというときに頼れる専門家がいる。そんな新しい暮らしのかたちが求められています。

自主管理マンションは特に理事のなり手不足が深刻である|理事会運営

マンションの管理業務を、管理会社に業務を依頼することなく管理組合が実施することを自主管理と呼んでいます。理事会を中心としてマンションを管理運営していくので、管理組合員の負担も重くなりがちなため、高齢化などを背景に理事のなり手がいないといった問題が起きています。今回は、自主管理マンションの現状について考えていきます。

自主管理マンションとは

本来マンション管理は、区分所有者で構成される管理組合が主体となっておこなうべきものです。しかし、管理組合の業務の範囲は幅広く、なかには法律の知識や設備などの専門的知識を要するものがたくさんあります。実際におこなう分譲マンションの管理には、「全部委託」「部分委託」「自主管理」という3つの管理形態があります。

3つの管理形態の中で、自主管理は、管理会社に一切業務を任せないで区分所有者自身で管理することを指します。自主管理マンションでは、マンションの管理を管理会社任せにしないで、区分所有者自らの責任のもとで、管理していくという姿勢はマンション管理の模範的な運営です。

設備の保守点検は専門業者と直接契約をして委託しますが、その他の管理業務に関してはできる限り、理事会が中心となって業務をおこないます。このように、自主管理マンションは区分所有者の負担が大きく、管理組合の意識が高くないと継続していくことは困難です。

自主管理マンションでは特に理事のなり手不足が深刻
自主管理マンションでは、居住者の高齢化などを背景に、理事のなり手不足が深刻化し組合運営に支障が出る例も目立ってきました。

自主管理マンションのメリット

自主管理マンションの一番のメリットとしては、管理費の総額に占める管理会社への支払い(管理委託費)は高い場合で6~7割になりますが、管理組合が専門業者に直接発注することで、管理会社のマージン分を削減できることです。

メリット1│管理会社がいないので管理費が安い

一般的に、分譲マンションにおける管理会社への支払いが管理コストに占める割合はかなり高いので、法定点検業務など有資格者でなければできない業務以外を、区分所有者自らおこなうことで、管理会社への支払いが必要なくなり管理コストの節減になります。

メリット2│住人同士の結束が強い

管理会社がいないことで、住民同士の結束が高まり、自分たちのマンションを自分たちで管理し、より良いものにしていくという意識。熱心に管理組合の運営が行われて、前向きな良い提案が出やすく、結果としてマンションの管理が責任感を伴うものになります。

自主管理マンションのデメリット

自主管理のデメリットは、居住者に高齢者が増えるなどの理由で理事のなり手がいないとなった場合に、管理組合運営が疎かになりかねないことです。

また、分譲マンションに限ったことではありませんが、人と人との関係は得てして難しい関係になることも少なくありません。居住者間のトラブルが発生した場合に、管理会社に頼ることができません。

デメリット1│役員(理事)のなり手がいない

築年数の経過した老朽マンション等だと、居住者の高齢化や賃貸化などの影響で、理事のなり手不足は深刻で、なり手はいても普段仕事が忙しかったりと、理事会を中心とした管理組合運営を機能しなくなってきているというマンションも少なくありません。

最近では、マンションの老朽の進行やマンションの高層などによって、マンション管理の複雑化が進んでいますので自主管理をおこなうのは簡単ことではありません。

デメリット2│大規模マンションでは自主管理は難しい

実際に自主管理をおこなっているマンションの多くは、総戸数が10戸、あるいは20戸といった小規模のマンションが多数を占めています。

例えば、小規模のマンションなら理事会で管理費の徴収などができたとしても、大型のマンションの場合はそう簡単ではありません。

自主管理マンションの現状

管理事務の実施状況(出所:平成25年度マンション総合調査)

平成25年度マンション総合調査│管理事務の実施状況

マンションの管理に関する公のデータによると、「全部委託」または「一部委託」を採用している分譲マンションの数は日本におけるマンション総数の実に9割以上にのぼります。
一方で管理会社任せにせず、自分たちでマンションを管理している「自主管理」マンションは全体の数から見るとかなりその数は少ないといえます。

管理会社に業務委託するマンションも増えている

理事の負担の大きい自主管理を維持することが困難なことから、管理会社への業務委託を検討する管理組合が増えています。

管理会社に委託することで、理事会の負担は大幅に軽減されます。また、マンション管理士等の専門家が理事長などに就任する第三者管理方式を検討する管理組合も増えています。

総括

自主管理マンションでは、管理会社に業務を委託していマンションと比較すれば、理事の負担、そして、理事が不在になった場合の深刻度もずっと高くなります。

管理会社に業務を委託している場合には、言葉はあまり適切でないかもしれませんが、面倒なことは管理会社に任せることができますが、自主管理マンションの場合はそうはいきません。

また、自主管理マンションは築年数が経っていて居住者の高齢化が進んでいるケースがが多いことから、理事のなり手を確保していくことは非常に困難なことでしょう。