管理の専門家・コンサルタント

管理の専門家・コンサルタント
マンションの管理では専門的な知識が必要な場面も少なくありません困った時には専門家の助けを受けることも必要になります。マンションで長く生活していれば建物や設備の故障や、住人間のトラブルに遭遇することもあるでしょう。マンション管理は、居住者の高齢化、建物の老朽化、無関心層の増加などにともない、区分所有者による理事会が中心となって管理をおこなう方法にも限界がみえてきました。そこで管理組合のサポート役としてコンサルタントを活用をすることが一般的となってきました。今回はマンション管理のコンサルタントの役割と必要性について考えていきます。

分譲マンションでのコンサルタントの活用

マンション管理組合が必要としているコンサルタントとは、管理組合役員の立場にたって適切な助言や支援等を行うマンション管理の各分野の専門家です。よく分譲マンションの管理のコンサルタントというと「管理費削減」や「管理会社変更」など経費の削減を目的としたものが想像されるようですが、実際にはそれはコンサルタント業務の一部でしかありません。

マンションでよくあるトラブル

平成30年度のマンション総合調査結果でも76.8%ものマンションが何らかのトラブルを抱えています。また、同調査での専門家の活用状況を見ると、建築士や弁護士、マンション管理士といった専門家が活用されています。

 

マンション管理組合での専門家の活用状況

マンションでは様々な事態が想定されるため、住人間のトラブルの予防や解決といった管理組合の運営全般に関することや、大規模修繕工事や給排水管のリニューアルといった技術的なこと、理事会運営の補助といった様々なコンサルタント業務があります。管理組合がコンサルタントに支援を依頼する場合に大切なことは、どのような依頼をするにしても管理組合のニーズにあったプロフェッショナルなコンサルタントに依頼をするということです。また費用負担が難しいと言う場合には、公的機関で相談してみるのもおすすめです。行政ではマンション管理士や一級建築士などの無料相談や派遣などを行っている場合があります。

業界団体等の「相談窓口」を活用して、マンションのトラブルや問題を解決

マンションは共同生活の場ですので、どんなに管理規約などでルールを制定しても価値観や生活スタイルの違いなどによりトラブルを完全に防ぐことはできません。こうした場合には、まずは日常業務を依頼している管理会社の担当者(フロント)に協力を依頼するのが基本ですが、それでも解決に至らない場合には、専門家の無料相談などを積極的に活用します。

マンション管理センターの無料相談窓口

公益財団法人マンション管理センターでは、国の指定を受けたマンション管理に関する相談窓口を設けています。特定の業者等の紹介をしてもらうことはできませんが、無料で管理組合の皆さま等からの相談を受けつけています。

マンション管理業協会の無料相談窓口

一般社団法人マンション管理業協会では、分譲マンションの管理に関する相談を受け付けています。特に日常業務を依頼している管理会社に関する問題や相談であればこちらを窓口を活用するのも良い方法です。

ADR制度を利用したトラブル解決

一般社団法人日本マンション管理士会連合会では、マンション紛争解決センターを設けています。ADR(裁判外紛争解決手続き)実施者養成講座に合格したマンション管理士が調停人を務めます。ADRは民法上の紛争を当事者と利害関係のない公正中立な第三者が当事者の言い分を聞きながら解決を図るもので、裁判制度とは違い、迅速で安価、非公開が特徴です。マンションでの騒音トラブルのほか、駐輪場や駐輪場などのトラブルの解決に適しています。

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マンション管理組合の要望に応じて専門家を選ぶ

マンション管理組合が支援を依頼するコンサルタントとしては、マンション管理士のほか、弁護士、建築士、公認会計士、税理士等の国家資格取得者などが考えられます。マンション管理士等の個人の他、法人としては、大規模修繕工事の際に建築事務所や設計事務所等が利用されています。

大規模修繕工事をコンサルタントに依頼

大規模修繕工事期間中は特に理事の負担が大きいため、大規模修繕工事のコンサルタントに支援を依頼するのも良い方法です。

防火管理者を外部の専門家が代行

防火管理者を専門家に外部委託することで、防火管理者のなり手を確保できるだけでなく、日常の点検や消防訓練などが確実におこなわれ、安全な生活を確保するこができます。

管理会社の変更の支援をコンサルタントに依頼

管理会社の変更は、理事会にとっては手間暇がかかり責任も生じます。コンサルタントに支援を依頼することで、公平性を担保して管理会社変更に関して居住者からの不満やトラブルを防ぐ役割も期待できます。

専門家が「顧問」や「理事」になって支援

役員のなり手不足が顕著なマンションでは管理不全になる恐れがあります。マンション管理士等のコンサルタントを顧問として採用し、支援やアドバイス受けることも有効でしょう。

マンション管理士の顧問契約

マンション管理組合の運営を長期的な視点で適正化を目指すのであれば、マンション管理士等のコンサルタントの支援を受けることをおすすめします。

理事にコンサルタントが就任

以前から、管理組合がマンション管理士等の専門家に対し、相談や援助を求めることは一般的でしたが、さらに進んで、外部の専門家が理事となり、直接管理組合の運営に携わる方法です。この方法のことを、理事代行・第三者管理・管理者管理方式などと呼んでいます。

監事にコンサルタントが就任

タワーマンション等の大規模なマンションでは、区分所有者から選任された監事による監査では不十分なため、公認会計士等の外部監査を実施するマンションも増えています。

コンサルタントが必要になった理由と背景

居住者の意識の変化などにより理事会へのクレームは増加し、建物の老朽化などにより理事会のへの負担は増しています。また、標準管理規約の改正などもあって、外部のコンサルタント(専門家)に支援を受けようといった動きも流れもみえてきました。

コンサルタントを買う蝶するメリットは専門的な支援はもちろんのこと、マンション住民と理事会との間にコンサルタントが加わることで、居住者の不満やクレームが理事会に直接ぶつけられることがなくなることです。

コンサルタントを採用することで、管理組合にとって費用負担が追加されることは事実ですが、国家資格であるマンション管理士、建築士・弁護士などの資格や豊富な経験を活かすことで、理事会の負担を減らすとともに、管理の質の向上や経費の削減効果などが期待できます。

今後の分譲マンションの管理は、外部のコンサルタントを活用していくことが当たり前になっていくでしょう。

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