管理会社(デベロッパー・独立・ビル系)3タイプのメリット・デメリット

マンション管理会社3つのタイプ管理組合向け
編集部

「マンション管理の教科書」は『伝え方を変えれば管理組合に届く』をコンセプトに多くの問題を抱える管理組合に有益な情報提供や魅力的なサービスをつなげるプラットフォームです。

【マンション理事長の教科書】をフォロー
マンション管理組合が業務を委託するマンション管理会社には、その企業の成り立ちから、主に「デベロッパー系」「独立系」「ビルメンテナンス系」の3タイプ(系統)に分類されます。特に管理会社の変更(リプレイス)検討する場合には、タイプごとの「メリット」や「デメリット」を理解する必要性があります。今回は「デベロッパー系」「独立系」「ビルメンテナンス系」管理会社のそれぞれの特徴について学んでいきます。

マンション管理会社のタイプ

マンション管理会社は、大規模な設備投資が必要ないので、比較的新規参入しやすい業界といわれており、全国で2,300社以上あります。マンション管理会社は、その成り立ちによって「デベロッパー系」「独立系」「ビルメンテナンス系」の3タイプに分類され、それぞれに特徴があります。マンションの管理組合が管理会社の変更を検討する際の参考として、3タイプごとの特徴について説明します。また、管理会社の変更は考えていなくても、自分たちのマンションの管理をおこなっている管理会社の特徴を把握することは重要なことです。

タイプ1│『デベロッパー系』管理会社の特徴

デベロッパー系のマンション管理会社は、主に新築マンションを分譲するデベロッパーの管理部門が独立した子会社です。基本的には、親会社が分譲したマンションの管理を受託することが多いため、積極的に他の管理会社の管理物件(マンション)に対し、リプレイスの営業をおこなうことはありません。ブランド力があり信頼感はありますが、そのブランド力に頼り、管理組合が管理会社に支払う管理委託費が高めに設定される傾向があり、安価な独立系管理会社へ変更されることが多数あります。

デベロッパー系管理会社のメリット

  • マンションの設計情報が豊富でトラブルの対応が正確
  • 同じデベロッパーの似た仕様の管理実績が多く管理の質が安定
  • 大企業のグループ会社が多く、経営基盤が安定
  • 分譲時から管理を継続することで、責任の所在が明確

デベロッパー系管理会社のデメリット

  • デベロッパーに対し、アフターフォロー等で弱腰
  • ブランド力により管理委託費が高めに設定される傾向
  • 営業をしなくても受託数が増えるため積極的な提案が不足

タイプ2│『独立系』管理会社の特徴

独立系のマンション管理会社は、デベロッパー系とは違い、親会社を持たない独立した企業で、マンション管理を専門にしている中小企業が多いのが特徴です。独立系の管理会社は、積極的にデベロッパー系の管理会社の管理物件(マンション)に対しリプレイスの営業をおこない管理戸数を増やしています。
デベロッパー系の管理会社とは事情が違い、積極的に営業をしないと管理戸数を増やすことができないこともあり、デベロッパー系に比較して、管理委託費は安価な傾向があります。しかし、その分の利益の不足分を補うために「大規模修繕工事」や「日常修繕の工事」などを割高に受託することで利益を確保する傾向があります。

独立系マンション管理会社のメリット

  • 管理委託費がデベロッパー系に比較して安価
  • 独自のサービス開発など、積極的な提案がある
  • 他で管理を断られたマンションでも対応してくれる
  • デベロッパー系から変更すると責任の所在が曖昧になりがち

独立系マンション管理会社のデメリット

  • デベロッパー系に比較して、建物の設計などの情報が不足
  • 管理委託費が安いことによるサービスの品質が低下の懸念
  • 管理委託費を安価な分、工事費用で収益をあげる傾向

タイプ3│『ビルメンテナンス系』管理会社の特徴

ビルメンテナンス系のマンション管理会社は、主にオフィスビルや商業施設などの管理を主力としています。元々ビルメンテナンス系の管理会社は、商業施設やオフィスビルのメンテナンスをおこなってきたことから「清掃」や「設備の保守」などハード面での知識や経験は豊富です。一方で、マンション管理組合の運営や、理事会への支援業務などソフト面での対応については、弱い傾向にあります。

ビルメンテナンス系管理会社のメリット

  • マンションの設備保守などハード面での知識が豊富
  • 商業施設などを管理していることから清掃業務が得意
  • 建築や設備に関連する有資格者が多数在籍

ビルメンテナンス系管理会社のデメリット

  • 管理業務主任者などのマンション専門の資格者が不足
  • 理事会の運営支援などのソフト面でのサポート力が不足

この記事のまとめ

ここでご紹介したようなマンション管理会社の3タイプの傾向ごとのメリット・デメリットは、あくまで一般的な傾向ですが、大まかな傾向をつかむための参考にはなります。管理会社の変更を検討する場合だけではなく、自分たちのマンションを管理する管理会社の傾向を把握することは、管理業務の質の向上に重要なことです。