マンション管理組合

マンション管理組合
マンションの管理は管理会社がするものと思ってい方も多いようですが実はそうではありません。マンションの管理をおこなうのはマンションを購入した区分所有者ご自身の仕事です。しかし、マンション管理の仕事を大勢でバラバラに管理をおこなっていくのは、あまりにも効率が悪すぎます。そのため、区分所有者全員で建物の維持管理をおこなうための組織として「管理組合」が設けられます。「マンションの価値は管理で決まる」といわれるほど、マンションにとって管理組合が果たす役割は大切なものです。

「マンション管理組合」に区分所有者全員が自動加入する

マンションの管理組合は、マンションを管理するための団体です。マンションの区分所有者になると管理組合に自動的に加入することになります。マンションの住戸の購入者は管理組合のメンバーに必ずなるということです。管理組合の設立は区分所有法を拠り所にしています。この区分所有法では「区分所有者全員で管理を行うための団体」を構成するとしています。この団体がすなわち管理組合です。

 

区分所有法により管理組合が成立

 

いってみればマンションを購入したら区分所有者になって自動的に管理組合のメンバーになるということです。マンションの管理の仕事はこの管理組合、すなわち区分所有者が中心となっておこなっていきますが、マンション管理の仕事は面倒だから区分所有者、管理組合を辞めたいと思っても自分の意思で区分所有者をやめたり、管理組合から抜けることはできません。

管理組合には自動的に加入して辞めることができない

管理組合には自動的に加入して辞めることができない

マンション購入した時点で自動的に管理組合のメンバーになってマンションを売却するまでは管理組合員としてマンション管理に携わっていく必要があります。さらに管理組合の中には区分所有者を代表して日常的な管理業務を行うための理事会が組織されます。いずれは、順番で理事や監事に就任して具体的な管理業務ををこなしていくことになるでしょう。

マンション管理組合と理事会の関係

管理組合がマンション管理の仕事をしていくとはいっても毎回、組合員全員が集まって話し合いをするのはあまりにも非効率です。そこで管理組合を代表して管理をおこなうための理事会が組織されます。

 

マンション管理組合の組織図
理事会は複数の理事で構成され、それぞれ「理事長」「副理事長」「会計担当理事」などの役職が与えられます。理事会では日常的な維持管理にかかわる具体的な業務や、総会に諮る議案等の作成をおこないます。管理組合での理事の決め方は、マンションごとに様々ですが、一般的には順番で選ばれるケースが多いでしょう。理事の中でも特に理事長は区分所有法で定められた管理者という立場になりその責任は重いものになります。

管理組合には業務をチェックする監事も置かれる

管理組合の中には管理組合の会計の状況や理事会の活動状況などをチェックする役割を担う監事が置かれます。監事は、理事ではありませんので本来は毎回理事会に出席する義務はありませんが、管理組合の慣例やルールで理事会に出席しているケースも多いようです。しかし監事は理事会の決議に加わることはできません。これらの理事と監事を合わせて管理組合の役員と呼んでいます。

理事会が管理組合を代表して仕事をおこなう

理事会の働きがマンション管理の良し悪しを左右するため、理事会の役割はとても重要なものです。管理組合の役員は、毎年交代する方法が一般的ですので自分の順番が回ってきたらよほどの事情がない限りは引き受けるのが分譲マンションを購入した方の義務ともいえるものです。

しかし近年では、マンションの区分所有者の高齢化や無関心層の増加などの影響もあって管理組合の役員のなり手不足が深刻化しています。そのため管理組合の理事に区分所有者以外の全部の専門家が就任するケースも増えています。こうした外部の専門家が理事長になる仕組みのことを第三者管理方式や管理者管理方式と呼んでいます。

マンションの管理は管理会社がしてくれる?

マンションの管理は管理組合や理事会が中心となって行うとは言ってもマンション管理には専門的な知識を要することも多くまた理事会のメンバー全員がそれほど多くの時間を管理業務に避けるわけではありません。

そこでこうした管理業務の一部または全部をマンションの管理会社に業務委託している管理組合が大半です。管理会社は管理組合にかわって、定期的に建物や設備の点検をおこなったり、管理会社から派遣された管理人やコンシェルジュが日中マンションの現場で管理業務に携わるケースも多いでしょう。

 

管理組合と管理会社の関係

マンションの管理は管理組合が中心となっておこなう

マンション管理会社に管理業務のほとんどを任せていたとしても、自分たちのマンションの管理は管理組合でおこなっていくことが基本です。最終的な決断は管理組合や理事会が行わなければなりません。例えば、管理会社が実施した点検で不具合を発見しても、実際の修理には管理組合が費用を支払わなければならないわけですから管理会社が管理組合に勝手に修理を行うことはできません。

ですから、管理会社から報告を受けた理事会が話し合いを行って修理を検討していくのか迅速に判断しなくてはなりません。仮に理事会が面倒だからといった理由ででそのまま放置すればいつまでも故障が直ることはありません。

したがって、理事会が活発に活動することが管理組合運営を支える原動力になり、管理組合や理事会運営がそのマンションの管理の良し悪しを左右します。マンションを所有したら管理組合のメンバーになって、いずれは管理組合の役員となって活動をしなくてはならないということを覚えておきましょう。

マンションの管理組合の運営方法は、マンションの数だけあります。ですから、何か問題が発生した場合には、解決の仕方のほとんどは、マンションの実情によって決められます。それぞれのマンションの問題は、そのマンションに住んで問題の内容を実感で十分に理解できる方が、最良の解決者となるわけです。

古いマンションほど重要になるのが管理組合

マンション管理組合は、そのマンションが存在する限り管理組合も活動を続けなければなりません。どんなに活発な管理組合であっても二年や三年程度で仕事をしなくなってしまったのでは、何の意味もない存在になります。

どこのマンションでも建築後の経過年数が古くなるほど問題が多くなりがちですから、築年数の経過したマンションほど、管理組合の役割は大きくなると言っていいでしょう。

例えば、築年数の経過したマンションの場合には、建物の老朽化で修繕が必要な箇所も増えてきます。また、途中から入居する人が多くなり、建築当初の入居者が話し合って決めたゴミの捨て方や駐輪場の使い方などのルールがいつのまにか守られなくなってトラブルを起こすといった例はいくらでもあります。

こういう場合にも、問題の解決者になれるのはそのマンションの管理組合しかないわけですから築年数の経過したマンションほど管理組合の役割が重要になることは明らかだと言えます。

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