マンションや共同住宅での暮らしというと「ご近所付き合いが煩わしい」と感じる方が多いようです。しかし昨今では、住人の高齢化や震災などの影響で、コミュニティの大切さが見直されています。共同生活の中で挨拶が気持ちよく交わされる関係。そして、いざというときに頼れる専門家がいる。そんな新しい暮らしのかたちが求められています。

マンション管理組合は区分所有者全員で共用部分を管理するための団体

分譲マンションでは区分所有者が共用部分を共同で管理するために管理組合を設立します。管理組合の業務は多岐にわたり「建物」や「施設」の維持のほか、居住者の共同生活を維持するための活動などが含まれています。今回はマンション生活の基本である管理組合について学んでいきます。

マンション管理組合の役割

分譲マンションの部屋の購入者を区分所有者と呼びますが、この区分所有者全員が「建物」「敷地」および「付属施設」の管理を行うための団体が管理組合です。

マンションの専有部分の管理は、当然、区分所有者が自分でおこなうことになりますが「共用部」や「敷地」等については、区分所有者全員の共有財産であるため区分所有者全員が管理組合をつくって管理をおこなっていきます。

こうした性質上、希望するしないに関わらず、区分所有法によって当然、組合員になるものとされているため、マンション外に居住していても、住戸の所有者であれば所有マンションの管理組合員となります。

区分所有法(区分所有者の団体)
第三条

区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分(以下「一部共用部分」という。)をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。

マンション管理組合の業務

標準管理規約より(抜粋)

  1. 管理組合が管理する敷地及び共用部分等の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理
  2.  組合管理部分の修繕
  3. 長期修繕計画の作成又は変更に関する業務及び長期修繕計画書の管理
  4. 建替え等に係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
  5. 適正化法第103条第1項に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理
  6. 修繕等の履歴情報の整理及び管理等
  7. 共用部分等に係る火災保険、地震保険その他の損害保険に関する業務
  8. 区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為
  9. 敷地及び共用部分等の変更及び運営
  10. 修繕積立金の運用
  11. 官公署、町内会等との渉外業務
  12. マンション及び周辺の風紀、秩序及び安全の維持、防災並びに居住環境の維持及び向上に関する業務
  13. 広報及び連絡業務
  14. 管理組合の消滅時における残余財産の清算
  15. その他建物並びにその敷地及び附属施設の管理に関する業務

マンションの管理組合をりかいするためのポイント

ポイント1│自動的に管理組合に加入する

マンション管理組合は区分所有者全員で組織される団体です。マンションの部屋を購入した時点で本人が「希望する」「希望しない」にかかわらず 自動的に管理組合のメンバーになり、そのマンションの管理組合に加入したことになります。

管理組合から脱退したいと考えても自由にできることではありません。マンションの部屋を売却するなどしてその所有権を手放すことにより、はじめて管理組合を脱退となります。また本人が死亡するなどして、部屋の所有権を喪失したときも当然に組合員ではなくなります。

ポイント2│マンション管理組合の法人化

 ほとんどのマンション管理組合は法人ではありませんが、総会で特別決議をおこない、登記をすることで、マンション管理組合を法人化することが可能です。

法人化する最も多い理由は、管理組合が近隣の土地を購入する場合などにおいて、理事長名義ではなく、管理組合法人名義でおこなうためです。

また、法人化によって銀行口座も法人名義にすることができますので、これまでの理事長名義の場合には必要であった、交代のつど口座名義の変更をする手間が不要となるメリットもあります。

ポイント3│管理組合と自治会(町内会)との違い

マンションの自治会には2つのタイプがあり、マンションとして地域の町内会に加入する場合の他、マンション内に管理組合とは別に自治会をつくることがあります。

管理組合とは目的がことなり、自治会は主に「地域とのつながり」や「住人同士のコミュニケーション」をはかることを目的としています。

「お祭り」や「イベント」などの他、自主防災活動などをおこなうなど、自治会は主にコミュニケーションを目的とした任意の団体ですので、所有者が必ず加入することになる管理組合とは性格が異なります。管理組合と自治会の活動は混同しないように注意が必要です。

ポイント4│マンション管理組合の理事会の役割

一般的な分譲マンションでは、その管理のために、管理規約において、理事会を置くことを規定しています。

理事会は複数の理事で組織され定期的な「理事会の開催」や「管理会社との打ち合わせ」「消防訓練」「懇親会」などの各種イベントの主催などをおこないます。

理事会の活動は「平日の夜間」や「土日曜日」などにおこなわれることが多いため、理事としての活動は嫌煙され理事のなり手がいないマンション増えています。

しかし。理事会運営がそのマンションの良し悪しを左右し、分譲マンションの資産を守るもっとも重要な役割を担うのが理事会といえます。理事会が活発に活動することが、マンション管理組合の運営を支える原動力になります。

ポイント5│マンション管理組合の総会

マンション管理組合の総会は、管理組合の運営上、重要な案件を決めるマンション管理組合の最高意思決定機関としての役割を担います。

総会には、年に一回の開催が義務付けられている通常(定期)総会の他、必要に応じて臨時総会が開催されることもあります。総会はマンション管理組合にとっての将来を決める最も基本的で重要な役割を持つ行事として大切にしなければなりません。

実際には総会の出席者がほとんどいないマンションもあれば、数多くの総会参加者がいて、熱心な質疑応答がおこなわれるマンションまで様々です。

マンションの総会はマンションの資産を守るもっとも重要な役割を担うとともに、住人同士が顔を合わせ、コミュニケーションを育てるきっかけとなる大切なイベントでもあります。

総括

このように「マンションの管理組合」は区分所有法に基づき、区分所有者全員で構成される共用部分の維持管理をおこなう団体です。

管理組合の業務は多岐にわたり「建物」や「施設」の維持のほか、居住者の共同生活を維持するための活動などが含まれています。

現実的には、管理組合員だけでこのような業務をおこうことは難しいため、専門的な業務は管理会社に委託するケースがほとんどです。その場合にも、マンション管理の主体は管理組合であることを忘れずに、管理会社任せにならないようにマンション管理に関心を持つことが重要です。