マンション管理組合の役割
分譲マンションの部屋の購入者を区分所有者と呼びますが、この区分所有者全員が「建物」「敷地」および「付属施設」の管理を行うための団体が管理組合です。
マンションの専有部分の管理は、区分所有者が自分でおこなうことになりますが「共用部」や「敷地」等については、区分所有者全員の共有財産であるため区分所有者全員が管理組合をつくって管理をおこなっていきます。
管理組合の組合員全員でさまざまな業務を行うのは非効率的なため、理事会を組織して理事長や監事など選任された役員が中心となって、管理組合の業務を実施していきます。
管理組合がおこなう管理の対象範囲は？
管理組合がおこなう管理の対象は、建物や敷地、自転車置き場、ゴミ置場などです。これらを管理するためには費用が必要です。この費用は組合員から管理費として徴収しますが、どの程度負担をするか決めなくてはなりまんせん。そのため、 管理組合は「予算・決算」に関する業務をおこない、最終的には総会で決定します。
管理組合の性質上「希望するしない」に関わらず、区分所有法によって当然マンションの住戸を購入すると組合員になるものとされているため、マンション外に居住していても、住戸の所有者であれば所有マンションの管理組合員となります。ですから、マンションを購入したり相続などで区分所有者になれば、管理組合の組合員となります。そして、売却などでマンションの区分所有者でなくなるまで管理組合の組合員の資格を失いません。
区分所有法（区分所有者の団体）
第三条
区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。
管理組合のメンバーを全員知ってる？
管理組合の組合員には、マンションを購入すれば全員がなるわけですから、マンションには数多くの組合員がいます。管理組合運営では、現在の区分所有者(組合員)が誰であるかを常に把握しておくことが必要不可欠です。今後発生が予想される地震や居住者の高齢化への対応という側面からも、組合員名簿や居住者名簿の作成は重要となるでしょう。
マンション管理組合の業務
標準管理規約より（抜粋）
- 管理組合が管理する敷地及び共用部分等の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理
- 組合管理部分の修繕
- 長期修繕計画の作成又は変更に関する業務及び長期修繕計画書の管理
- 建替え等に係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
- 適正化法第１０３条第１項に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理
- 修繕等の履歴情報の整理及び管理等
- 共用部分等に係る火災保険、地震保険その他の損害保険に関する業務
- 区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為
- 敷地及び共用部分等の変更及び運営
- 修繕積立金の運用
- 官公署、町内会等との渉外業務
- マンション及び周辺の風紀、秩序及び安全の維持、防災並びに居住環境の維持及び向上に関する業務
- 広報及び連絡業務
- 管理組合の消滅時における残余財産の清算
- その他建物並びにその敷地及び附属施設の管理に関する業務
マンションの管理組合を理解するためのポイント
- 【ポイント１】自動的に管理組合に加入する
- 【ポイント２】マンション管理組合の法人化
- 【ポイント３】管理組合と自治会（町内会）との違い
- 【ポイント４】マンション管理組合の理事会の役割
- 【ポイント５】マンション管理組合の理事会の役割
ポイント１自動的に管理組合に加入する
マンション管理組合は区分所有者全員で組織される団体です。マンションの部屋を購入した時点で本人が「希望する」「希望しない」にかかわらず 自動的に管理組合のメンバーになり、そのマンションの管理組合に加入したことになります。
管理組合から脱退したいと考えても自由にできることではありません。マンションの部屋を売却するなどしてその所有権を手放すことにより、はじめて管理組合を脱退となります。また本人が死亡するなどして、部屋の所有権を喪失したときも当然に組合員ではなくなります。
ポイント２マンション管理組合の法人化
ほとんどのマンション管理組合は法人ではありませんが、総会で特別決議をおこない法人登記をすることで、マンション管理組合を法人化することが可能です。
法人化する最も多い理由は、管理組合が近隣の土地を購入する場合などにおいて、理事長名義ではなく、管理組合法人名義でおこなうためです。また、法人化によって銀行口座も法人名義にすることができるので、これまで必要であった理事長交代のつど口座名義の変更をする手間が不要となるメリットもあります。
ポイント３管理組合と自治会（町内会）との違い
マンションの自治会には２つのタイプがあり、マンションとして地域の町内会に加入する場合の他、マンション内に管理組合とは別に自治会をつくることがあります。管理組合とは目的が異なり、自治会は主に「地域とのつながり」や「住人同士のコミュニケーション」を図ることを目的としています。
「お祭り」や「イベント」などの他、自主防災活動などをおこなうなど、自治会は主にコミュニケーションを目的とした任意の団体ですので、所有者が必ず加入する管理組合とは性格が異なります。管理組合と自治会の活動は混同しないように注意が必要です。
ポイント４マンション管理組合の理事会の役割
一般的な分譲マンションでは、その管理のために管理規約の定めによって管理組合に理事会を置くことを規定しています。理事会は複数の理事で組織され定期的な「理事会の開催」や「管理会社との打ち合わせ」「消防訓練」「懇親会」などの各種イベントの主催などをおこないます。
理事会の活動は「平日の夜間」や「土日曜日」などにおこなわれることが多いため、理事としての活動は嫌煙され理事のなり手がいないマンションも増えています。しかし、理事会運営がそのマンションの良し悪しを左右し、分譲マンションの資産を守るもっとも重要な役割を担うのが理事会といえます。理事会が活発に活動することがマンション管理組合の運営を支える原動力になります。
ポイント５マンション管理組合の総会
マンション管理組合がおこなう総会は、管理組合の運営上、重要な案件を決めるマンション管理組合の最高意思決定機関としての役割を担います。
総会には、年に一回の開催が義務付けられている通常（定期）総会の他、必要に応じて臨時総会を開催することもあります。総会はマンション管理組合にとっての将来を決める最も基本的で重要な役割を持つ行事として大切にしなければなりません。
実際には総会の出席者がほとんどいないマンションもあれば、数多くの総会参加者がいて熱心な質疑応答がおこなわれるマンションまで様々です。
マンションの総会はマンションの資産を守るもっとも重要な役割を担うとともに、住人同士が顔を合わせ、コミュニケーションを育てるきっかけとなる大切なイベントでもあります。
自分たちの管理組合の運営はうまくいっている？
これまで説明してきたとおり、分譲マンション購入したら自動的に管理組合の一員になります。そして管理組合はマンション全体の維持管理に関わることになります。しかし実際のところ管理組合の運営状態についてユーロから関心を持って見守っている方は少ないでしょう。
自分たちの管理組合の総会は毎年何月に行われるのか、理事会はいつどこでどういう頻度で行われているのかすぐに答えられない方も多いでしょう。輪番などで理事になって初めて管理組合の活動の実態について知ることも多いはずです。だからこそできるだけ多くの方が管理組合の役員を経験して積極的に管理組合の運営や活動に関わることでマンション全体の管理の質を向上させることが可能になります。
