マンションや共同住宅での暮らしというと「ご近所付き合いが煩わしい」と感じる方が多いようです。しかし昨今では、住人の高齢化や震災などの影響で、コミュニティの大切さが見直されています。共同生活の中で挨拶が気持ちよく交わされる関係。そして、いざというときに頼れる専門家がいる。そんな新しい暮らしのかたちが求められています。

管理組合はマンションを買うと自動的に加入して勝手に辞められない

マンションを購入すると自動的に管理組合に加入することになり、任意に退会することはできません。マンションを購入したけれど管理組合には入りたくないとか、辞めるということはできません。当然、そのマンションに住んでいるは関係はなく、賃貸して他所で生活してもそのマンションの管理組合の一員です。

マンションの管理組合とは?

区分所有建物では、区分所有法に基づいて、区分所有者全員で構成された団体(管理組合)を設立することが定められています。ほとんどの区分所有者は、自分たちがマンション管理をおこなうという自覚はありませんが、管理組合は、マンションの所有者全員でマンションの管理をおこなうための団体です。

管理組合と区分所有法

マンションで暮らすファミリー管理組合の仕組みは、マンションの憲法といわれる「建物の区分所有等に関する法律」(以下、区分所有法)に定められています。昭和58年に改正された区分所有法では、管理組合の規定を含め、管理制度の充実が図られました。

区分所有法第3条

区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成します。※この団体を管理組合とよんでいます。

マンション管理組合の業務

管理組合の業務1│組合運営

管理組合では、管理に必要な管理費や修繕積立金等を区分所有者から集めます。そして、集めた金銭を適切に管理して、管理にかかる諸経費の支払いなどをおこないます。(実際には、管理会社に業務委託する場合がほとんどです。)また、管理組合は、理事会や総会で意思を決定しますが、従わない者があるときは、その是正のため、必要な勧告や指示等をおこないます。

管理組合の業務2│生活のルール

分譲マンションは、共同生活の場ですので、考え方や暮らし方がことなるなど建物を運用していくうえで、多くの課題を抱えています。ゴミ出しやペットの飼育、ピアノ等の騒音など生活面のトラブルが発生しないように管理規約や使用細則などのルールを設定します。また、作成したルールを住民に守ってもらうために積極的に広報や啓蒙活動をおこなうのも管理組合の業務です。

管理組合の業務3│建物の維持管理

マンションは日常的な点検や補修だけではなく、長期的な見通しを持って計画的に修繕をする必要があります。そこで、長期修繕計画を立案し、必要となる修繕積立金を集めて、外壁や屋上防水、設備の取替え工事などの大規模な修繕をおこないます。
管理組合の業務は理事会がおこなう
実際には、管理組合の業務を、区分所有者全員によっておこなうことは実際には困難ですので、規約で理事会を定めた上で、管理組合の業務を遂行していきます。は理事会がおこなう

管理規約に定められている管理組合の業務

標準管理規約(業務)
第32条 管理組合は、次の各号に掲げる業務を行う。

  • 一 管理組合が管理する敷地及び共用部分等(以下本条及び第48条において「組合管理部分」という。)の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理
  • 二 組合管理部分の修繕
  • 三 長期修繕計画の作成又は変更に関する業務及び長期修繕計画書の管理
  • 四 建替え等に係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
  • 五 適正化法第103条第1項に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理
  • 六 修繕等の履歴情報の整理及び管理等
  • 七 共用部分等に係る火災保険、地震保険その他の損害保険に関する業務
  • 八 区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為
  • 九 敷地及び共用部分等の変更及び運営
  • 十 修繕積立金の運用
  • 十一 官公署、町内会等との渉外業務
  • 十二 マンション及び周辺の風紀、秩序及び安全の維持、防災並びに居住環境の維持及び向上に関する業務
  • 十三 広報及び連絡業務
  • 十四 管理組合の消滅時における残余財産の清算
  • 十五 その他建物並びにその敷地及び附属施設の管理に関する業務

総括

このように管理組合の業務は多岐にわたりますが、管理の専門家ではない区分所有者の集まりである管理組合が自ら行うことが困難な業務もあります。

実際には多くの分譲マンションでは、業務の全部、または一部をマンション管理会社に委託するのが現在では一般的です。

管理会社に業務委託している場合には、管理会社からの報告を受けて検討や承認するといった業務が中心になりますが、基本的には管理組合に管理監督義務があり、管理組合がマンション管理の主体であるということを意識することが大切です。