マンションに長く暮らすためには修繕工事が欠かせないのは言うまでもありません。しかし、むやみに大規模修繕工事をおこなっても修繕積立金が足りなくなってしまいます。それでは、どれくらいの「周期」で「いつ」大規模修繕工事を実施すれば良いのでしょうか？大規模修繕の時期は、一般的に言われている「築12年目だからおこなわなければならない」といったように一律に決められているわけではありません。
大規模修繕工事をいつ実施する？
大規模修繕繕は「予防」の性格を持つので、どの時期のどのような状態の場合に修繕工事をおこなうかの判断は非常にむずかしく、ともすると過剰な工事になりがちです。そのようなことを防ぐためにも、屋上防水や外壁塗装など多額な費用を要する工事については、修繕周期の1～2年前には建物劣化診断をおこなうなどして、工事の実施時期を判断するようにします。
他のマンションの事例は参考程度にしよう！
マンション毎の劣化状況や管理組合の考え方によって適切な修繕の周期や時期、内容は異なってきます。他のマンションの事例は参考程度として、 自分たちのマンションの劣化状況や資金の貯まり具合を把握した上で管理組合内で十分に話し合って最適な工事のタイミングを見定めていきます。
管理会社は１２年周期での修繕をすすめてくるけど
大規模修繕工事は、築年数が10年を迎える頃に、管理会社から「大規模修繕工事が必要」と提案されることが多いでしょう。昨今では、分譲マンションの大規模修繕工事の周期は12年前後が適切とされており、12年周期が管理業界の常識とされています。
長期修繕計画におけるガイドライン
この12年周期というのは、国土交通省の「長期修繕計画におけるガイドライン」で外壁塗装等が12年～周期とされていることや、屋上防水の保証期間が10年で切れることも影響しているようです。しかし、いつやらなければならないといった決まりはないので、修繕積立金の貯蓄が不十分な場合には、周期を伸ばす方法もあります。
むろん管理会社から「大規模修繕工事の実施時期です。」と言われたからといって必ずしも実施する必要はありません。不必要な大規模修繕工事を短期間で何度もおこなえば、修繕積立金が不足して、修繕積立金を増額せざるを得ない恐れがあります。
12年周期は建築基準法も関係？
前述のとおり国土交通省の「長期修繕計画におけるガイドライン」で12年周期とされている他、建築基準法で、築後10年を経過したマンションは、３年以内に外壁タイルの全面打診調査を行う必要があることも関係しています。
大規模修繕工事に適した季節
大規模修繕工事に適した時期は、通常は「春から初夏」「秋」のシーズンです。大規模修繕の工事期間中は、建物の周りに足場をたて、窓やベランダがネットで覆われてしまいます。このため風通しが悪くなるほか、バルコニーの床に室外機がある場合には、防水工事中にエアコンが一時的に使用できなくなる可能性もあるため、特に真夏の時期は避けたほうが無難でしょう。
梅雨や厳寒の季節は避けたほうが無難
また、防水工事をおこなう際には雨が多く降る時期を避けた方が望ましいですし、厳寒の時期では塗料などの資材が凍るなど、品質の面からも不都合があります。
もっとも人気の季節は「春」と「秋」
このようなことを総合的に考慮すれば、春と秋の工事が最も大規模修繕の時期としては望ましいと考えられます。むろん、この時期は施工会社も一番の繁忙期なのでスケジュールを抑えるために早めの発注が必要です。
繁忙期を避ければ安価な工事も可能？
さらに、春と秋を比較すれば、マンションの管理組合の決算の時期に応じた定期総会のタイミングの関係で、一般的には秋工事の方が多い傾向にあります。そのため春に工事を予定すれば、工事の発注量が少ないため工事費を抑えられ、良質な職人を確保できるといったメリットがあるでしょう。
大規模修繕工事の周期12年は果たして正しいのか？
大規模修繕工事の周期はできる限り引き伸ばす方が当然、経済面では優位になります。また、分譲マンションでは住人が暮らしながらの工事となり、工事期間中は様々な制約を受けるため工事の時期をできる限り引き伸ばすことができれば負担も軽減することができます。
管理会社は12年周期で勧めてくるけど
よく知られているとおり、管理会社は管理物件の大規模修繕工事を大きな収入源とあるため、できる限り短い周期で大規模修繕を管理組合に提案してきます。
これは管理会社に限らず、大規模修繕に関わる多くの施工会社やコンサルタント等の関係者にとっても同様のことが言えます。
分譲マンション以外ではそんなに頻繁に工事はしない
一方で、１２年周期での工事の必要性を現実的に考えれば、分譲マンションと構造上大差のない賃貸マンションでそれほど頻繁に足場をかけて大規模修繕工事をおこなっている光景を目にすることはありません。
つまり分譲マンションの場合であっても必ずしも12年周期で大規模修繕工事を実施する必要はなく、そもそもマンションの劣化具合は各々異なるので一律の周期をあてはめるのは無理があります。
現実的には12～18年程度で工事をおこなうのが望ましい
とは言ってもマンションの劣化は経年で進行していくのは間違いないため全く手を入れないというわけにはいきません。機能上問題がなくても、あまりにも外壁の汚れが進行すれば資産価値も下がるほか、住心地にも悪影響が生じかねません。
これまでの経験則から判断すれば、少なくも12～18年周期で大規模修繕工事をおこなうことが現実的でしょう。
大規模修繕に向けて建物劣化診断を実施
長期修繕計画による大規模修繕工事の時期を迎えたからといって劣化していない箇所を修繕する必要はありません。長期修繕計画による修繕周期はあくまでも目安に過ぎません。
長期修繕計画による工事実施の時期が迫ってきたら、専門業者に建物劣化診断を依頼して、マンションの部位ごとに早急な工事が必要か、それとも先延ばしするかを判断することで、経済的な計画修繕をおこなうことが可能となるのです。
