マンションの大規模修繕の「設計監理方式」と「責任施工方式」2つの方法

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編集部

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マンションの資産価値を維持するために最も大事なのが大規模修繕です。 以前は業務を委託している管理会社にすべてを任せてしまう方法が主流でしたが、現在では、管理組合が外部の専門業者に直接発注する方法を採用する管理組合が増えてきました。マンションの大規模修繕工事の進め方には大きく分けて「設計監理方式」と「責任施工方式」の二つに方法があります。それぞれの方式の特徴について今回は学んでいきます。

大規模修繕工事の2つの方式

マンションでの大規模修繕工事の実施には「責任施工方式」と「設計監理方式」の2つの方法があります。

大規模修繕工事の方式1│設計監理方式

大規模修繕工事の方式1│設計監理方式

設計監理方式は「設計事務所」「管理会社」等のコンサルタントを選び、そのコンサルタントに「調査・診断」「修繕設計」「工事監理」などの専門的な部分を委託する方式です。設計(コンサルタント)と施工(会社)とを分離して別の業者を使うことになりますので、両方に費用コストはかかりますが、監理会社が管理組合の立場で工事をチェックしてくれる安心感から、現在ではマンションの大規模修繕工事においての主流の方式になっています。

設計コンサルタントの選定

設計コンサルタントの選定にあたっては、1社を指名する場合、複数の候補から選定する場合がありますが、後者の場合には、公募などで複数の候補者を選びヒアリング等をおこなった上で候補者を選定する方法が一般的です。

大規模修繕工事の方式2│責任施工方式

大規模修繕工事の方式2│責任施工方式

責任施工方式は、施工業者数社のうちから1社を選んで、「調査・診断」「修繕設計」「施工」まで一任して請け負わせる方式です。責任施工方式の場合は、工事の監理者がいないため、理事会や修繕委員会のメンバーが自ら工事の内容をチェックすることが必要です。

また、責任施工方式の場合には、施工業者とのやりとりを直接、理事や修繕委員会のメンバーがおこなうことになるため、マンションの住人の中に、一級建築士など建築の知識がある方がいる場合は問題はありませんが、管理組合による理解が不十分な場合には、別途マンション管理士等の専門家の支援を受ける方法もあります。

施工業者の選定

施工業者の選定にあたっては、管理会社など特定の業者1社にはじめから任せてしまうこともできますが、少なくとも相見積もりを取るなど、競争原理を取り入れる必要があるでしょう。責任施工方式では、専門的な第三者によるチェックがないので、施工業者の選定方法と管理組合の体制が課題となります。

一方で、責任施工方式のメリットとしては、管理組合が、基本的に施工業者の1社とだけのやりとりですむため、連絡や意思疎通は容易におこなえます。また、発注までの流れが簡単なため、検討期間を短縮して素早く工事を始めることが可能となります。

このように、現状では分譲マンションでは、設計監理方式を採用することが主流となっていますが、責任施工方式にもメリットが数多くあります。

この記事のまとめ

「責任施工方式」か「設計監理方式」、いずれの方式を採用するにしても最も大切なことは、信頼できる業者選びです。どちらの方式にもメリット・デメリットがありますので採用にあたっては慎重に検討して、管理組合の実情にあった選択をすることが大切です。