マンションや共同住宅での暮らしというと「ご近所付き合いが煩わしい」と感じる方が多いようです。しかし昨今では、住人の高齢化や震災などの影響で、コミュニティの大切さが見直されています。共同生活の中で挨拶が気持ちよく交わされる関係。そして、いざというときに頼れる専門家がいる。そんな新しい暮らしのかたちが求められています。

管理委託契約書が標準管理委託契約書より不利な条件ではいかをチェック

マンションの「管理組合」と「管理会社」が締結する「管理委託契約書」の内容は、多くの場合、国土交通省が公表している「標準管理委託契約書」をベースとして作成されています。しかし、一部の管理会社では、この内容とは著しく異なった「管理組合にとって不利な契約書」となっている場合があります。こうした不利な契約を締結しないように、今回は、理事でも簡単に確認できる基本的な「管理委託契約書」のチェックポイントについて説明していきます。

マンション標準管理委託契約書とは

マンション標準管理委託契約書は、国土交通省が一方的に管理会社にとって、都合のよい内容にならないように規制する目的で作成しています。
多くの管理会社では、この標準管理委託契約書をベースに契約書を作成しますが、管理組合の実情に合わせて検討することが必要です。

業務委託の範囲を明確にして、仕様書の内容を管理組合で検討する必要があります。

また、契約の有効期間や中途解約ができるかは、トラブルが生じたときによく問題になるので確認が必要です。

管理委託契約書のチェックポイント

基本的なチェックポイント

マンションの管理委託契約の雛形である「標準管理委託契約書」と著しく内容の異なる契約書を締結しているマンションでは、どういった意図があるのか業務を委託しているマンション管理会社に確認する必要があるでしょう。

管理委託契約書・チェック1│解除に関する記載

【マンション標準管理委託契約書】第18条(契約の解除)
甲及び乙は、その相手方が、本契約に定められた義務の履行を怠った場合は、相当の期間を定めてその履行を催告し、相手方が当該期間内に、その義務を履行しないときは、本契約を解除することができる。この場合、甲又は乙は、その相手方に対し、損害賠償を請求することができる。
2 甲は、乙が次の各号のいずれかに該当するときは、本契約を解除することができる。
一 乙が銀行の取引を停止されたとき、若しくは破産、会社更生、民事再生の申立てをしたとき、又は乙が破産、会社更生、民事再生の申立てを受けたとき
二 乙が合併又は破産以外の事由により解散したとき
三 乙がマンション管理業の登録の取消しの処分を受けたとき

契約の解除に関する条項が記載されているか、また損害賠償請求についての記載が省略されていないかを確認します。

管理委託契約書・チェック2│契約の解約に関する記載

【マンション標準管理委託契約書】第19条(解約の申入れ)
前条の規定にかかわらず、甲及び乙は、その相手方に対し、少なくとも三月前に書面で解約の申入れを行うことにより、本契約を終了させることができる。

解約の申し入れに関して、3ヶ月前の期間を、管理会社解約されるのを防ぐ意図で期間が延長されているケースがありますので確認が必要です。

管理委託契約書・チェック3│管理費等滞納者に対する督促に関する記載

【マンション標準管理委託契約書】別表第1(事務管理業務)


管理費等滞納者に
対する督促
一 毎月、甲の組合員の管理費等の滞納状況を、
甲に報告する。
二 甲の組合員が管理費等を滞納したときは、
最初の支払期限から起算して○月の間
電話若しくは自宅訪問又は督促状の方法により、
その支払の督促を行う。
三 二の方法により督促しても甲の組合員が
なお滞納管理費等を支払わないときは、
乙はその業務を終了する。
管理会社による督促の期間は「マンション標準管理委託契約書」に具体的な定めはありませんが、一般的には6ヶ月とされているケースが多いようです。この督促の期間が著しく短期間に設定されていないか確認をおこないます。

管理委託契約書・チェック4│緊急時の対応に関する記載

マンション標準管理委託契約書・第8条(緊急時の業務)
乙は、第3条の規定にかかわらず、次の各号に掲げる災害又は事故等の事由により、甲のために、緊急に行う必要がある業務で、甲の承認を受ける時間的な余裕がないものについては、甲の承認を受けないで実施することができる。この場合において、乙は、速やかに、書面をもって、その業務の内容及びその実施に要した費用の額を甲に通知しなければならない。
一 地震、台風、突風、集中豪雨、落雷、雪、噴火、ひょう、あられ等
二 火災、漏水、破裂、爆発、物の飛来若しくは落下又は衝突、犯罪等
2 甲は、乙が前項の業務を遂行する上でやむを得ず支出した費用については、速やかに、乙に支払わなければならない。ただし、乙の責めによる事故等の場合はこの限りでない。
ー コメント ー
第8条関係
① 本条で想定する災害又は事故等とは、天災地変による災害、漏水又は火災等の偶発的な事故等をいい、事前に事故等の発生を予測することが極めて困難なものをいう。
② 第1号及び第2号に規定する災害及び事故の例等については、当該マンションの地域性、設備の状況等に応じて、内容の追加・修正等を行うものとする。

コメントにあるように、「緊急時の業務」は、マンション毎の地域性や設備に併せて追記されている必要があります。例えば、マンションの立地が河川の側で、台風のときに、機械式駐車場が浸水する危険性が高い場合には、その対応について具体的に記載されていることが望ましいといえます。

管理委託契約は双方の合意に基づく

「マンション管理会社」と「管理組合」の管理委託契約は、管理会社と管理組合が個別に話合いを行い、双方の合意に基づいて契約が交わされるのが原則です。

しかし、管理の専門家ではない管理組合の理事が、契約の内容について一つ一つ確認していくことは現実的には困難です。

そこで、国土交通省は、管理組合にとって著しく不利な契約とならないように、マンションの管理委託契約に関する雛形として「マンション標準管理委託契約書」を公表しています。

マンション標準管理委託契約書とは

実務上、管理委託契約書の書面は管理会社が用意することが多いのですが、多くの管理会社では、この「標準管理委託契約書」を基本として、マンション個別の事情について加筆・修正する方法で「管理委託契約書」を作成しています。

マンション標準管理委託契約書コメント
この契約書は、典型的な住居専用の単棟型マンションに共通する管理事務に関する標準的な契約内容を定めたものであり、実際の契約書作成に当たっては、個々の状況や必要性に応じて内容の追加、修正を行いつつ活用されるべきものである。

補足│マンション標準管理委託契約書の準拠の状況

平成25年度マンション総合調査によると、マンション標準管理委託契約書に「概ね準拠しているマンションが88.8%と最も多く、「全く準拠していない」が1.5%となっています。つまり、ほとんどのマンションでは「標準管理委託契約書」に基づいた委託契約書を管理会社と締結しています。

補足│管理委託契約書の履行の問題

「管理委託契約書」の記載内容とは別の問題としてこの管理委託契約の履行に関する問題があります。管理会社が「管理委託契約書」に定められた内容をきちんと履行しないという問題です。(これを民法では「債務不履行」といいます)

「管理組合」と「管理会社」の責任の所在を明確にするには、双方が管理委託契約書に記載されている内容をしっかりと把握していることが全ての前提となります。

管理組合の側では、当然管理会社の仕事と思い込んでいる業務の内容が、実は契約の範囲外ということが往々にしてあります。

こういった誤解を避けるためにも「重要事項説明会」などの機会などをとおして、契約内容について理解を深めることが重要です。

総括

今回は、マンション管理組合と管理会社が締結する「管理委託契約書」について理事でも容易に確認できるチェック項目について説明をしてきました。

しかし、実際には「管理委託契約書」の内容は複雑で、マンション管理の知識の乏しい理事がその内容を精査することは簡単ではありません。

管理組合にとって不利な契約(管理会社にとって有利な契約)を締結しないように、コストの問題はありますが、マンション管理士等のコンサルタントを顧問として活用すること有効な方法です。