マンションの大規模修繕工事

これまで、マンションの大規模修繕工事の修繕周期は、１２年程度とされてきましたが、最近では技術の進歩により、大規模修繕工事の周期は１２年より長くても問題ないという専門家も増えています。雑居ビルや賃貸マンションでは大規模修繕工事の周期が２０年を超えるというデータもあります。しかし、分譲マンションの場合には、築年数が経つと居住者も高齢になり修繕積立金の支払いが困難になる傾向があることや、できる限り綺麗な状態で暮らしたいという意見も数多くあります。適切な大規模修繕工事の周期は、管理組合毎のの考え方や事情により異なってきますので「理事会」や「修繕委員会」を中心に慎重に検討するようにしましょう。

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大規模修繕工事期間中の理事に、必ずしも工事ついての専門的知識をもつ方がいるとは限らないため「大規模修繕委員会」を立ち上げて、知識をもった方に大規模修繕工事にかかわってもううことは管理組合にとって有益なことです。また、管理組合の役員（理事）が大規模修繕工事の期間中に任期が終了して入れ替わる場合には、こうした専門委員会を組織して継続性を確保することが望ましいでしょう。一方で、委員会のメンバーに施工会社の社員などがなった場合には、利益相反などのトラブルに発展する心配もありますので、一定のルールの制定が必要となります。

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マンションの大規模修繕工事の進め方には、一般的に「設計監理方式」と「責任施工方式」の２つの方法があります。どちらの方式にもメリット・デメリットがありますので採用にあたっては慎重に検討して、管理組合の実情にあった選択をすることが大切です。

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大規模修繕工事における成功への第一歩は、優れた設計コンコンサルタント選びです。工事などの知識の乏しい「理事」や「修繕委員会」のメンバーにとっては設計コンサルタントは頼もしい存在ですが、管理組合にとって最適なコンサルタントを選択することは簡単なことではありません。昨今では、悪質なコンサルタントの問題も取り沙汰されているためより慎重な選択が重要になっています。設計コンサルタント選びでも、公募などをおこなって複数社を集めた上でプレゼン会を実施するなどして決めるケースがほとんどです。十分に競争原理を働かせることで優れた設計コンサルタントの選定を目指していきましょう。

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大規模修繕工事の設計と監理を依頼するコンサルタンを正式に決定

（調査・診断・修繕設計・工事監理）

総会で正式に設計事務所（コンサルタント）が決定したら、設計事務所から「重要事項説明」を受けた後、業務委託契約を締結する。

大規模修繕工事の「時期」や「内容」を定めるために、調査・診断をおこない、建物の劣化の状態や、設備の劣化や作動状況を調査することで、必要な修繕方法を明らかにします。

調査・診断の結果を基に、工事の内容や概算費用、スケジュールを修繕基本計画にまとめます。

各ステップに進むにあたっては、適宜、組合員への説明会をおこないます。

修繕設計では、調査・診断により修繕が必要とれたものについて、工法や材料を選定して「工事仕様書」「設計図」を作成します。これにより、工事費の見積りをおこなえるようになります。

マンションの大規模修繕工事では、工事の相見積りに参加する施工会社の募集方法には様々な方法がありますが、最も公平性の高い方法として公募による募集をおこなうことが一般的になっています。公募の方法としては「マンション内の掲示による公募」「マンションの業界紙に掲示するなどの方法」が採用されています。公募の方法を併用するなどできる限り広く募集をおこなうことで、自分たちの管理組合の希望にあった施工会社を選択できるようにしましょう。

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