マンションの大規模修繕工事

マンションの大規模修繕工事
マンションの大規模修繕工事とは、マンションの経年による建物や設備の老朽化にあわせて12~15年周期で実施する修繕工事のことです。マンションは「頑丈で半永久的な建物」というイメージを持つ方も多いようです。実際に、鉄筋コンクリート造は、木造の一戸建てと比較して耐久性が高いことは確かです。しかし、いくら頑丈なマンションでも風雨や紫外線の影響で経年劣化は進行していくため、定期的な補修は欠かせません。多額の費用を要するため、組合業務の中でも、最も重大で中心的な課題となるのが大規模修繕工事です。

マンションの大規模修繕工事とは?

マンションの大規模修繕工事とは?

大規模修繕工事とは、管理組合が定期的に共用部分の修繕メンテナンスをおこなうことです。どのようにすれば大規模修繕工事を成功させることができるか、管理組合役員の皆様にとって大きな課題であり、役員の役割と責任は非常に大きなものとなってきています。

大規模修繕の基礎知識

大規模修繕工事とは、管理組合が定期的に共用部分の修繕メンテナンスをおこなうことです。この『共用部分』とは「屋上」「外壁」「共用廊下」「エレベーター」などの住人が共同で利用する部分のことです。
「屋上」や「外壁」は紫外線や風雨にさらされているため、定期的なメンテナンスが欠かせません。鉄筋コンクリート造の頑丈なマンションであっても、定期的な修繕をおろそかにすれば漏水やタイルの剥落などの問題が生じます。
その結果、思わぬ事故が発生したり、さらに、修繕を怠れば、建物全体がスラム化して資産価値が減少する恐れもあります。そのような事態にならないように、理事会や修繕委員会が主体となって、将来を見通した長期的な修繕計画を立案し、実施していく必要があります。
しかし、分譲マンションの区分所有者それぞれが独自に維持保全を行うと、建築全体としての修繕の一貫性を保つことが難しいので、共用部分の修繕は住人が勝手におこなうことはできません。そのため、大規模修繕工事は「理事会」や「修繕委員会」が主体となって進めていくことになります。
分譲マンションでの修繕工事においては、特有の課題が少なくありません。たとえば、一般のビルや、ワンオーナーが所有する賃貸住宅では、修繕工事に際しての意思決定や手続きを比較的スムースに行なえます。しかし、分譲マンションのように複数の所有者がいて、管理組合が存在する集合住宅では意思決定に至るまでの間に、さまざまなプロセスを通過しなければなりません。
つまり、分譲マンションでは、こうしたプロセスを乗り越えて、建物、設備(給排水・消防・エレベーター・駐車場等)を常に良好な状態で使用できるように、定期的に修繕や改修を実施していく必要性があります。
特に大規模修繕工事では修繕項目も多様で、それぞれ専門的な知識が要求されるため、その計画から完成に至るまでの過程をどのように進めていったらよいのか、マンション管理組合の役員の責任は非常に大きなものとなっています。

マンションの大規模修繕は、管理組合にとって最も重要な業務の一つです。これを適切におこなえば、所有者にとって、大きな利益につながります。いくら頑丈なマンションでも風雨や紫外線の影響で経年劣化は進行していくため定期的な修繕が欠かせないからです。
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理事会の役員の中に専門知識を持っている方は少ないでしょう。大規模修繕工事では「施工業者の選定」「工事の仕様の決定」といった、工事の検討から完成までに乗り越えなくてはならないプロセスは多数あり、当然、専門的な知識が必要となります。そこで「修繕委員会の設立」や管理組合をサポートしてくれる「外部の専門家」等の支援を受けることが重要になります。
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マンションの各部位は経年により劣化するために大規模修繕工事で補修が必要とされる主な部位は次の4つです。
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大規模修繕に向けての事前準備

マンションは、さまざまな価値観を持った方が、一つ屋根の下で生活を営む場所です。事前に、修繕の実施時期や、修繕工事費などの目安を長期修繕計画によって明らかにしておくことで大規模修繕工事の合意形成がしやすくなる効果があります。また、長期的な修繕費用を概算し、一戸当たりの資金(修繕費積立金)を積み立て、準備をしておくことで、いざ大規模修繕の時期になって資金不足といった事態にならないようにします。
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長期修繕計画で定めた周期(時期)になったからといって必ずしも工事を実施する必要はありません。一般的には、長期修繕計画で定めた実施時期の2年程度前になったら、劣化診断を実施して、早急な工事が必要性を判断します。専門家による「調査・診断」で、建物や設備の劣化状況を把握することで、無駄な工事や支出を防ぐ効果があります。
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大規模修繕工事を実施するには、区分所有者のうちの有識者などに協力を仰いで「修繕委員会」を設置して検討するとよいでしょう。
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大規模修繕の資金計画のこと

この大規模修繕工事にかかる費用は、相場として1戸当たり100万円前後です。つまり、工事費用総額では、住戸数50戸なら5,000万円前後、住戸数100戸なら1億円程度の費用が掛かる計算になります。これらの工事費用は、管理組合が「修繕積立金」として毎月区分所有者から徴収して積み立てています。
工事費用の資金調達の方法は、平成30年度の国土交通省の調査によると、管理組合が自己資金で調達している割合が85.3%、内訳が「修繕積立金83.3%」、「一時負担金2.0%」となっています。管理組合が借金をしている割合は10.1%で、内訳が「公的金融機関からの借入5.4%」、「民間金融機関からの借入4.7%」となっています。

大規模修繕工事の進め方

大規模修繕工事の進め方大規模修繕工事を実施する場合、管理組合はどのような手続きをとればよいかを考えてみます。大規模修繕は具体的にはどのように取り組めばよいのか、マンション管理組合の役員の方の中にはお困りの場合が多いと思います。検討から工事が完了に至るまでには種々の問題をクリアしなければなりません。

大規模修繕工事の「検討」から「実施」まで

管理組合がおこなう大規模修繕は、テナントビルやワンオーナーの賃貸住宅とは違う特有の課題が少なくありません。複数の所有者がいる分譲マンションでは、工事検討から実施に至るまでの間に、さまざまな意思決定のプロセスを通過しなければなりません。
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マンションの大規模修繕工事は12年周期で、1回目が12年目、2回目が24年前後、3回目が36年目前後に実施されることが多いようです。 2回目以降の工事では、まったく未経験でスタートした前回の修繕工事の経験や反省を最大限に活かすことが大規模修繕工事を成功に導くためのポイントとなります。たとえば「前回は管理会社に任せっきりで高くついた」「前回満足したので同じ業者にお願いしよう」といった経験を踏まえて計画を進めます。 建物や設備の劣化は経年で進行していくため、大規模修繕は回数を重ねる毎にさらに踏み込んだ工事が必要となってきます。 1回目は建物の壁面や屋上を中心に、2回目以降は住人のライフスタイルの変化にあわせてバリューアップ工事も合わせて必要となります。 大規模修繕工事が3回目の頃には、築30年を経過して設備の寿命が近づいてきます。そのため「給排水設備」「玄関ドア」「エレベーター」「機械式駐車場」といった設備の修繕もおこなう必要が出てきます。したがって3回目の大規模修繕工事は過去2回の工事よりも大きな費用を想定しておく必要があります。
工事は春先(2,3月)か、秋口(9月ごろ)に着手することが多くなっています。これは、梅雨や夏の暑さ、厳寒期をできるだけ避けようとする配慮からです。気温が低いと塗料の硬化が進まないため作業が長引き、当然、降雨の際は塗装工程を延期せざるを得ません。定期総会を5,6月に開催する管理組合が多いので特に秋口に工事が集中します。ただし、秋の工事では、マンションの規模が大きくなると工期が長くなり正月を間に挟むデメリットもあります。また、繁忙期となる秋口に工事が集中するので、複数の現場を掛け持ち、手抜き工事になる恐れもあります。コストを抑える目的であれば、あえて春や秋といった人気の時期を避けることで、コストカットや良質の職人の確保が期待できます。

大規模修繕の発注方式の選択

大規模修繕工事の進め方は、主に「設計監理方式」と「責任施工方式」の2つの方式があります。それぞれの方式のメリット・デメリットをよく理解した上で自分たちのマンションにあった方式を採用することが重要です。
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設計監理方式とは、大規模修繕工事の「設計・監理」と「施工」する業者を分離する方式です。設計監理方式では、大規模修繕工事を発注する際に、コンサルタント会社に建物の調査診断、改修設計、監理などを委託します。また、コンサルタント会社が施工会社の選定補助を行います。
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責任施工方式とは、大規模修繕工事の実施を施工会社に一任する方式です。責任施工方式では、特定の施工会社に設計から施工まで一括して依頼します。依頼先には「日常業務を依頼している管理会社」や「大規模修繕工事を専門でおこなっている工事会社」があげられます。
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大規模修繕の現場工事の流れ

大規模修繕の現場工事の流れ

契約の締結が完了すれば、いよいよ工事に着手することとなります。工事を円滑に進めていくには住人の理解と協力が不可欠です。住人の協力を得るためには、住民説明会や修繕委員会による広報誌の発行など、工事内容の周知を徹底することが大切です。
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