マンションの大規模修繕工事とは、マンションの経年による建物や設備の老朽化にあわせて１２~１５年周期で実施される修繕工事のことです。管理組合が主体となって老朽化による不具合の発生を防ぐために長期修繕計画にもとづいた修繕を計画的におこないます。多額の費用を要するため、分譲マンションの管理組合にとっては最も大きなイベントです。今回は大規模修繕工事の進め方について学んでいきます。
大規模修繕工事の２つの方法
マンションでの大規模修繕工事の実施には「責任施工方式」と「設計監理方式」の２つの方法があります。
大規模修繕の基本的な進め方
マンション管理組合がおこなう大規模修繕の基本的な進め方は次のとおりです。
大規模修繕の基本的な進め方
- Step.1理事会で検討開始・修繕委員結成
大規模修繕工事は相当の準備期間が必要です。検討は、長期修繕計画で予定している実施時期の２～３年前から始めるとよいでしょう。長期修繕計画がない場合は、その作成から始める必要があります。大規模修繕工事を理事だけで対応するのが難しい場合には支援体制をつくります。協力が得られる委員を募り「修繕委員会」を結成します。
- ポイント終わった後の「こんなはずではなかった」を防ぐ大規模修繕工事の終了後に、住人から「こんなはずではなかった！」といった「不満」や「トラブル」を回避するためにも、大規模修繕工事の第一歩として今回の大規模修繕工事に求める成果を検討しておくことが大切です。
- ポイント「設計監理方式」「責任施工方式」どちらにする？
マンションの大規模修繕工事の進め方には、通常「設計監理方式」と「責任施工方式」の２つの方法があります。どちらの方式にもメリット・デメリットがありますので採用にあたっては慎重に検討して、管理組合の実情にあった選択をすることが大切です。
- Step.2体制づくり（専門家の選定）大規模修繕工事を管理組合のメンバーだけで検討していくのは困難なため、外部の専門家によるパートナーの協力を得ておこなうことが一般的です。大規模修繕工事における成功への第一歩は、優れたパートナー選びです。しかし、管理組合にとって最適なパートナーを選択することは簡単なことではありません。昨今では、悪質なコンサルタントの問題も取り沙汰されているためより慎重な選択が重要になっています。
- Step.3調査・診断大規模修繕を円滑に実施していくには、建物の傷み具合などを十分に把握しておく必要があります。「調査・診断」をおこない、建物の劣化の状態や、設備の劣化や作動状況を調査することで、必要な修繕方法を明らかにします。パートナーに協力を依頼してマンションの現状を客観的に調査・診断するとともに、区分所有者の意向を把握しておきましょう。
- Step.4修繕基本計画「調査・診断」により、建物の傷み具体や区分所有者の意向を把握した上で、修繕積立金の積立状況などを考慮して、修繕委員会が中心となって検討を進めます。この段階で、大規模修繕の実施時期、内容及び資金計画に関する基本計画を作成します。この基本計画の策定は専門知識を必要とするため、パートナーに原案作成を依頼し、十分に説明を受けつつ修繕委員会で検討していきます。
- Step.5修繕設計（改修設計）修繕設計では、具体的に修繕工法や材料を選定していく作業です。これにより、工事費の見積りをおこなえるようになります。施工業者選定の際に比較検討が可能となる見積書を取るためにも、きちんとした設計図書の作成が重要です。理事会や修繕委員会は、パートナーと打合せを重ねた上で、設計内容について承認していきます。
- Step.6工事費見積（施工業者選定）
マンションの大規模修繕工事では、工事の相見積りに参加する施工会社の募集方法には様々な方法があります。選定方法については理事会が中心となって十分に討議し、手順などについて確認し合っておくことが大切です。最も公平性の高い方法として公募による募集をおこなうことが一般的になっています。広く募集をおこなうことで、自分たちの管理組合の希望にあった施工会社を選択できるようにしましょう。良い業者を選ぶことも大切ですが、区分所有者が納得する方法で選ぶことが重要です。
- Step.7資金計画大規模修繕工事を行うための費用は、修繕積立金などで事前に準備をしておくことが望ましいのですが、これまで積み立ててきた「修繕積立金」や「一時負担金」で賄えない場合には、金融機関からの借入れをおこなう方法があります。管理組合向けの融資については「住宅金融支援機構」や「民間金融機関」でも実施しているところがあります。
- ポイント組合員への説明会等の開催
各ステップに進むにあたっては、適宜、組合員への説明会をおこないます。
- Step.8総会の開催・決議大規模修繕工事をおこなう場合には、管理組合の総会における決議（普通決議）が必要になります。総会では「修繕工事の内容」や「施工会社の選定・契約内容」「資金計画」などを検討します。
- Step.18大規模修繕工事の実施マンションの大規模修繕は居住者が日常生活を営んでいる状態で実施されるため、工事の実施では、安全を確保が重要です。工事監理者が、居住者からの苦情や要望に対処しますが、工事監理者の権限の範囲で処理できない事柄については、理事会や修繕委員会との協議の上で対処することになります。
