マンション管理のヒントがいっぱい

マンションや共同住宅での暮らしというと「ご近所付き合いが煩わしい」と感じる方が多いようです。しかし昨今では、住人の高齢化や震災などの影響で、コミュニティの大切さが見直されています。共同生活の中で挨拶が気持ちよく交わされる関係。そして、いざというときに頼れる専門家がいる。そんな新しい暮らしのかたちが求められています。

詳細はこちら

長期修繕計画とは?建物を維持し修繕積立金の額を算出するためのもの

今回は、マンションの資産価値を守り、快適な生活環境を維持するために必要な長期修繕計画について、学んでいきます。

長期修繕計画とは

長期修繕計画は、マンションの老朽化を防止して性能を維持するために、管理組合が作成するマンションの長期的な修繕計画のことです。また、修繕工事に必要な費用を算出し各区分所有者が負担する積立金の額を決めるための根拠となる重要なものです。
修繕積立金は分譲時点においては低めに抑えられている傾向があり、今後の大規模修繕を適切に実施するに、長計を参考にして積立金額の見直しを図っていく必要があります。

長期修繕計画の必要性

マンションの場合、外壁の汚れや鉄部の錆のなど時間とともに経年劣化していきます。また、各種設備の不具合なども生じます。マンションを良い状態に保つには、定期的なメンテナンスが欠かせませんが、マンションの場合、建物の修繕や、大規模な設備の改修は、総会での決議が必要な上、高額な費用がかかるため緊急におこなうのは困難です。

そのため、修繕について事前準備が必要なため長期修繕計画がつくられます。30年から先までマンションの共用部分に必要な修繕工事の時期や内容を計画し、必要な修繕費用を算出します。このように長期修繕計画は、管理組合の運営にとって、重要なため、管理規約では長期修繕計画の作成を義務付けています。

標準管理規約 第32条(抜粋)
管理組合は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理のため、次の各号に掲げる業務を行う。
三 長期修繕計画の作成又は変更に関する業務及び長期修繕計画書の管理

計画期間の設定
【新築マンション】30年(およそ30年目の設備関係の修繕を含んだ期間)
【既存マンション】25年(大規模修繕(周期12年程度)が2回含まれる期間)<長期修繕計画作成ガイドラインより-国土交通省>

長期修繕計画の見直しの必要性

長期修繕計画は、あくまで一般的な修繕周期はこの程度という情報を基に作成します。実際には、建物や設備の劣化は、環境や管理の状況などに影響を受けます。
そのため、定期的(3年~5年ごと)に計画を見直して、それぞれのマンションの実情に合わせていく必要があります。
長期修繕計画を見直すときには、これまでの修繕工事の、施工方法の進歩なども反映させることが重要です。
また、ただ、原状回復を目指すだけではなく、社会的背景、生活スタイルの変化などに応じて、省エネ対策やバリアフリー、防災対策等のグレードアップ工事についても計画に盛り込むと良いでしょう。
なお、大規模修繕工事の予定時期が近い場合などは、実際に専門家による劣化診断をおこなった上で計画を見直のが望ましいでしょう。