管理会社が長期修繕計画を作成すると建物診断をおこなっていないので注意

管理会社が長期修繕計画を作成すると建物診断をおこなっていないので注意管理組合向け
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マンションは「部材」や「設備」ごとに耐用年数があるので、部位ごとに修繕や取替えの時期を予測して、その時に必要な費用を想定しておくのが長期修繕計画です。マンションでの修繕を場当たり的にするのではなく計画的におこなうためには長期の修繕計画を作成する必要があります。また、修繕計画をたてるだけではなくそのための費用はどのぐらいかかるのかを計算してそれに基づき修繕積立金を設定することが重要です。

長期修繕計画作成の前には、建物診断が必要

長期修繕計画作成の前には、建物診断が必要
長期修繕計画の見直しのためには、建物の経年劣化や不具合や問題点を明らかにして、具体的な修繕周期や修繕に必要な概算費用を割り出します。これには、長期修繕計画を作成前に「建物診断」をおこなって、その結果を踏まえて検討することが必要です。診断の結果、問題のある箇所が指摘された場合には、その結果も計画に盛り込むことが必要になります。

管理会社の長期修繕計画は精度が低い

管理会社が無償で作成する長期修繕計画は、一般的には、現地の確認や建物診断をおこなわないで作成する場合が多いので、有償で専門業者に建物診断や長期修繕計画の作成を依頼することを検討しましょう。

長期修繕計画には性能向上工事も盛り込む

長期修繕計画には性能向上工事も盛り込む
高齢の住人が増えたためにバリアフリー化を進める必要が生じるなど、性能向上が必要な部位についても長期修繕計画に盛り込むことが望ましいでしょう。現状維持では、社会的劣化が進行していくことになるため、で快適な居住環境を維持するために、マンションの性能向上を図ることも重要です。

長期修繕計画の計画期間

長期修繕計画の計画期間は、すくなくても2回の大規模修繕工事を含むように期間は30年程度を目安に作成します。

計画修繕工事の実施時において修繕積立金が不足することがないように、多額の推定修繕工事費が見込まれる年度を含むように計画期間を設定する必要があります。
したがって、新築時は、経年が30年程度において実施が見込まれる昇降機設備、給水設備、排水設備の取替えなどを含めた期間以上とします。また、外壁の塗装や屋上防水などを行う大規模修繕工事の周期が12年程度ですので、見直し時には、これが2回含まれる期間以上とします。

長期修繕計画作成ガイドライン」 – 国土交通省

この記事のまとめ

分譲当初は、販売を容易にするために修繕積立金も低く設定されていることが一般的です。修繕積立金の額を低いままににしておくと、大規模修繕工事をおこなう場合に、資金不足になりかねません。できるだけ早期に長期修繕計画を見直して資金シミュレーションをおこなって、それを基に修繕費積立金を適切な額に設定することが重要です。

しかし、長期修繕計画はあくまでも目安にすぎないため、修繕の時期がきても必ず、修繕工事を実施しなければいけないとは限りません。修繕計画の劣化の予想とは異なるケースもあります。実施にあたっては、その都度、専門家に診断などをしてもらうなどして実施の必要性があるか確認をしましょう。

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編集部

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