マンション管理のヒントがいっぱい

マンションや共同住宅での暮らしというと「ご近所付き合いが煩わしい」と感じる方が多いようです。しかし昨今では、住人の高齢化や震災などの影響で、コミュニティの大切さが見直されています。共同生活の中で挨拶が気持ちよく交わされる関係。そして、いざというときに頼れる専門家がいる。そんな新しい暮らしのかたちが求められています。

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マンション管理組合の「管理費」「修繕積立金」の滞納(未納)の実態

マンション管理組合の「管理費」や「修繕積立金」は、マンションを維持・管理するための費用として、区分所有者全員が負担する義務がありますが、実際には多くの管理組合で滞納者が数多く発生しています。今回は、マンションの「管理費」や「修繕積立金」の滞納者の実態について考えていきます。

マンション管理組合の滞納の実態

管理費・修繕積立金の滞納住戸割合の推移

管理費等の滞納戸数割合の推移

平成25年度マンション総合調査│管理費等の滞納戸数割合の推移

平成25年度マンション総合調査によると、マンションの管理費等の滞納割合は、平成20年度と平成25度を比較すると若干減少傾向です。

管理費・修繕積立金の滞納3ヶ月以上の有無と滞納住戸割合

管理費・修繕積立金の滞納3ヶ月以上の有無と滞納住戸割合

平成25年度マンション総合調査│管理費・修繕積立金の滞納3ヶ月以上の有無

管理費や修籍積立金を3ケ月以上滞納している住戸についての調査では、滞納 (3ヶ月以上) 住戸がある管理組合は『37.0%』です。

管理費・修繕積立金の滞納6ヶ月以上の有無と滞納住戸割合

管理費・修繕積立金の滞納6ヶ月以上の有無と滞納住戸割合

平成25年度マンション総合調査│管理費・修繕積立金の滞納6ヶ月以上の有無

管理費・修繕積立金を6ヶ月以上滞納している住戸の有無についての調査では、滞納(6ヶ月以上)住戸がある管理組合は『22.7%』(不明を除くと26.2%)です。

管理費・修繕積立金の滞納1年以上の有無と滞納住戸割合

管理費・修繕積立金の滞納1年以上の有無と滞納住戸割合

平成25年度マンション総合調査│管理費・修繕積立金の滞納1年以上の有無

管理費・修籍積立金を1年以上滞納している住戸の有無についての調査では、滞納 (1年以上)住戸がある管理組合は『15.9%』 (不明を除くと18.9%)です。

管理費・修繕積立金の滞納者へ行った管理組合の措置

管理費・修繕積立金の滞納者へ行った管理組合の措置

平成25年度マンション総合調査│滞納者への措置

滞納者に行ったことがある措置についての調査では「文書等による催促」が『76.2%』と最も多く、つぎに「支払請求等の訴訟(少額訴訟を含まず)」が『9.2%』、「少額訴訟」が『6.6%』となっています。

補足│管理会社の滞納者への督促業務

マンション管理組合と管理会社との管理委託契約書には、管理費の督促に関する業務について具体的にその内容が記載されてるのが一般的です。契約内容を確認すると、多くの場合では、管理費や修繕積立金の未納者に対する督促業務には期限が設けられています。

内容を確認するとほとんどの場合、滞納が生じた月から6ヶ月が経過するまでは管理会社が滞納者に対する督促業務をおこない、その後の対応は、管理組合がおこなうことになってます。

これは、国土交通省が作成した「管理委託契約書」の雛形である「標準管理委託契約書」の内容に準じています。

滞納者への督促業務は理事の仕事

滞納者への督促業務は管理会社の仕事と考える役員(理事)も多いようですが、実際には一定期間経過すれば理事会の仕事になります。

理事がおこなう管理費等の滞納者への対応では、そのマンションに実際に住んでいる人に管理費を支払うよう直接訪問をおこなったり、それでも支払いがない場合には、裁判になるケースもあります。

特に役員(理事)と滞納者は同じ建物に暮らす者同士の問題ですので、理事会の業務として滞納問題にかかわる場合には、特に理事長や役員の負担は大きくなります。

役員(理事)は、滞納者への対応は、一定期間経過後は、管理会社任せではなく、理事会が中心となっておこなう必要があることを理解する必要があります。

総括

平成25年度マンション総合調査によると「管理費・修繕積立金」を3ヶ月以上滞納している区分所有者がいると答えたマンション(管理組合)は、調査対象のマンションのうち37%となっており、実に4割近くのマンションで管理費の滞納が発生していることになります。

1,2ヶ月といった短期間の未納も含めれば、実際には、ほとんどのマンションで「管理費」や「修繕積立金」の滞納者がいることになります。「管理費」や「修繕積立金はマンションを維持、管理するための重要な費用ですので、滞納者が増えることは管理組合にとって重大な問題です。

滞納者への対応は理事会が中心となっておこなうものですが、まずは管理費等の滞納発生の有無等を管理会社の担当者(フロントマン)と情報交換をしながら速やかに「把握」「対応」することで長期の滞納者を発生させないことが重要です。