大規模修繕工事の施工業者の見積り参加業者の選定にあたっては、設計監理方式の場合には、設計コンサルタントからの施工業者の紹介などの支援がありますが、任せっきりにしないで、理事会や修繕委員会が主体となって責任をもっておこなうことが重要です。見積りの参加企業は、居住者等にも呼び掛けておこなうなど、透明性を確保することも重要です。
大規模修繕工事における施工業者の選定方法
施工業者選定方法3種類
施工業者の選定方式には、以下のように「見積り合わせ」「特命随意契約」「入札」方式があります。分譲マンションの大規模修繕工事では多くの場合、これらの方法のいずれか、もしくは併用して施工業者を選択します。
見積合わせ方式
見積合わせ方式は、建物診断に基づいて作成された工事仕様書等にあわせ、数社に見積りを依頼して、その内容を検討して選択する方式です。分譲マンションの大規模修繕工事では最も一般的な方式です。
特命随意契約方式
特命随意契約方式は、前回の大規模修繕工事を実施した施工業者や新築時の施工業者、管理会社など一社を指名して、協議の上契約する方式です。
入札方式
入札方式は、公募または指名して競争入札を行う方式で、工事予定価格内で一番安価な会社と契約する方式です。主に公共工事等で利用される方式で、分譲マンションの大規模修繕工事では採用されることは少ないでしょう。
入札に参加する施工業者の募集方法
施工費用の見積りの提出を募る施工業者の募集方法は、おおむね次の通りです。
- 業界新聞等の媒体を使った公募
- 居住者からの推薦業者の募集
- 設計コンサルタントからの推薦
- 管理会社又は管理会社からの推薦
- 当該建物の新築時の施工業者
施工業者選定にあたっての設計コンサルタントの役割
設計コンサルタントは、施工業者の選定が管理組合がスムーズにできるように管理組合が判断するための「資料の作成」や、該当施工業者の「ヒアリング」や「立会い」などをおこないます。
しかし、あくまでも決定の責任は管理組合にあるので、施工業者の選定は「管理組合の理事会」や、その諮問機関である「修繕委員会」がおこない、最終的な決定は総会でおこなわれます。
この記事のまとめ
施工業者の選定は、まず施工業者の候補をリストアップし、段階を踏んで絞り込んでいきます。良い業者を選ぶことも大切ですが、区分所有者が納得する方法で選ぶことが重要です。
大規模修繕工事における施工業者の選定の過程は、大規模修繕工事の中でも最も公明正大に行なわれるべきものです。設計コンサルタントは中立な立場であることが前提ですが、そのアドバイスは参考程度にとどめ最終決断は管理組合の判断でおこなうようにします。
最終的な施工業者の選定には、見積り金額だけでなく、担当者の人柄やこれまでの実績、安全管理、緊急対応などの体制も判断の材料に含め、マンションの特性に合わせて選択することが望ましいでしょう。
大規模修繕工事における施工業者の選定の過程は、大規模修繕工事の中でも最も公明正大に行なわれるべきものです。設計コンサルタントは中立な立場であることが前提ですが、そのアドバイスは参考程度にとどめ最終決断は管理組合の判断でおこなうようにします。
最終的な施工業者の選定には、見積り金額だけでなく、担当者の人柄やこれまでの実績、安全管理、緊急対応などの体制も判断の材料に含め、マンションの特性に合わせて選択することが望ましいでしょう。
