マンションや共同住宅での暮らしというと「ご近所付き合いが煩わしい」と感じる方が多いようです。しかし昨今では、住人の高齢化や震災などの影響で、コミュニティの大切さが見直されています。共同生活の中で挨拶が気持ちよく交わされる関係。そして、いざというときに頼れる専門家がいる。そんな新しい暮らしのかたちが求められています。

第三者管理方式とは国交省お墨付きの理事をやらなくてよい管理者方式

マンションの管理について、これまでは、自治という観点を重視し、そのマンションの各オーナーやオーナー全員で構成される管理組合が中心となって、積極的にその担い手としての役割を果たすべきだという考え方が主流でした。
しかし昨今では居住者の高齢化や住戸の賃貸化など管理組合の運営自体が困難となるケースが増えてきました。そこで、管理組合の運営を管理組合員以外の第三者が行う仕組みが見直されています。

第三者管理方式とは

マンション管理の専門家であるマンション管理士等が理事長(役員)になり役員の不足を補うほか、理事会の負担を軽減する方式です。この方式では、これまでの区分所有者による理事会運営方式とは異なり、マンション管理士等の専門家が理事長(管理者)や役員に就任するほか、理事会の開催回数を削減もしくは、理事会そのものを廃止することで、理事のなり手がいない問題を根本的に解消することが可能です。

ただし、第三者管理方式の導入にあたっては、費用負担が最大の課題となります。

第三者管理方式が検討されるようになった理由

第三者管理方式を検討する理由

これまでの管理組合の自治を重んじる理事会制度を基本とした仕組みは、現実問題としてあまり上手く機能していな組合が多くなってきています。第三者管理方式(管理者管理方式)が検討されるようになってきた理由について考えてみます。

理由1│標準管理規約が改正された

これまで国土交通省が作成したマンション管理組合における管理規約の雛形である「標準管理規約」も、自治という観点を重視し、区分所有者で構成される理事会が中心となって管理をおこなうことを前提として作成されてきました。

これが、居住者の高齢化や賃貸化などによる理事のなり手不足を背景として、平成23年の標準管理規約改正において、理事の要件について「居住している区分所有者に限定」が撤廃されました。

そして、平成28年の改正では理事に居住者以外が就任することを前提とした「外部専門家を役員として選任できることとする場合」という条文が追加されました。

補足│標準管理規約における外部専門家の役員就任に係る規定

標準管理規約(役員)
第35条 管理組合に次の役員を置く。
<外部専門家を役員として選任できることとする場合>
2 理事及び監事は、総会で選任する。
3 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事のうちから、理事会で選任する。
4 組合員以外の者から理事又は監事を選任する場合の選任方法については細則で定める。

【コメント】第35条関係
① 管理組合は、建物、敷地等の管理を行うために区分所有者全員で構成される団体であることを踏まえ、役員の資格要件を、当該マンションへの居住の有無に関わりなく区分所有者であるという点に着目して、「組合員」としているが、全般関係③で示したとおり、必要に応じて、マンション管理に係る専門知識を有する外部の専門家の選任も可能とするように当該要件を外すことも考えられる。この場合においては、「外部専門家を役員として選任できることとする場合」の第4項のように、選任方法について細則で定める旨の規定を置くことが考えられる。(略)
⑤ 第4項の選任方法に関する細則の内容としては、選任の対象となる外部の専門家の要件や選任の具体的な手続等を想定している。なお、⑥及び第36条の2関係②について併せて参照のこと。

理由2│高齢化と無関心層の増加

高経年マンションが増え区分所有者の高齢化も進んで理事のの担い手不足が深刻になってきていることや、管理に関して無関心な層が増えて来ています。今後、高齢化はさらに進んでいきますので、こうした傾向が一層すすむものと考えられます。

高齢化問題はマンション管理組合が早急に組むべき課題|理事会運営
マンションの築年数の経過とともに、そこに住まう居住者の方も高齢化していきます。これまでの区分所有者による管理組合運営では限界もあり、今後は専門家による第三者管理・管理者管理も一般的になっていくでしょう。

理由3│投資用マンションが増えた

そもそも投資目的のワンルームマンションやリゾートマンションの場合は、オーナーはそこに住んですらいない状態ですので、管理組合の役員(理事)に就任をすることはあまりありません。また、投資用マンショのオーナーは経済的な観点でマンション管理を考えますので、専門家による理事会運営を望むケースが多くあります。

理由4│面倒な事はやりたくないという本音

マンションの住人側から考えれば、確かに普段、別に仕事を抱えていているのに、たまの休日に理事会の活動に時間を割いている余裕などないという気持ちを持つのは当然のことです。
区分所有者が、理事会運営にボランティア的に積極的な役割を果たすべきだという考え自体を変えていかざるを得ない時代になって来ています。
「第三者管理方式(管理者方式)」を簡単に説明すると、管理組合運営を「管理会社」や「マンション管理士」などの第三者に委ねることです。

第三者管理方式の3つのパターン

第三者管理方式の種類

第三者管理方式(管理者方式)は、理事会を完全に廃止する方法や、理事会を残したまま外部の専門家が理事長に就任する方法など、いくつかのパターンが想定されています。
記事のタイトルでは、住人が理事をやらない管理者方式としましたが、パターン1,2では、理事会は残しますので、これまでどおり区分所有者による理事(役員)の制度は引き続き残ります。

パターン1│理事・監事外部専門家型又は理事長外部専門家型役員

(理事長、副理事長、理事又は監事等)にマンション管理士等の専門家が就任する方法外部の専門家は理事会のメンバーとなり、区分所有者である他の役員と共に管理組合の運営をおこなう

パターン2│外部管理者理事会監督型

マンション管理士等の専門家が管理者となり、理事会は監事的立場とする方法監視する立場の理事会の役員に、さらに別の外部専門家を選任することも考えられる

パターン3│外部管理者総会監督型

理事会を廃止しマンション管理士等の専門家が管理者として就任する方法区分所有者からは監事を選任して監視、もしくは監査法人等の外部監査を義務づける。パターン3の外部管理者総会監督型では、理事会そのものがなくなりますので、区分所有者が理事(役員)をやる必要はなくなります。

第三者管理方式3パターンの比較

パターン1パターン2パターン3
理事会あり理事会あり理事会なし
管理者=理事長管理者≠理事長理事長がいない
  • 外部専門家は「役員」
    (理事又は監事)に就任
  • 外部専門家は役員ではない
  • 外部専門家は「管理者」に就任
  • 外部専門家は役員ではない
  • 外部専門家は「管理者」に就任
理事・監事外部専門家型
又は理事長外部専門家型
外部管理者理事会監督型外部管理者総会監督型

<標準管理規約「別添1」で示された外部専門家活用の主要3パターン>

第三者管理を必要としているマンションの例

第三者管理方式が必要なマンションの例
第三者管理方式(管理者管理方式)の採用を検討が必要なマンションは以下のようになります。

理事のなり手がいないマンション
居住者の高齢化や賃貸化が進むなどを背景に理事のなり手がみつからない。
役員のなり手が固定化されているマンション
理事のなり手不足が原因で、役員が固定化されており、一部の方に負担がかかっている。
無関心化がすすむマンション
理事のなり手がいないだけではなく、理事会や総会を開催しても出席者がほとんどいない。
管理不全が深刻なマンション
築年数が経過して修繕や資金計画等の問題が顕著化したが実質的に検討が困難となっている。

第三者管理方式のメリット・デメリット

メリット│第三者管理方式

主なメリット

  • 専門的見地による管理組合運営の適正化
  • 意思決定の迅速化
  • 専門家が有するネットワークによる情報収集力向上
  • 課題把握の適確化
  • 管理組合の負担軽減等

第三者管理方式の最大のメリットは、理事の負担が減る、もしくはまったく理事になる必要がなくなるなど、区分所有者の管理組合運営にかかる負担が減ることです。その他以下のようなメリットが考えられます。また、これまでの区分所有者による理事会方式と比較すると、マンションの修繕工事の立案といった諸問題が、第三者管理者の意思決定を中心におこなわれることになります。

当然高額な修繕工事などは総会の決議を経ることに変わりはありませんが、これまでの合議制の理事会運営方式に比べて格段にスムーズな管理組合運営がおこなわれるようになるでしょう。

そして、マンション管理のプロが管理組合運営に当たりますので、これまでよりレベルの高いマンションの管理・運営が期待できます。

デメリット│第三者管理方式

主なデメリット

  • 外部専門家への報酬の支払いに伴う管理組合の支出増大等
  • 区分所有者が望まない管理方針がとられる恐れ

これに対して、最大のデメリットは、第三者管理者となる専門家への報酬による費用負担が追加されるとことです。その他以下のようなデメリットが考えられます。就任した第三者管理者が自分の利益のために各区分所有者が望まないようなマンションの管理が行われたり、そもそも自分たちの住まい第三者に委ねることについて区分所有者全員の合意を得るのが難しいといったデメリットがあります。

補足│外部の専門家が理事長になったときは監査機能を強化する

上のどのパターンを採用した場合でも、理事長に外部の専門家が就任した場合には、これまで以上に業務の執行状況のチェック体制が重要です。
また、これは第三者管理方式だけではなく、マンション管理士を顧問として採用する場合にも当てはまることです。導入に至るまでの透明性と、実際に運用にあたっては、適切に外部の専門家が業務を実施されているかを監査する体制の整備が重要です。理事会に理事長を監視する役割をもたせる方法や、区分所有者による監事を複数名に増員して理事長の監視を強化する、または、監査業務を会計士などの外部の第三者に委託する方法も有効です。

補足│第三者管理者に管理会社が就任する場合の注意点

投資型やリゾートマンション等では、分譲当初よりマンションの管理会社が理事長や管理者に就任しているケースがあります。また、昨今では、日常管理をおこなっている管理会社から理事長のなり手が不足しているマンションに対して、自ら理事長になることを提案するケースもあります。第三者管理者方式を適切に運用するには大前提として、厳格な第三者性の確保が必要です。第三者管理者が関係する会社や団体に利益をもたらすような誘導があってはならないことです。

よって、日常管理を委託している管理会社が、理事長や管理者になる場合には、管理規約を改正して利益相反取引がおきないような仕組みや監視体制をどのように構築するかという課題をクリアにする必要があります。

区分所有者の利益とマンション管理会社としての企業収益の追求とは、立場や目的が違いますので利益相反の観点から十分な注意が必要です。例えば、理事長が必要のない工事を自社でおこなうといったことに気をつけなければなりません。

総括

これまでの説明どおり、第三者管理方式の最大のメリットは、なんといっても理事のなり手がいない問題の抜本的な解消です。

次にマンションの修繕工事の立案といった諸問題が、マンション管理士や管理会社に代表される管理者の意思決定一つで行われることになりますので、合議制の理事会運営方式に比べて格段にスムーズに行われるようになることにあると言えます。

(言葉は悪いですが)素人の集まりである理事会メンバーではなく、マンション管理のプロがこれの運営に当たりますので、これまでよりレベルの高いマンションの管理・運営が期待できます。

これに対して、管理者が暴走して、各区分所有者が望まないようなマンションの管理が行われたり、第三者に委ねることになっても良いのかといった心理的な課題もあります。

実際に、第三者管理方式を導入検討するさいのポイントは、これまでの理事会を主体とした管理のやり方からの意識改革ができるのかという点です。

しかし区分所有者の高齢化が深刻で理事が不在などのケースでは、考え方を変えていかざるを得ない状況になっています。

特に投資目的のワンルームマンションやリゾートマンションの場合は、区分所有者が建物に住んでいない状態ですので、区分所有者による理事会がマンションの管理運営に積極的な役割を果たすべきだという考え方自体が現実を直視していないという意見もあります。

仮に、理事のなり手は何とか確保できたとしても、管理の質の維持、理事会へのクレームが増えたといった場合には、専門家のサポートを受けることも重要となり、外部専門家を役員に入れて運営していく第三者管理方式も選択肢の一つとなっています。

こうした背景から、これまでの外部の専門家を、顧問やコンサルタントして活用することから、さらに進んで、マンション管理会社やマンション管理士が理事長に代わって管理者になる「第三者管理方式」を採用するファミリー向けマンションも増えてきました。

今後、区分所有者の高齢化や建物の老朽化はますます深刻になることは間違いありません。そのような中で、役員のなり手不足という課題解決のために、第三者管理者方式のニーズは増えていきます。

リゾートや投資用マンションでは既に一般的になっている「第三者管理方式」は、ファミリー向けマンションでも、区分所有者による理事会方式と並んで、「第三者管理方式」も一般的な方式になっていくでしょう。