マンションの「専有部分」とは
マンションの「専有部分」とは、分譲マンションなどの区分所有建物内の住戸で「天井・壁・床」に囲まれた空間のことを言います。具体的には管理規約に定められています。簡単に言えば、みなさんがそれぞれ住まいとして利用している部分が専有部分です。一方で、専有部分以外の部分を共用部分と言いますがこの二つは切っても切れない仲です。住戸（＝専有部分）の売却をする場合には同時に共用部分に関わる共有持分を一緒に移転することになります。
マンション標準管理規約（単棟型）
第7条 対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した住戸とする。
２ 前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。
一 天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
二 玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。
三 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。
３ 第１項又は前項の専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは、専有部分とする。
「専有部分」と「共用部分」の境界
マンションの専有部分は住まいとして利用している部分ですので持ち主が自分で管理をすることになります。しかし、専有部分と共専有部分の区別をすることが難しい部位もあります。こうした境界が明確にされていないと「管理組合」と「専有部分の所有者」との間で、費用の負担などをめぐってトラブルになることがあるので注意が必要です。
専有部分１│壁や床・天井などに囲まれた空間
住戸内の生活スペース「天井・壁・床に囲まれた空間」は専有部分です。しかし、隣戸との壁は「共用部分」とされていますので、２つの住戸を購入し、1つの住戸にするといったことはできません。一方で壁の表面部分は、専有部分ですので壁紙の張替えや色塗りをおこなうことは可能です。
「内壁説」「壁芯説」「上塗り説」境界の３つの考え方
さらに「専有部分」「共用部分」の境界の考え方には３種類あります。「１） 境界となる部分は、すべて共用部分とし、その囲まれた中の空間部分のみが専有部分であるとする内壁説。」「２） 境界となる部分に、それぞれの厚さに応じた中心線までを専有部分とする壁芯説。「３） 境界となる部分で構造体は、共用部分であるが、その上塗り部分は専有部分の範囲とする上塗り説。」マンション標準管理規約では「上塗り説」を採用しています。
専有部分２│「玄関扉の内部の塗装部分」や「鍵」
玄関扉は、錠と内部の塗装部分は「専有部分」それ以外は「共用部分」です。専有部分である室内側は自由に塗装することができますが、外部の扉の色を変更することはできません。
錠は専有部分ですのでシリンダーの交換は居住者が自由におこなうことができますが、ダブルロックにするなど、共用部分である扉本体に変更を加えることは管理組合の許可がないと原則できません。
専有部分３│「配管」や「配線」などの一部
標準管理規約では「専有部分の専用に供される設備のうち、共用部分内にある部分以外のものは「専有部分」とされています。したがってコンクリート等の構造体に囲まれた内側にある配管や配線は専有部分といえます。しかし、マンション毎の構造の違いなどにより区分けは異なります。「配管・配線」の区分については、設置場所や維持管理の状況などにより総合的に判断することになります。こうした曖昧な部分は後々のトラブルにつながるため、専門家の支援などを受け、事前にマンションの管理規約で明確に「専有部分」と「共用部分」の境界を明記することが望ましいでしょう。
「専有部分」と区別の難しい「専用使用部分」
補足１│専用使用権１（窓枠や窓ガラス・網戸）
マンションの住戸内の「窓枠」や「窓ガラス」「網戸」などは「共用部分」に含まれます。共用部分ですので居住者が自由に交換することはできません。しかし「窓枠」「窓ガラス」には専用使用権があるため、通常の使用で破損があった場合にはその住戸の負担で修理することになります。
補足２│専用使用権２（バルコニー・専用庭）
一般的に「バルコニー」や「専用庭」は「共用部分」ですが、専用使用権が与えられ、その住戸の入居者が独占して使用できるようになっています。しかし「バルコニー」や「専用庭」はマンションの避難経路になっている場合も多いため、自由に利用ができるわけではありません。「管理規約」や「細則」等のルールに従い避難の妨げにならないように利用しなくてはなりません。
「専有部分」の利用ルール
マンションでは、専有部分であっても「管理規約」や「細則」によって使用のルールが定められています。専有部分内のルールは、マンションごとに大きく異なりますので、理事会では、居住者がルールを守るように、こうしたルールの周知をおこなっていく必要があります。
専有部分のルール１│店舗や事務所としての使用禁止
多くのマンションの管理規約では専有部分の用途を「専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない 」としています。この場合には、専有部分を店舗として使用することはできません。こうした管理規約に違反した用途で利用しているのを見つけた場合には、理事会は迅速に対応措置を取らなくてはなりません。
専有部分のルール２│ペットの飼育
分譲マンションの多くでペットを飼うことが許可されていますが、管理規約で禁止されている場合には、専有部内であっても自由にペットを飼育することはできません。また、飼育が許可されていても細則などで、飼育できるペットの「種類」や「頭数」に制限を設けているマンションがほとんどです。ペット飼育禁止のマンションで、ペットの飼育の違反者がいる場合には、理事会で対応を協議する必要があります。
専有部分のルール３│リフォーム工事の届け出
専有部分内で、リフォーム工事をする場合には管理組合に事前に届出をして、理事長から承認を得る必要があります。多くの管理組合では、こうした専有部内での工事の手続きの方法が「管理規約」や「細則」に定めらています。こうしたルールが定められていないマンションでは専有部分での工事が共用部分まで悪影響を与える可能性があるためルールの制定が必要です。
この記事のまとめ
この「専有部分」と「共用部分」の範囲はマンション毎に管理規約によって定める事項です。この範囲が「管理規約」で明確になっていないと「管理組合」と「居住者」とのトラブルの原因となりかねません。こうした範囲が管理規約で明確に記載がない場合には、理事会で協議し、管理規約への追記を検討する必要があります。
