マンションの「共用部分」とは
共用部分とは、分譲マンションなどの区分所有建物で、専有部分以外の「建物部分」や「付属部分」のことです。
- 専有部分以外の部分
- エントランスホール・共用廊下・階段・エレベーターホール・電気室・内外壁・界壁・床スラブ・バルコニー・ベランダ・屋上テラスなど
- 建物の設備
- エレベーター設備・電気設備・給排水衛生設備・ガス配管設備・避雷設備・集合郵便ポスト・配線配管など
- 規約により共用部分と定めた部分
- 管理員室・倉庫・駐車場・集会室・ゲストルームなど
「共用部分」と「専有部分」との境界
「共用部分」と「専有部分」と区別するのが困難な部位もあります。こうした境界が明確にされていないと「管理組合」と「使用者」との間で、設備の故障時など費用の負担をめぐってトラブルになることがありますので、管理規約に「共用部分」と「専有部分」の区分を明確に記載することが重要です。
共用部分の場所１│壁や床・天井など
マンションの構造部分である「壁」「床」「天井」など駆体部分は共用部分として扱われます。しかし「天井」や「壁」などの石膏ボードなどの表面部分は専有部分となります。たとえば、部屋の所有者が専有部分である壁紙を変更することは自由にできますが、共用部分の壁を取り除いて２室を１室に変更することはできません。また、居住者が共用部分である躯体に届くような釘を打ったり、壁に穴を開けたりすることもできません。
共用部分の場所２│玄関扉や窓ガラス
マンションの玄関扉については、扉本体は「共用部分」ですが、鍵及び内側内装部分は「専有部分」に含まれます。「専有部分」である「シリンダーの取替え」や「扉の内側の塗装」等は居住者が自由にできますが、それ以外の扉部分は「共用部分」のため管理組合の許可なく変更をおこなうことはできません。また「窓ガラス」「雨戸」「窓枠」「網戸」等は共用部分となるため、許可なく外観がかわるような交換をしたり、塗装をすることはできません。
共用部分の場所３│敷地内の駐車場
分譲マンションの駐車場の多くは「共用部分」です。駐車場の利用者は、管理組合に使用料を支払うことで専用に使用しています。
このような駐車場のように、特定の区分所有者のみ使用できる共用部分を「専用使用権のついた共用部分（専用使用部分）」と呼んでいます。専用使用部分には、駐車場のほか「バルコニー」「窓」「網戸」などがあります。
共用部分２種類「法定共用部分」と「規約共用部分」
さらに共用部分は、「法定共用部分」と「規約共用部分」の2つに分けることができます。主にマンションの構造上、当然共用となるべき部分については、区分所有法で「法定共用部分」とされています。その他の部分については、規約に定めることで共用部分とすることができます。
共用部分１│法定共用部分
「法定共用部分」とは区分所有法によって定められている建物部分や設備のことです。例えば「共用廊下」「階段」「エレベーター」のようにマンションの構造上、区分所有者の全員や一部が共用しなければなりたたない建物の部分は、法律上の共用部分となります。
共用部分２│規約共用部分
「規約共用部分」とは、本来は専有部分となり得る建物の部分や、付属する設備を管理規約により共用部分と定めた場所です。「規約共用部分」はマンションの管理規約によって、共用部分と定める必要があります。規約共用部分の例として「集会室」「管理員室」「駐車場」をなどが挙げられます。共用部分である旨の登記をすれば、第三者にも対抗できます。
この記事のまとめ
日常的に利用する「エントランスホール」や「エレベーター」「廊下」「階段」「ゴミ置場」なども共用部分ですので、区分所有者の共有財産という意識をもって、適切に「管理」「使用」をおこなっていくことが重要です。なお、共用部分の変更（形状または効用の著しい変更を伴うもの）は、総会の特別決議が必要となります。
