マンションや共同住宅での暮らしというと「ご近所付き合いが煩わしい」と感じる方が多いようです。しかし昨今では、住人の高齢化や震災などの影響で、コミュニティの大切さが見直されています。共同生活の中で挨拶が気持ちよく交わされる関係。そして、いざというときに頼れる専門家がいる。そんな新しい暮らしのかたちが求められています。

マンション管理会社の変更(リプレイス)が検討する理由と検証の重要性

マンション管理会社の変更(リプレイス)は、マンションの住人に与える影響が非常に大きいため、理事会では、管理会社の変更を検討する前に「本当に管理会社の変更が必要」であるかを冷静に検証する必要があります。現行の管理会社に不満があっても、管理会社の物件担当者が変更になることで問題が解決することがあるからです。
今回は、管理会社の変更(リプレイス)を「検討する理由」と「検証の重要性」について考えていきます。
管理会社の変更を検討

管理組合が管理会社を変更(リプレイス)する理由

マンション管理組合がマンション管理会社の変更(リプレイス)をおこなう主な理由は、次のとおりです。管理会社変更の主な理由

  • 管理委託費がサービスの質に対して割高である
  • 管理委託費の内訳が不透明である
  • 管理組合や居住者のために業務をおこなっていない
  • 管理組合の運営について積極的な提案がない
  • 管理会社(フロントマン・管理人)の対応が遅い、悪い
  • 担当者(フロントマン)のマンション管理の知識が不足
  • 担当者(フロントマン)や管理人の交代が多い
  • 担当者(フロントマン)に質問しても満足な回答が得られない
  • 設備の故障や不具合そのまま放置されている
  • 日常的な修繕や改修の見積りが関連会社からしか提出されない
  • 管理会社から解約の申し入れがあり変更を余儀なくされた

管理会社の変更が必要か問題点の整理が必要

マンションの住人にとって、マンションの管理会社というのは、何かと目につきやすい存在であり、管理会社の責任の有無にかかわらず不満の対象になりやすい傾向にあります。

管理会社の変更を検討する理由や、検討に至った事情は、マンションごとに異なりますが、一般的には「管理会社の担当者(フロントマン)や管理人の対応」に不満をつのらせるケースと「管理委託費の削減」が目的である場合がほとんどです。

管理会社を変更する理由

  1. 物件担当者に不満がある
  2. 管理委託費の削減が目的

管理会社の変更を検討する場合には、管理会社を変更する理由について十分に整理をおこなうことが必要です。

管理委託の削減が目的の場合には、管理会社の変更は有効な方法と言えますが、物件担当者への不満が引き金になった場合には、問題の本質が管理会社の企業体質であるのか、担当者レベルの問題あるのかを検証する必要があります。

仮に、検証の結果、担当者レベルの問題であれば、管理人や担当者(フロントマン)の交代だけで問題は解決します。しかし、会社ぐるみで管理組合の信用を失墜させるような行為が行われたとか、管理組合の財産が毀損されたというような場合には、管理会社の変更(リプレイス)を検討せざるを得ません。

まず、理事会で冷静に管理会社の変更が要であるか慎重に検証することが大切です。

補足│アンケートで居住者の意向を確認する

理事会の意見だけでは、管理会社への評価が偏ってしまう可能性があります。居住者に対して「管理会社の満足度について」のアンケートを実施し、組合員の意見を集約します。

理事(役員)が管理会社に抱いている印象とは異なり、多少不満はあっても管理会社の変更までは望まないケースも多いからです。

総括

マンションの管理会社は、マンションの住み心地や資産価値を守る重要な役割を担っています。

ですから、マンション管理会社に満足が出来ない場合には、管理会社の変更も選択肢に成りえます。管理会社を変更することで、管理の質の向上やコスト削減につながる場合もあるからです。

しかし、管理会社に不満があれば、ますは管理会社の変更を検討する前に、管理会社に対して改善の申し入れするのは当然のことです。

それでもなお改善されない場合に、はじめて理事会で管理会社の変更について検討をはじめます。先に指摘したように「なぜ管理会社の変更が必要であるか」を冷静に検証することが、管理会社の変更を検討する事前段階で不可欠です。