マンション駐車場の空き区画の有効活用の方法

マンションの空き駐車場の有効活用ピックアップ
昨今では、車離れや居住者の高齢化などの事情で、マンションの駐車場に空きが目立つようになってきました。駐車場収入は、マンション管理組合にとって大切な収入源になっているのでこれは大きな問題です。駐車場の空きが増えてきた場合には、他の用途への転用や最後の手段として廃止することも検討していきましょう。

空き駐車場の解決方法

空き駐車場の問題とは?

昨今では、マンション管理組合が頭を悩ませている問題の一つとなっているのが機械式駐車場の空き区画の増加です。特に築年数を経たマンションでは「居住者の高齢化」や「車離れ」などのライフスタイルの変化によって駐車場の需要は減少しています。

現在、管理組合にとって駐車場の収益は財務上の重要な収入源の一つとなっています。一般的にマンションの分譲時には売り主が駐車場がフル稼働するものとして管理組合の予算案を作成するので、空き区画が増えると実際の収入はそれを大きく下回ってしまいます。

特に機械式駐車場の場合には、定期的な点検費用のほか、突発的な修繕費用や設備の塗装費用等により相当な費用負担が必要となります。一般的に機械式駐車場の耐用年数は30年程度で装置の交換には1台当たり100万円以上の費用が必要です。

その結果、管理組合の会計上、駐車場収入の占める割合が高いと、空き区画が増えることによって「管理費の値上げ」や「修繕積立金の不足」といった問題に発展しかねません。

対策1一括借り上げ(サブリース)で収益確保

駐車場のサブリース

条件が揃えば外部への貸出も?

分譲マンションにおける「駐車場のサブリース」とは、サブリース会社が、管理組合から駐車場の空き区画を一括で借り上げて、同社が貸主となって月極駐車場として運営するものです。

管理組合はサブリース会社と駐車場の賃貸契約を結び、仮に空きがあったとしても賃料は保証されるため安定した収益がもたらされる仕組みとなっています。

また、駐車場運用のための「利用者の募集」や「契約業務」「賃料徴収」「トラブル対応」などはサブリース会社が担うため管理組合の業務負担はほとんどありません。
セキュリティーの確保が課題?

駐車場がマンションのオートロック内にある場合などは、敷地内に居住者以外が出入りすることになりますので、セキュリティ上の懸念があります。また、マンションの立地条件が悪い場合などは、サブリース会社が引き受けてくれないケースもあります。

対策2駐車場を収納スペースに変更

機械式駐車場の空区画をそのまま放置しておくことは、「管理組合の財政」のほか、「スペースの有効活用」の面でも合理的ではありません。

空き区画の募集おこなうなどの努力をしても、立地などの条件でこれ以上の駐車場の利用者が見込めない場合には、他の用途に転用する方法もあります。

例えば、機械式駐車場のパレット上に「収納庫」や「バイク置き場」を設置することで、駐車場の空きスペースを有効に活用することができます。

マンションの駐車場を収納庫に変更

駐車場のパレットの上を収納スペースに

駐車区画を収納庫にして活用する

管理組合での収納庫の活用方法を考えると、例えば、収納スペースの一部を管理組合の「竣工図書」や「備品」などの収納スペースとして利用して、その他は「有料の収納スペース」として居住者に貸し出すことが可能です。普段使わない品物の保管場所として「季節の洋服」「スタッドレスタイヤ」の収納スペースとして居住者の利便性が上がります。また、駐車場利用料にかわる管理組合の収入源としても期待できます。
マンションの駐車場を駐輪場に変更

自転車やバイク置場に変更も可能

自転車置場やバイク置場として

駐車場の利用者が減る一方で「自転車置場」や「バイク置場」の利用者は増加し、スペースが不足する傾向にあります。駐車場の空きパレットを「自転車置場」「バイク置場」に転用することにより、機械式駐車場の空き区画の問題と、駐輪場不足の問題を一挙に解決することができます。なお、他の用途に転用した場合にも、機械式駐車場の定期点検はこれまでどおり実施する必要がありますので、点検費用の削減が必要な場合には、同時に独立系の点検業者への変更も検討しましょう。
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株式会社エンタイズコーポレーション
立体駐車場収納ユニット「PARKING LAB」

対策3機械式駐車場の平面化(埋戻し)

機械式駐車場を埋め戻し

最後の手段として埋め戻しも

マンションの住人に駐車場利用に関するアンケート調査をおこなって、利用者が増える見込みがない場合には、いっそのこと機械式駐車場を撤去して、メンテナンス費用が掛からない平置きの駐車場への変更も視野に入れてはいかがでしょうか?

機械式駐車場は、車両の入出庫の手間や車両サイズの制限が厳しいため、利用者がみつからないことも多いため、平置であれば利用希望者が現れる可能性もあります。

このように、将来を見据えて、機械式駐車場の解体・平面化も選択肢として考えられます。空いたスペースを駐輪場やバイク置き場に転用することで、住人の利便性も向上します。