マンションや共同住宅での暮らしというと「ご近所付き合いが煩わしい」と感じる方が多いようです。しかし昨今では、住人の高齢化や震災などの影響で、コミュニティの大切さが見直されています。共同生活の中で挨拶が気持ちよく交わされる関係。そして、いざというときに頼れる専門家がいる。そんな新しい暮らしのかたちが求められています。

管理規約は、マンションのルールそのもので「憲法」のようなもの

分譲マンションでは、維持管理のために「建物の区分所有等に関する法律(以下、区分所有法)」によって、区分所有者間の「所有関係」や「権利・義務」といった基本的なことを定めています。しかしマンションは、用途や立地、規模などにより必要となる「管理の方法」や「ルール」もマンションごとに異なります。そこで、区分所有法だけでは補いきれない、より具体的にルールを定めたものがマンションの「管理規約」です。今回は、マンションの「憲法」とも呼ばれる「管理規約」について学んでいきます。

区分所有マンションのルールブックである管理規約とは

マンション管理規約
マンションは共同生活の場ですので、トラブルを防ぐための運営に関するルールや、区分所有者間のマナーに関するルールの制定が必要となります。「区分所有法」によって、マンションの基本的なルールは定められていますが、マンションには個性があり「立地」や「構造」「規模」などがさまざまなように、「運営方針」や「使用方法」もマンションごとに異なります。そこで、マンション毎の実状にあった。より具体的なにルールとして「管理規約」が定められています。

区分所有法第30条(規約事項)

建物またはその敷地も若くは付属施設の管理または使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

「管理規約」は賃借人も守るべきルール

マンションの賃借人
管理規約は「マンションの憲法」とよばれ、共用部分の「範囲」や「使用方法」、理事会の「権限」や「義務」など管理組合運営に必要なことが決められています。管理規約は、区分所有者以外にも「管理組合員の相続人」や「マンションの購入者」に対しても効力があります。また、賃借人についても区分所有者と同じ義務を負いますので、建物等の使用方法に関しては規約に基づいたルールを守らなくてはなりません。

分所有法第46条(規約および集会の決議の効力)

占有者は、建物またはその敷地も若くは付属施設の使用方法につき、区分所有者が規約または集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

国土交通省・マンション標準管理規約とは

マンション標準管理規約
「マンション標準管理規約」とは、国土交通省によって、管理組合が管理規約を「制定」や「変更」する際の参考として作成されたもので、マンションのタイプによって「単棟型」「複合用途型」「団地型」の3種類が定められています。実際には、大多数のマンションの管「理規約」は、この「マンション標準管理規約」を基本として、それに、それぞれのマンションの事情などを加味して作成されます。

区分所有法と管理規約の関係

管理規約で定めることができる事項

  1. 管理規約で別段の定めができる事項
  2. 管理規約で別段の定めができない事項(強行規定)
  3. 管理規約で定めることに特に制限の無い事項

「区分所有法」により、管理規約で定めることができる事項には「管理規約で別段の定めができるとされている事項」「区分所有法通りにしか定めることができない強行規定」と「管理規約でさだめることに特に制限の無い事項」の3種類があります。

その1│管理規約で別段の定めができる事項

  • 共用部分の持分割合
  • 総会の招集通知の期間
  • 総会の議決権の持分割合
  • 普通議決権の要件等

その2│管理規約で別段の定めができない事項(強行規定)

  • 管理規約の設定、変更、廃止の議決要件
  • 共用部分の変更の議決要件
  • 建替えの議決要件
  • 総会議事録の作成等

その3│管理規約でさだめることに特に制限の無い事項

  • 理事会の設置
  • 理事の人数や任期
  • 管理費や修繕積立金の算定方法
  • 駐車場・集会室等の使用方法 等

管理規約の追記や変更

管理規約変更(改正)の手順

  1. 理事会で管理規約の変更案を作成する
  2. 総会に議案として上程し、承認を得る
  3. 変更となった内容について、区分所有者や居住者に周知する
  4. 改訂された管理規約原本を保管する(管理室等)

マンションの管理規約に条文を「追記」したり「変更」する場合は、総会で「区分所有者および議決権の4分の3以上の決議」が必要になります。ただし、管理規約の制定、改廃が「一部の区分所有者に特別の影響」※を与える場合は、その区分所有者の承諾が必要とされています。

※この場合の特別の影響とは、合理的理由もなく、特定の区分所有者が受任すべき限度を超える不利益を被るという観点から判断されます。

総括

マンションの管理規約は、管理組合が建物の「管理」や「運営」をおこなう上で守らなければならない基本的な約束事(ルール)です。理事会は、居住者からの「要望」や「クレーム」等に対して、管理規約と比較しながら対処していくことになります。

マンションの管理規約は、マンションの憲法ともいわれる重要な生活のルールですが、管理規約がマンションの住人の「生活スタイル」や「法律の改正」などに合わない場合には、適宜見直しをおこなっていく必要があります。

マンションの管理規約は「マンションの憲法」のような役割がありますので、理事だけではなく居住者全員が管理規約が手元に置き、常に目を通して自分たちのマンションのルールに理解を深めることが重要です。