マンションの管理は本来、管理組合が主体となっておこなうべきものですが、業務の範囲は多岐にわたり、専門的な知識や対応も求められるため、多くのマンションでは管理会社に業務の一部またはすべてを委託しています。委託の範囲に応じて「自主管理」「一部委託」「全部委託」という3つの管理方式があります。この記事では、それぞれの管理方式の特徴と違いについて学んでいきます。
管理方式の種類と特徴
マンション管理においては、管理業務をどの程度外部の管理会社に任せるかによって、次の3つの方式に分けられます。
| 管理方式 | 委託範囲 | 特徴 | 向いているケース |
|---|---|---|---|
| 自主管理 | なし | 管理組合がすべての業務を自力で行う。費用は抑えられるが負担は大きい。 | 小規模マンションや、管理に積極的な住民が多い場合 |
| 一部委託 | 一部（例：清掃、設備保守など） | 専門的・定型的な業務だけを管理会社に任せ、それ以外は管理組合で対応。 | コストを抑えつつ、専門性も取り入れたいマンション |
| 全部委託 | すべて | 管理業務全般を管理会社に任せる。手間は減るが費用は高め。 | 中～大規模マンションや、住民の負担軽減を重視する場合 |
【管理方式１】自主管理方式
管理組合が管理を直接行う方式です。管理会社に支払う費用が発生しない分、コストは抑えられます。また、住民の管理意識向上が期待できるのもメリットです。
ただし、業務の幅は非常に広く、専門的知識も必要なため、理事や担当者への負担は大きくなりがちです。トラブル対応や業者との交渉、労務管理など、心理的・時間的なハードルも無視できません。
【管理方式２】一部委託方式
管理業務の一部を管理会社や専門業者に委託し、残りの業務は管理組合が直接担当する方式です。たとえば、設備点検や清掃、管理員業務だけを外部に任せ、事務作業は理事会でおこなうなどの組み合わせが考えられます。
自主管理よりも負担は軽減されますが、委託する範囲によっては費用がかさむ場合もあるため、事前に委託内容と費用のバランスを検討することが重要です。
【管理方式３】全部委託方式
すべての管理業務を管理会社に一括で任せる方式です。緊急時の対応や、定型業務の品質管理がしっかりしているため、多くのマンションで採用されています。特に新築分譲時にはこの方式が標準になっていることが多いです。
一方で、費用はもっとも高くなる傾向にあり、組合員の管理への関心が低下する恐れもあります。管理会社任せにしすぎず、委託内容のチェックや報告の確認は管理組合の重要な役割です。
まとめ
新築マンションでは、あらかじめ分譲会社が「全部委託方式」を前提としているケースが多いですが、管理開始後に「一部委託方式」へ変更することも可能です。どの方式にもメリットとデメリットがあり、自分たちのマンションにとって最も適した管理方式を選ぶことが重要です。現在は多くのマンションが管理業務の大部分を外部に委託していますが、管理会社に任せきりにするのではなく、自分たちの財産を守るという意識を持って、管理業務のチェックを続けることが大切です。