マンション管理組合の役員なり手不足｜役員資格要件の見直しと負担軽減策

マンション管理組合では、理事や監事などの役員のなり手不足が深刻な課題となっています。高齢化や賃貸化の進行により、役員の候補者が限られていることが背景にあります。しかし、管理規約を見直し、役員の資格要件を柔軟に設定することで、なり手不足の解消が期待できます。

本記事では、管理組合のなり手不足の実態、管理規約の役員資格要件の見直し方法、役員の負担軽減策、輪番制の運用改善、第三者管理方式の検討まで網羅して解説します。

役員なり手不足の実態

国土交通省の「令和5年度マンション総合調査」によると、管理者（理事長）の選任状況は、輪番制・抽選・立候補・外部専門家など多様化していますが、多くのマンションで「なり手が見つからない」という課題を抱えています。

高齢化の進行

なり手不足の背景	具体的状況
世帯主60代以上が半数超、役員業務の負担感
賃貸化の進行	区分所有者が住んでいない（外部居住者）
共働き世帯の増加	平日昼間の時間確保が困難
単身世帯の増加	代行できる同居家族がいない
外国人居住者の増加	言語・制度理解の壁
責任の重さへの懸念	トラブル対応・法的責任の不安

これらの背景のもと、従来の「区分所有者本人が居住している」を前提とした役員選任方式では、候補者が慢性的に不足する状況が生まれています。

役員資格の見直しによる候補者拡大

管理規約で定められている役員資格要件を柔軟化することで、候補者を大きく増やすことができます。2016年の標準管理規約改正でも、役員資格の柔軟化が推進されています。

従来の資格	見直し後の資格	候補者拡大の効果
区分所有者で居住者のみ	区分所有者（居住・非居住問わず）	外部オーナーを含む全区分所有者
区分所有者のみ	区分所有者の配偶者・親族	家族内での役員交代が可能
区分所有者のみ	外部専門家（マンション管理士等）	第三者管理方式への対応
60歳未満	年齢制限なし	退職後のシニア世代の活躍
日本国籍のみ	国籍・言語問わず	外国人居住者の参加

【見直し1】居住要件の撤廃

従来、多くの管理規約では「理事は現に当該マンションに居住している区分所有者」と定められていました。しかし、賃貸化が進んだマンションでは、この要件により候補者が極端に少なくなるケースが発生しています。

2016年の標準管理規約改正で、居住要件の撤廃が推奨されました。外部居住の区分所有者も役員となれることで、候補者が大幅に増えます。

• 候補者プールの拡大：非居住オーナーを含む全区分所有者が対象
• オンライン参加で対応可能：Web会議で理事会参加
• 賃貸業者の参加：不動産のプロならではの知見

【見直し2】配偶者・親族への拡大

区分所有者本人が多忙な場合、配偶者や親族（成人）が役員を務めることができるよう、管理規約で明記することが可能です。

• 共働き世帯の配偶者が役員に：家庭内で役割分担
• 同居する子が役員に：高齢世帯での対応
• 高齢者の子（別居）が役員代行：親族ネットワーク

ただし、親族への拡大には「同居家族に限定」「配偶者のみ」など、一定の範囲を定めることが推奨されます。

【見直し3】外部専門家の活用

マンション管理士などの外部専門家を理事長や理事に就任させる方式もあります。これが「第三者管理方式」です。

形態	特徴	費用感
理事・監事型	外部専門家が理事または監事として参画	月額2万〜5万円
理事長型	外部専門家が理事長を務める	月額5万〜15万円
管理者型	理事会を置かず専門家が管理者として全権を担う	月額10万〜30万円

外部専門家活用は、役員負担の大幅軽減・専門性向上というメリットがありますが、費用負担や独立性の確保が課題となります。

役員の負担軽減策

役員資格の拡大と並行して、役員業務の負担軽減も進めることが重要です。以下の対策が効果的です。

会議の効率化

• 理事会の時間短縮：1時間以内を目標
• 議題の事前共有：議論の質向上と時間短縮
• 開催頻度の見直し：毎月→隔月への変更
• オンライン会議の活用：移動時間の削減

業務の分担・委託

• 管理会社への業務委託：事務負担の軽減
• 専門委員会の設置：大規模修繕委員会等
• マンション管理士の顧問契約：専門的助言
• 管理人への権限委譲：日常業務の一部

役員報酬の導入

役員に報酬を支給することで、業務への意欲向上となり手確保が期待できます。

• 理事長：月額5,000〜20,000円（マンション規模による）
• 理事・監事：月額2,000〜10,000円
• 出席ごとの日当：1,000〜3,000円

役員報酬は管理規約への明記が必要で、総会決議を経て導入します。

輪番制の運用改善

多くのマンションで採用されている輪番制は、公平性は確保できますが、適性を問わず全員に役員が回ってくるため、弊害もあります。運用を工夫することで効率化できます。

運用改善策	具体的内容
任期の短縮	2年→1年への変更（負担感の軽減）
辞退制度の導入	高齢・病気等の理由での辞退を認める
辞退金の設定	辞退者からの辞退金徴収（月額数千円）
立候補制の併用	立候補者優先＋不足分は輪番
半数改選制	毎年半数ずつ改選で継続性確保
経験者のアドバイザー化	前理事長をオブザーバーに

管理規約見直しの進め方

役員資格要件の見直しは、管理規約の変更が必要です。総会の特別決議での承認が必要となります。2026年4月1日施行の改正区分所有法と、令和7年10月に改正・公表されたマンション標準管理規約により、定足数を満たした総会で、出席した区分所有者およびその議決権の各4分の3以上を基準とする整理に見直されています（実際の要件は管理規約をご確認ください）。

1. 現状分析：役員選任の困難状況を具体的に把握
2. 理事会での検討：改定方針の合意形成
3. 専門家への相談：マンション管理士・弁護士による助言
4. 改定案の作成：標準管理規約をベースにカスタマイズ
5. 住民説明会の開催：改定趣旨の周知と質疑応答
6. 総会での特別決議：定足数を満たした総会で、出席した組合員およびその議決権の各4分の3以上を基準に承認（実際の要件は管理規約をご確認ください）
7. 改定後の周知徹底：新ルールの運用開始

第三者管理方式への移行検討

役員資格の見直しでも対応できない場合、第三者管理方式への移行を検討します。特に高経年マンション・小規模マンション・賃貸化率の高いマンションで有効です。

• マンション管理士への委託：独立した第三者による管理
• 管理会社が管理者に：利益相反に注意（ガイドライン遵守）
• マンション管理士法人：法人としての継続性確保

国土交通省は「外部専門家の活用ガイドライン」を公表しており、第三者管理方式の運用上の留意点が整理されています。

まとめ｜規約見直しと負担軽減で「続けられる」管理組合へ

マンション管理組合の役員なり手不足は、少子高齢化・賃貸化・ライフスタイルの変化に伴い、今後さらに深刻化する構造的課題です。従来の運用のままでは、管理不全マンションになりかねません。

解決の鍵は、管理規約における役員資格要件の柔軟化です。居住要件の撤廃、配偶者・親族への拡大、外部専門家の活用などを検討し、候補者のプールを広げましょう。並行して、会議の効率化・業務委託・役員報酬の導入など、負担軽減策も進めます。管理組合運営が「続けられる」体制への見直しが、マンションの資産価値を維持する第一歩です。