近年、車離れや住民の高齢化が進む中で、マンションの駐車場に空きが目立つケースが増えてきました。駐車場収入は、管理組合の大切な財源のひとつ。放置すれば、管理費の値上げや修繕積立金不足の引き金になりかねません。この記事では、マンションの駐車場の空き区画を有効に活用する方法について学んでいきます。
空き駐車場がもたらす管理上のリスクとは？
築年数の経過に伴い、機械式駐車場の利用率が低下しています。その背景には、車離れや高齢化といったライフスタイルの変化があり、駐車場のニーズそのものが減少していることが挙げられます。
特に機械式駐車場は、以下のようなコスト負担が大きな問題となります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 定期点検費用 | 毎年数十万円規模 |
| 修繕費用 | 突発的な修理が必要になることも |
| 設備更新費用 | 1台あたり100万円以上（耐用年数30年） |
| 塗装・美観維持 | 定期的に必要 |
駐車場収入が減ると、管理組合の財政圧迫→管理費の増額→修繕積立金の不足といった連鎖が発生するおそれがあり、早めの対策が求められます。
対策① シェアリングサービスの活用
使われていない駐車場区画を外部利用者に貸し出すサービスが増えています。WEB予約システムなどを活用することで、空きスペースから収益を得られる仕組みです。
活用例：
- タイムズ２４株式会社などのシェアサービスを導入
- 住人向けの「来客用駐車場」として運用
外部貸しに不安がある場合でも、居住者限定の運用も可能なので、管理組合の実情にあわせた運用が可能です。
対策② サブリースによる安定収入
「サブリース」は、駐車場の空き区画を一括で外部業者が借り上げる方式です。空きがあっても一定の賃料が保証され、安定収益を確保できます。
主なメリット：
- 空き状況に関係なく収益が安定
- 利用者の募集、契約、徴収、トラブル対応を外部に委託可能
- 管理組合の手間が大幅軽減
ただし、オートロック内などセキュリティ課題や、立地条件によっては契約不可になるケースもあります。
対策③ 他の用途への転用（収納庫・バイク置場など）
駐車場のパレット上に収納庫やバイク置場を設置して、空きスペースを有効に活用する事例も増えています。
| 転用用途 | 具体例 |
|---|---|
| 収納スペース | 居住者向けの有料収納（タイヤや季節物） |
| 管理組合の物品保管 | 竣工図書や備品の収納庫 |
| バイク置場・自転車置場 | 駐輪場不足を同時に解消可能 |
このような転用は、機械式装置を残したまま活用できるため、比較的低コストで対応可能です。ただし、点検義務は継続するため、コスト削減のためには独立系点検業者への切替もあわせて検討しましょう。
対策④ 平面化（埋戻し）による根本解決
長期的に見て駐車場の利用者が増える見込みがない場合は、思い切って機械式駐車場の撤去・平面化を検討するのも選択肢です。
平面化の利点：
- メンテナンス不要で維持費が大幅に減少
- 入出庫の利便性向上で、利用希望者が増える可能性
- 空きスペースの転用（駐輪場・コミュニティスペースなど）
ただし、総会決議や工事費用の確保といったハードルもあるため、慎重に検討を進めることが必要です。
まとめ
マンションの駐車場の空き区画問題は、管理組合の財政に直結する深刻な課題です。シェアリングやサブリースを活用して収益を確保する方法から、収納庫やバイク置場として空間を有効活用する方法、さらに将来的な見通しの中での平面化による抜本的な解決策まで、多様な対策があります。それぞれの方法にはメリットと注意点があるため、マンションの立地や利用状況、住民ニーズを見極めながら、最適な活用方法を模索していきましょう。早めの対応が、将来の管理トラブルを防ぐ大きな鍵となります。
