2018年6月15日に施行された住宅宿泊事業法（民泊新法）により、適切な手続きを経ればマンションでも民泊営業が可能となりました。しかし、多くの分譲マンションでは管理規約で民泊を禁止しており、それにもかかわらず無許可で営業される「違法民泊」が問題となっています。この記事では、理事会や住民が違法民泊を発見するための具体的な方法について学んでいきます。
民泊禁止のための管理規約の整備
住宅宿泊事業法の施行により、民泊営業が法的に認められるようになりましたが、分譲マンションでは管理規約で住宅宿泊事業を禁止することが可能です。
標準管理規約（専有部分の用途）の例：
| 規約項目 | 内容 |
|---|---|
| 第12条第1項 | 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。 |
| 第12条第2項 | 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用してはならない。 |
このように、住宅宿泊事業に関する禁止を明記することで、管理組合はマンションでの民泊を制限できます。
マンション管理センターの調査によると、96.2%の管理組合が「民泊を全面的に禁止」しており、民泊を許容している事例は非常に少ないのが現状です。
違法民泊の兆候と確認方法
マンション内で以下のような状況が発生している場合、違法民泊の可能性があります。
- 見知らぬ人の出入りが頻繁にある
- キャリーバッグを持った旅行者風の人物が多い
- 鍵の受け渡し用のキーボックスが設置されている
- ゴミ出しのルールが守られていない
- 夜間の騒音が目立つ
これらの兆候が確認された場合は、早急に対応を検討する必要があります。
民泊予約サイトでの確認
多くの民泊事業者は集客のために予約サイトを利用しています。そのため、民泊予約サイトにアクセスして自分のマンションが掲載されていないかを調べることは、非常に有効な手段です。
代表的な民泊予約サイト：
| サイト名 | URL |
|---|---|
| Airbnb | https://www.airbnb.jp/ |
| HomeAway（現 Vrbo） | https://www.homeaway.jp/ |
| Trip.com | https://jp.trip.com/ |
| Agoda | https://www.agoda.com/ja-jp/ |
確認方法：
- サイトにアクセスし、マンションの「住所」や「駅名」などを入力して検索します。
- 地図上の位置情報は正確ではないことが多いため、物件の外観写真や間取り図などを確認して、自分のマンションに一致していないかチェックします。
※サイトによっては施設名を明示しない形式もあるため、複数の手がかりをもとに慎重に確認を行うことが重要です。
港区などの自治体による制限措置（例）
たとえば港区では、家主不在型の民泊に対し、地域や期間による制限を設けています。こうした動きは他の自治体にも広がっています。
港区の例（家主不在型）
以下の地域では制限があります：
- 第一種・第二種低層住居専用地域
- 第一種・第二種中高層住居専用地域
- 文教地区
営業可能期間（例）：
| 期間区分 | 実施可能日 |
|---|---|
| 春休み期間 | 3月20日～4月10日 |
| 夏休み期間 | 7月10日～8月31日 |
| 冬休み期間 | 12月20日～1月10日 |
港区では民泊の届出情報を公式サイトで公開しており、以下から確認が可能です：
港区の届出住宅一覧
違法民泊への対応策
違法民泊が疑われる場合は、次のようなステップで対応を進めましょう。
- 管理会社や管理人への報告
管理会社のフロント担当者と連携し、違法営業の有無を調査・指導してもらいます。 - 住民同士で情報共有
複数の証言や目撃情報があると、管理組合としても対応しやすくなります。 - 行政機関への相談
区役所の担当課や警察に相談し、指導や立入調査を要請することも可能です。 - 弁護士・専門家の助言を受ける
管理規約に基づく法的対応（差し止め請求等）を視野に入れる場合、専門家の助言を受けることが有効です。
まとめ
マンション内で「見知らぬ人の往来」「キーボックスの設置」「ゴミ出しのルール違反」「騒音問題」といった異変があった場合には、違法民泊の可能性を疑うべきです。民泊予約サイトの活用により確認が可能ですが、必ずしも全ての民泊情報がネットに載っているわけではありません。そのため、住民の目と、管理会社との連携、そして行政への通報が重要な手段となります。管理規約の整備と日頃の観察を通じて、安心・安全なマンション環境を守っていきましょう。