分譲マンションは、ひとつの建物を複数の所有者が共同で所有・利用する特殊な住宅形態です。そのため、「どこまでが個人のもの（専有部分）」で、「どこからが皆で共有する部分（共用部分）」なのかを正しく理解することは、快適なマンション生活の第一歩です。また、ベランダやバルコニーのように、共用部分でありながら個別に使える「専用使用権」のある部分も存在します。この記事では、「専有部分」「共用部分」「専用使用権」それぞれの違いと管理上のポイントについて学んでいきます。
「専有部分」と「共用部分」の基本的な考え方
マンションでは、住戸の内部が「専有部分」、それ以外の建物や設備は「共用部分」となります。ただしこの区分は明確に線引きされているとは限らず、どこまでが誰の責任かという点でトラブルになることもあります。
| 区分 | 説明 | 主な管理者 |
|---|---|---|
| 専有部分 | 各住戸の内部（壁や床、天井に囲まれた部分） | 各区分所有者（住戸の所有者） |
| 共用部分 | 住戸以外の建物部分（廊下、階段、エレベーターなど） | 管理組合 |
| 専用使用権付き共用部分 | バルコニーや専用庭など、共用部分だが特定住戸が利用する場所 | 利用者（原則、費用負担あり） |
共用部分とは？
共用部分とは、区分所有者全員で共有している部分です。建物の構造上の主要部分（柱、梁、屋根など）や、住戸間の壁、エレベーター、共用廊下などが含まれます。
これらの部分は、管理組合が中心となって維持管理をおこない、必要に応じて大規模修繕などの計画を立てていきます。住民が自由に改修したり利用したりすることはできません。
専有部分とは？
専有部分とは、各区分所有者が所有している部屋の内部です。基本的には壁・床・天井・玄関扉の内側が該当します。
その範囲の管理や修繕は、原則として所有者の責任になりますが、マンションの管理規約や使用細則によって、使用に関するルールや制限が設けられていることも多く、自由にリフォームできるとは限りません。例えば、大きな音を出すリフォームや構造に影響する改修は制限される場合があります。
専用使用権のある共用部分とは？
バルコニー、専用庭、玄関ドア、窓などは、建物の構造上は共用部分にあたりますが、実際には特定の住戸が使用することになります。このような場合、「専用使用権」が設定された共用部分として扱われます。
専用使用権のある部分は、使用する住戸の所有者が補修費用を負担するケースが多く、例えばバルコニーの床タイルや窓ガラスの破損などは、その住戸の責任となることが一般的です。
ただし、配管・配線などの設備については、設置目的や管理状況によって共用か専有かの判断が異なるため、あらかじめ管理規約などで明確に定めておくことが大切です。
まとめ
分譲マンションは、区分所有者が所有する「専有部分」と、全体で共有する「共用部分」「敷地」で構成されています。特にバルコニーや玄関扉のような、共用部分でありながら特定の住戸が使う「専用使用権付き共用部分」も存在し、それぞれに異なる管理責任や修繕負担があります。こうした区分があいまいなままだと、トラブルの原因にもなり得るため、管理規約や細則で明確に定義しておくことが重要です。管理組合の役員はもちろん、住民一人ひとりが「共用部分」と「専有部分」の違いを正しく理解し、協力しながら快適な住環境を維持していく意識が求められます。