日本は世界有数の地震多発国であり、大地震に備えた建物の耐震性は非常に重要なテーマです。特に1981年の耐震基準改正を境に、設計基準が大きく見直されました。今住んでいるマンションが「旧耐震基準」か「新耐震基準」かを見極め、必要な対策を講じることが、安全と資産価値を守る第一歩です。この記事では、旧耐震基準と新耐震基準の違いや見分け方、耐震診断の重要性について学んでいきます。
耐震基準の違いと見分け方
耐震基準の大きな転換点となったのは、1981年（昭和56年）6月1日。この日から施行された新基準により、建物はより大きな地震にも耐えられるよう設計されるようになりました。
| 基準 | 判断基準となる日付 | 耐震性能の違い |
|---|---|---|
| 旧耐震基準 | 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認申請が行われた建物 | 震度5強程度の地震で倒壊しないことを想定 |
| 新耐震基準 | 1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認申請が行われた建物 | 震度6強〜7程度の地震でも倒壊・崩壊しないことを想定 |
注意点： 不動産広告などに記載されている「竣工日」ではなく、建築確認申請日が判断の基準になります。申請が旧基準の期間内であれば、竣工が1982年でも旧耐震基準の可能性があります。
旧耐震マンションの現状と耐震診断の必要性
2023年度の国土交通省の資料によれば、日本全国には約685万戸の分譲マンションが存在し、そのうち約95万戸が旧耐震基準で建てられていると推計されています【出典：国土交通省「マンション政策の現状と課題」（2023年）】。
旧耐震マンションの課題としては次のような点が挙げられます：
- 耐震性の不安がある
- 改修に必要な費用負担に対する住民合意が難しい
- 耐震診断が未実施の物件が多く残っている
このような課題に対応するため、まずは耐震診断を実施することが重要です。耐震診断によって現状の耐震性が明らかになり、必要であれば耐震補強工事へとつなげていくことが可能です。
補助制度の活用と合意形成のポイント
多くの自治体では、耐震アドバイザーの無料派遣や耐震診断・補強工事の補助金制度を設けています。たとえば東京都では、旧耐震基準のマンションに対し、診断費用の2/3（上限100万円）の補助や、改修設計・工事費の補助を行っており、他の自治体でも類似の支援が行われています【出典：東京都 耐震ポータルサイト】。
管理組合としては、これらの制度を活用し、住民への説明や合意形成を丁寧に進めることがポイントです。
まとめ
旧耐震基準（建築確認が1981年5月31日以前）のマンションでは、震度6強以上の地震に対する安全性が不十分な場合があります。現在日本には約95万戸の旧耐震マンションが残っており、その多くで耐震診断や改修が未実施のままです。安全性の向上と資産価値の維持のためにも、まずは耐震診断を行い、必要な対策を講じることが不可欠です。診断の結果によっては、旧耐震でも新耐震に相当する耐震性を有している場合もあります。将来的には、耐震診断を実施していないマンションの資産価値は大きく下がるリスクもあるため、管理組合主導で早めの対応を進めましょう。