分譲マンションのアフターサービスと契約不適合責任｜保証期間・請求手順・管理組合の対応

UPDATE｜新築分譲の保証と責任追及

「アフターサービスは何年間有効なのか」「瑕疵が見つかったらどこに請求するのか」「個人と管理組合のどちらが対応するのか」──新築分譲マンションの不具合発見時の実務を、区分所有者・理事会向けに整理します。

新築分譲マンションに入居した直後から数年以内の間に、「内装の建付けがおかしい」「共用部の手すりにぐらつきがある」「外壁にクラックが見つかった」といった不具合が発見されることは珍しくありません。

こうしたときに重要になるのが、分譲業者のアフターサービスと、法律上の契約不適合責任（2020年4月の民法改正前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていたもの）です。両者は性質が異なり、保証期間や請求できる内容も違います。

本記事では、アフターサービスと契約不適合責任の違い、保証期間と対象部位、不具合発見時の対応手順、個人と管理組合の役割分担、請求できる内容、専門家活用と証拠の残し方、そしてアフターサービス期間終了前に必ずやるべき総点検までを順に解説します。

新築購入から数年以内の区分所有者にとっては自己防衛の手引きとして、理事会にとっては組合としての対応範囲を整理するための参考資料としてご活用ください。

こんな方におすすめの記事です

新築分譲マンションを購入して数年以内で不具合が気になっている区分所有者
アフターサービス期間の終了が近づいている新築マンションの理事会
共用部の不具合への対応窓口と手順を整理したい理事長・管理担当者
瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いを基本から押さえたい方

アフターサービスと契約不適合責任──用語の整理

まず押さえておきたいのが用語の整理です。「アフターサービス」は、分譲業者が自社の責任で定めた任意の保証制度で、契約書や付属書類の「アフターサービス基準」として記載されています。

一方、「契約不適合責任」は民法上の法定責任で、2020年4月の民法改正以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものです。現在でも慣例的に「瑕疵」という言葉は使われますが、法的な根拠としては契約不適合責任が正式な名称です。

両者は併存する関係にあります。アフターサービスで対応してもらえる範囲内はそれで処理し、対応が得られない・期間を過ぎた場合は契約不適合責任を根拠に請求する、という使い分けです。アフターサービスは「業者の好意的な仕組み」に見えるかもしれませんが、実際は買主に有利な部分も多く、期間内に活用しないと損失になります。

アフターサービス：分譲業者が任意に定める保証制度。契約書のアフターサービス基準が根拠
契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）：民法上の法定責任。契約内容と実物に差異がある場合に追及できる
住宅品質確保促進法（品確法）：新築住宅の構造耐力上主要な部分等について、10年の瑕疵担保責任を義務付ける法律

アフターサービスの保証期間と対象部位

アフターサービスの保証期間は、部位ごとに細かく設定されているのが一般的です。内装の建付けや設備の軽微な不具合は2年程度、防水層や主要な構造部分は10年と、壊れやすさ・影響の大きさに応じて期間が異なります。自分たちのマンションの契約書に添付された「アフターサービス基準」を必ず確認し、どの部位が何年保証なのかを把握しておくことが、期間切れで損をしないための前提です。

以下は、多くの分譲業者で採用されている標準的な保証期間の例です。業者や物件によって差があるため、あくまで参考として自分たちのマンションの基準と照らし合わせてください。

対象部位	保証期間の目安	主な不具合例
内装仕上げ（壁紙・床）	1〜2年	壁紙の剥がれ、床鳴り、建具の不具合
住宅設備（キッチン・浴室）	2年	水栓の不良、換気扇の故障
給排水配管	2〜5年	漏水、水漏れ、詰まり
タイル・サッシ	2〜10年	タイル剥離、サッシの開閉不良
防水層（屋上・バルコニー）	10年	漏水、防水層の劣化
構造耐力上主要な部分	10年（品確法義務）	躯体の瑕疵、基礎の不具合

アフターサービスの保証期間の一例（実際の期間は各物件のアフターサービス基準を参照）

契約不適合責任の法的根拠と期間

アフターサービスの期間を過ぎてしまった場合でも、契約不適合責任を根拠に請求できる可能性があります。契約不適合責任は、売買目的物が契約の内容に適合しないとき、買主が売主に対して修補・代金減額・損害賠償・契約解除を請求できる法定の責任です。

新築分譲の場合、品確法により構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について、引渡しから10年の瑕疵担保責任が義務化されています。

契約不適合責任を主張するためには、不適合の事実を知ったときから1年以内に売主にその旨を通知する必要があります。通知を怠ると請求権が時効で消滅するため、不具合を見つけたら早めに書面で通知し、証拠を残しておくことが実務上の基本です。

民法上の契約不適合責任：売買目的物が契約内容と異なる場合の請求権（民法第562条以下）
品確法上の10年保証：構造耐力上主要な部分と防水に関する部分は引渡しから10年の瑕疵担保責任
通知期限の厳守：不適合を知ったときから1年以内に売主へ通知、これを過ぎると請求権が消滅
時効への注意：通知後も一般的な消滅時効（権利行使できることを知ってから5年等）が適用される

不具合発見時の対応手順──個人と管理組合の役割分担

不具合を発見したら、まず「専有部分か共用部分か」を見極めます。専有部分（住戸内）の不具合は、区分所有者個人が分譲業者に直接請求するのが原則です。共用部分（外壁・廊下・配管本管など）の不具合は、管理組合が所有者全員を代表して請求するのが基本の枠組みです。境界が判断に迷う場合は、管理規約や専門家の意見を確認します。

個人が対応する場合も、理事会に情報を共有しておくと、同じ不具合が他住戸でも発生しているかが見えます。複数住戸で共通する不具合は、管理組合としてまとめて交渉したほうが分譲業者の対応も迅速になりやすく、費用対効果も高まります。

不具合の発見と記録：発生日・症状・位置を写真と文書で記録する
専有部分か共用部分かの判別：管理規約・竣工図面で境界を確認する
請求主体の確定：専有部分は個人、共用部分は管理組合が窓口になる
分譲業者への書面通知：アフターサービス受付窓口に書面で通知し、受領確認を取る
補修対応の協議と実施：補修内容・時期・費用負担を協議し、補修後は完了確認を取る

請求できる内容──修補・代替・損害賠償・契約解除

契約不適合責任に基づいて買主が主張できる請求は、大きく4種類あります。「修補（直してもらう）」「代金減額」「損害賠償」「契約解除」です。このうちマンション購入のような大きな買い物で実務上最もよく使われるのが修補請求で、損害賠償は修補で復旧できない損害（仮住まいの費用等）について併せて請求するパターンが中心です。

契約解除は、不適合の程度が著しく、契約の目的を達成できない場合に限られ、ハードルが高い請求です。代金減額は、修補が不可能または過分の費用を要する場合に、不適合の程度に応じて代金の減額を求めるもので、中古マンションの取引でよく使われます。

請求内容	概要	主な利用シーン
修補（追完請求）	不適合の修補または代替物の引渡しを請求	内装・設備の不具合、補修可能な瑕疵
代金減額請求	不適合に応じて代金の減額を請求	修補不可・修補に過分の費用を要する場合
損害賠償請求	不適合により発生した損害の賠償を請求	仮住まい費用、営業損失、引越費用など
契約解除	不適合が重大で契約目的を達成できない場合	構造に重大な瑕疵があり居住不能の場合など

契約不適合責任に基づく買主の請求権の種類

専門家の活用と証拠の残し方

不具合の程度が軽微でなく、補修費用や責任範囲で分譲業者と意見が分かれそうな場合は、早い段階で専門家を活用するのが賢明です。建築士・マンション管理士・弁護士など、案件の性質によって適する専門家が異なるため、まず相談窓口（自治体の無料相談や管理組合の顧問）に概要を相談してから具体的な依頼先を決めるのが現実的です。

証拠の残し方も結果を左右します。不具合を発見した段階から、日付入りの写真・動画・症状を記録したメモ、分譲業者とのやり取りの記録（メール・書面）を整理して保管します。証拠が揃っていれば、交渉が難航した際にも法的手続きへ進む備えになります。

建築士への相談：構造・設備面の不具合の調査、補修内容の適正性の評価
マンション管理士への相談：規約上の位置づけ、管理組合としての対応方針の整理
弁護士への相談：法的手続きの必要性判断、交渉の代理、訴訟対応
写真・動画の日付記録：発見時・経過観察時に日付入りで撮影、メタデータも保全
分譲業者とのやり取り記録：口頭だけで済ませず、書面・メールで履歴を残す

アフターサービス期間終了前の総点検

新築マンションで忘れてはいけないのが、アフターサービス期間終了前の総点検です。2年保証の期間が終わる直前、10年保証の期間が終わる直前に、共用部分と住戸内を網羅的に点検しておくことで、期間内に請求できる不具合を漏らさず拾えます。期間が過ぎてからでは請求が難しくなるため、管理組合として計画的に総点検日を設けるのが重要です。

総点検は、管理組合主導で建築士などの専門家に依頼するパターンが一般的です。分譲業者のアフターサービス点検に任せきりにせず、組合側でも独自に点検することで、見落としを防げます。費用は数十万〜100万円程度が目安ですが、発見される不具合の補修費用を分譲業者が負担することを考えれば、長期的には十分に元が取れる投資です。