管理者管理方式は、管理者を誰が務めるかによって大きく3つの型に分かれます。管理会社が管理者になる管理会社型、外部の専門家が務める専門家型、従来どおり理事長が兼ねる理事長兼任型です。それぞれ主体も特徴も向き不向きも異なります。まず全体像を押さえると、自分のマンションに合う型を考えやすくなります。
管理者とは、区分所有法上で管理組合を代表し、規約や総会決議にもとづいて建物の管理を行う立場の人です。区分所有法第25条により、管理者の選任と解任は集会、つまり総会の決議によって決まります。この管理者を誰が担うかで、運営の進め方や理事の負担が変わります。
3つの型の全体像
3つの型は、管理者になる主体が違います。下の表で主体と特徴、向くケースを並べて整理します。
| 型 | 管理者になる人 | 特徴 | 向くケース |
|---|---|---|---|
| 管理会社型 | 委託先の管理会社 | 日常管理と一体で運営でき、理事の負担が小さい | なり手不足が深刻で、運営の手間を減らしたい |
| 専門家型 | マンション管理士や弁護士などの外部専門家 | 第三者の立場で中立的に判断しやすい | 中立性や専門的な助言を重視したい |
| 理事長兼任型 | 区分所有者から選ばれた理事長 | 住民主体で運営でき、別途の報酬が発生しにくい | 担い手がおり、自分たちで決めたい |
どの型にも長所と短所があります。理事の負担の軽さ、中立性、費用、住民の関与のどれを優先するかで選び方が変わります。
管理会社型
管理会社型は、日常の管理を委託している管理会社が管理者を務める型です。第三者管理方式と呼ばれる形の代表例にあたります。
主体は管理会社です。点検や会計、修繕の手配といった日常管理と、管理者としての判断を同じ会社が担います。窓口が一本化され、理事の作業が減るのが特徴です。
この型は、制度の上でも位置づけがはっきりしてきました。国土交通省は2017年の外部専門家の活用ガイドラインを、2024年6月に外部管理者方式等に関するガイドラインへ改訂しました。この改訂で、管理会社が管理者になる管理業者管理者方式が、新たに対象として加わりました。
向いているのは、役員のなり手が見つからず、運営の手間そのものを減らしたいマンションです。高齢化が進み、理事会の維持が難しい場合にも選ばれます。
一方で注意点があります。工事の発注先や修繕積立金の使い方を、管理会社が管理者として決める場面が出てきます。ここには利益相反の論点がついて回ります。管理会社の提案を誰が監督しチェックするか、規約や契約であらかじめ定めておくことが重要な確認事項になります。
専門家型
専門家型は、マンション管理士や弁護士など、外部の専門家が管理者を務める型です。マンション管理士は、管理組合の運営を助ける国家資格の専門家です。
主体は、管理会社とは別の独立した専門家です。日常管理を委託する会社と管理者が分かれるため、第三者の立場から中立的に判断しやすいのが特徴です。国土交通省のガイドラインも、こうした活用の進め方を示しています。
向いているのは、中立性や専門的な助言を重視したいマンションです。管理会社との交渉や、規約の見直しなど、専門知識が要る場面が多い組合に合います。
ただし、専門家に管理者を任せると報酬が別途かかり、費用は増えます。また、専門家であっても監督が不要になるわけではありません。誰がその判断をチェックするかという論点は、管理会社型と同じく必要です。
理事長兼任型
理事長兼任型は、区分所有者から選ばれた理事長が管理者を兼ねる、従来からある型です。多くのマンションが採ってきた形です。
主体は、住民である理事長です。理事会が運営の中心となり、住民の意思が反映されやすいのが特徴です。外部に管理者を頼まないため、そのための報酬は発生しにくくなります。
向いているのは、理事長や役員の担い手がおり、自分たちで運営を決めていきたいマンションです。住民の関与を保ちたい組合に向きます。
課題は担い手の確保です。役員のなり手が不足したり、専門的な判断が難しかったりすると、運営が回らなくなります。この負担をどう軽くするかが、他の型を検討する出発点になります。
型を選ぶときの見方
3つの型は優劣で決まるものではありません。次の点を並べて、自分のマンションの事情に照らすとよいでしょう。
- 理事の負担をどこまで減らしたいか
- 中立性や専門的な助言をどれだけ重視するか
- 報酬などの費用をどう考えるか
- 住民の関与をどの程度保ちたいか
どの型を選ぶ場合でも、管理者の判断を誰が監督しチェックするかを必ず決めておきます。利益相反が起こりうる場面を想定し、監事や総会の関与を規約と契約で定めることが大切です。
なお、管理者の選任や型の変更は、総会の決議が必要になります。導入を考えるときは、住民への説明と合意の手順もあわせて準備します。
まとめ
管理者管理方式は、管理者を誰が務めるかで管理会社型、専門家型、理事長兼任型の3つに分かれます。管理会社型は負担軽減に強く、2024年6月のガイドライン改訂で管理業者管理者方式として位置づけが明確になりました。専門家型は中立性に強く、理事長兼任型は住民主体で費用を抑えやすい型です。どれを選んでも、管理者を監督しチェックする仕組みづくりは共通の確認事項です。理事の負担、中立性、費用、住民の関与のどれを優先するかを整理し、総会での合意を見据えて検討を進めてください。