管理者管理方式とは、マンションの管理を取りまとめる「管理者」を、理事会ではなく外部の専門家や管理会社に委ねる進め方です。理事のなり手不足を背景に選ぶ組合が増えています。まず両方式の違いを押さえると、検討しやすくなります。
理事会管理方式では、区分所有者から選ばれた理事が理事会を作り、理事長が管理者を兼ねます。住民自身が管理の中心を担う形です。一方の管理者管理方式では、その管理者の役割を外部に任せ、理事会を置かない場合もあります。
どちらが優れているという話ではありません。組合の事情に合うかどうかが判断の軸になります。以下で仕組みと違いを整理します。
管理者管理方式とはどういう仕組みか
管理者とは、区分所有法で定められた、管理組合の業務を取りまとめる立場です。区分所有法第25条により、管理者の選任と解任は集会、つまり総会の決議で決めます。この点はどちらの方式でも変わりません。
管理者管理方式では、この管理者を区分所有者以外の外部に委ねます。委ねる相手は主に次の通りです。
- 管理会社（管理業者管理者方式とも呼ばれます）
- マンション管理士や弁護士などの専門家
- これらを組み合わせた形
理事会を置かず、総会と管理者が直接やり取りする運用も見られます。理事の負担を大きく減らせる点が、この方式が選ばれる理由のひとつです。
理事会管理方式との違い
両方式の違いを、管理の担い手という観点で整理します。
| 比較する点 | 理事会管理方式 | 管理者管理方式 |
|---|---|---|
| 管理者になる人 | 理事長（区分所有者） | 外部の専門家や管理会社 |
| 理事会の有無 | 置く | 置かない場合がある |
| 住民の手間 | 大きい | 小さい |
| 専門性 | 住民の知識に依存 | 外部の専門知識を活用 |
| 費用 | 比較的抑えやすい | 報酬が別途かかる |
理事会管理方式は住民が主体的に関われる反面、理事の負担が重く、なり手が見つからない悩みがつきまといます。管理者管理方式はその負担を外部に移せますが、報酬という費用が新たに発生します。
なぜ広がっているのか
近年、外部の力を借りる組合が増えています。国土交通省の調査では、外部専門家を活用するマンションは約41.4パーセントにのぼります。高齢化やなり手不足を背景に、無理のない管理の進め方を探る動きと言えます。
国も制度の整備を進めています。国土交通省は外部専門家の活用に関するガイドラインを改訂し、管理会社が管理者になる方式を新たに対象へ加えました。広がりに合わせて、運用のルールが整えられてきた流れです。
注意したい監督の論点
管理者管理方式では、管理者への監督と利益相反への目配りが欠かせない論点になります。住民の関与が薄れると、チェックが働きにくくなるためです。
特に管理会社が管理者になる場合、その管理会社が大規模修繕工事を自ら受注し得る、という利益相反の構図が生まれます。発注する側と受注する側が同じになりかねない点に注意が必要です。
この点について、2025年に成立した改正区分所有法では、管理会社が管理者として工事を発注する際、利益相反の取引について事前に説明することが義務づけられました。住民が判断するための材料を確保する流れです。
監督を働かせるため、組合の側でも次のような備えが定石とされています。
- 監事による監督を機能させる
- 通帳と銀行印を分けて保管する
- 一定額以上の契約は総会の承認制にする
- 管理者を解任しやすい規約にしておく
まとめ
管理者管理方式は、理事会が担ってきた管理者の役割を外部の専門家や管理会社に委ねる進め方です。理事会管理方式と比べ、住民の負担を減らせる一方、報酬という費用と、監督の難しさという課題があります。外部専門家を活用する組合は約41.4パーセントに達し、国も制度の整備を進めています。導入を考える際は、費用と監督の備えをあわせて確認することが、後悔しない判断材料になります。