マンション管理の教科書 | マンション管理士・コンサルタントがつくる https://www.zenkoku-mankan.org これからのカンリのヒントがいっぱい。 Mon, 21 Feb 2022 05:07:58 +0000 ja hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.4.3 https://www.zenkoku-mankan.org/wp-content/uploads/2021/09/cropped-favi1-150x150.png マンション管理の教科書 | マンション管理士・コンサルタントがつくる https://www.zenkoku-mankan.org 32 32 大規模修繕工事のはじめの一歩「大規模修繕委員会」の必要性と仕事 https://www.zenkoku-mankan.org/organization-2/ https://www.zenkoku-mankan.org/organization-2/#respond Mon, 21 Feb 2022 05:06:23 +0000 https://www.zenkoku-mankan.org/?p=20283 マンションで管理組合で大規模修繕工事を準備段階でポイントとなるのは、準備から工事完了までの1~3年程度の長期間にわたるプロジェクトの管理組合内での検討体制をどうやって組織するかということです。

この期間は管理組合役員の任期より長く、また、大規模修繕工事には専門的な知識も必要となります。理事会だけで対処できない場合には、理事会とは別に、大規模修繕委員会等の組織を結成して、大規模修繕工事を中心に取り組むメンバーを募ります。

分譲マンションでは、組合員の中に、さまざまな分野の知識を持った方が多いので、それらの人々の専門知識やノウハウを生かしなが取り組むことが大規模修繕を成功させる鍵になりまます。組織の名称は「大規模修繕委員会」のほか、「専門委員会」「修繕委員会」といったように様々です。

大規模修繕工事に向けた組織づくり

大規模修繕工事に向けた組織づくり

大規模修繕の事前準備を、管理組合の理事会が中心となった進める場合と、理事会とは別の組織をつくる場合があります。

ある程度以上の規模のマンションとなると、理事会の通常業務の他に、大規模修繕の仕事が追加されると大きな負担を負わせることになり、理事会の役員だけで対応することは困難になるため別組織を立ち上げて対応することが望ましいでしょう。

大規模修繕委員会(=専門委員会)とは?

大規模修繕委員会(=専門委員会)とは?

■ 大規模修繕委員会の権限

「大規模修繕委員会」は理事会の諮問機関として設置して、その決定権は理事会にあります。大規模修繕委員会の役割は、専門的見地から理事会への提案をおこなうところまでであり、最終的な方向付けは理事会の判断によります。

理事会と大規模修繕委員会で、方向性が異なり意見が対立しては大規模修繕委員会を結成する意味がありません。そこで、できれば理事会と大規模修繕委員会のパイプ役となる理事が何人か委員会に参加して、常に同じ認識の上に立ってコミュニケーションを図ることが望ましいでしょう。

理事会と大規模修繕委員会は良好な関係性を維持しながら、お互いに協力して検討を行っていくことが重要です。お互いに足を引っ張るといったことが起きないよう、互いにうまく連携するルールを作成しておくことが大切です。

■ 大規模修繕委員会のメンバー

大規模修繕委員会のメンバーには、組合員の中から、歴代の理事経験者や建築関連の仕事に就かれている方を中心に、専門知識は持っていなくても関心の高い方や、日中のマンションの状況をよく知っている方などバランスよく構成したいものです。

大規模修繕委員会の人数は多過ぎても意思統一が困難になりやすく、また少なすぎてもメンバーの負担が重くなることから、マンションの規模にあった数に調整します。

なお、大規模修繕に関連する施工会社の社員など、工事の発注先になり得る方をメンバーにする場合には、施工会社の選定に関与させないなど予め業務範囲を明確にしておく事が大切です。

■ 大規模修繕委員のメンバー募集

大規模修繕委員のメンバーには技術的な知識のある方、人望のある方、広報などの役割に対応できるなど幅広い立場の方からバランスよく選出します。候補者の選出方法は、マンションの掲示板などを利用して募集をするのが一般的です。

■ 大規模修繕委員会の仕事

大規模修繕委員会の仕事

大規模修繕委員会の仕事は、月に1~2回程度の割合で開催される大規模修繕委員会に参加して、工事の検討を進め、その検討内容を理事会にフィードバックさせることです。大規模修繕委員会はあくまでも理事会の諮問機関としての役割を担うので、最終的な意思決定は理事会に委ねるようにします。

大規模修繕委員会の主な仕事は、コンサルタントや施工会社の選定、工法内容の検討などです。その他、住人説明会の実施などの広報活動、調査診断、工事中の打ち合わせ、工事完了時の検査立会いなども業務に含まれます。

なお、大規模修繕委員の任期は大規模修繕工事終了までの長期にわたるため、委員会の開催は、事前に全員が集まりやすい曜日や時間などの日時を決めておくと良いでしょう。

小規模マンションで「大規模修繕委員会」を設けるのが困難な場合

小規模マンションで「大規模修繕委員会」を設けるのが困難な場合

小規模マンションでは、そもそも区分所有者数が少なく、人材が限られているため大規模修繕委員会を結成するのは難しいといったケースも多いでしょう。

こうした場合には、大規模修繕工事の検討期間だけ臨時に役員の数を増やすなどして理事会が中心となって大規模修繕工事を進めていくのも良い方法です。

大規模修繕工事の検討期間中は、役員の任期をできるだけ長くして、交代する場合でも半数交代とするなどして情報を引き継いでいくことが大切です。

マンションでの専門委員会の活用

大規模修繕工事に限らず、マンション管理組合の運営には通常業務の他に「規約・細則の改正」など不定期なものがあります。理事会だけで処理するのが困難な場合は、専門委員会を組織して効率化を図ることが大切です。

事前に規約に定めておけば、専門委員会は理事会の決議で設けることができるので、総会の決議を経ずに迅速に専門委員会を結成することができます。

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【過去問】令和3年度管理業務主任者試験問題 https://www.zenkoku-mankan.org/kanrigyomu-r3/ Thu, 06 Jan 2022 04:51:39 +0000 https://www.zenkoku-mankan.org/?p=20262

令和3年度
管理業務主任者試験問題

令和3年12月5日

次の注意事項をよく読んでから、始めてください。
1 問題は、1ページから33ページまで50問です。
2 試験の開始の合図と同時に、問題のページ数を確認してください。
落丁や乱丁があった場合は、直ちに試験監督員に挙手してお申し出ください。
3 解答は、別紙の解答用紙に記入してください。
4 正解は、各問題とも1つだけです。
複数の解答をしたもの、判読が困難なものは、正解としません。
解答は、解答用紙の注意事項をよく読み、所定の要領で記入してください。
5 問題中の法令等は、令和3年4月1日現在で施行されている規定に基づいています。

問 1

Aが、Bとの間で、自己の所有するマンションの一住戸甲をBに売却する旨の契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、最も適切なものはどれか。

1 Aが、所有権を移転する意思がないにもかかわらず、Bと売買契約を締結した場合に、Bがその真意を知り、又は知ることができたときは、Aは、Bに対して当該契約の無効を主張することができる。
2 Aが、所有権を移転する意思がないにもかかわらず、Bと通謀して売買契約を締結し、所有権移転登記を済ませた後に、BがAに無断で、その事情を知らない第三者Cに甲を転売した場合に、Cにその事情を知らないことについて過失があるときは、Aは、Cに対して、虚偽表示による当該売買契約の無効を主張することができる。
3 Aが、Bの詐欺を理由として当該売買契約を取り消した場合に、Aの取消し前に、Bが、その事情を知らず、かつその事情を知らないことについて過失のある第三者Dに甲を転売していたときは、Aは、Dに対して取消しの効果を主張することができない。
4 Aが、Bの強迫を理由として当該売買契約を取り消した場合に、Aの取消し前に、Bが、その事情を知らず、かつその事情を知らないことについて過失のない第三者Eに甲を転売していたときは、Aは、Eに対して取消しの効果を主張することができない。

解答
1

問 2

A、B、Cが、マンションの一住戸甲を共同して購入するための資金として、Dから900万円を借り受け、Dとの間で、各自が連帯してその債務を負う旨の合意をした場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、最も不適切なものはどれか。ただし、A、B、Cの間の負担部分は等しいものとし、元本900万円以外は考慮しないものとする。

1 Aが、Dに対して600万円を弁済し、残債務の支払を免除された場合に、Bは、Dから300万円の支払の請求を受けたときは、これを拒むことができない。
2 Bが、Dに対して、270万円を弁済した場合に、Bは、AとCのそれぞれに対して、90万円について求償することができる。
3 Cが、Dに対して有する600万円の代金債権との相殺を援用しない場合に、Aは、Dから900万円の支払請求を受けたときは、CがDに対して当該債権を有することを理由に600万円についてDの支払請求を拒むことができる。
4 Cが、Dに対して、700万円を弁済したが、Bに資力がない場合に、Bから償還を受けることができないことについてCに過失がないときは、Cは、Aに対して、350万円を求償することができる。

解答
3

問 3

マンションの管理組合法人Aは、区分所有者Bに対して有する200万円の管理費債権を保全するため、Bの債務者Cに対する500万円の金銭債権を代位行使した場合に関する記述のうち、民法の規定によれば、最も適切なものはどれか。

1 Aの代位権の行使は、Bの代理人としてBの権利を行使するものであるから、Aが自己の権利として行使することは認められない。
2 Aが代位権を行使をすることができる債権額は500万円であり、Bに対する債権額である200万円に制限されない。
3 CがBに対して反対債権を有していたときでも、Cは、Aに対して、相殺の抗弁を主張することができない。
4 Aは、Cに対して、A自身への直接の支払を求めることができる。

解答
4

問 4

Aが、自己の所有するマンションの一住戸甲をBに売却する契約の締結について、Cに代理権を授与した場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、最も不適切なものはどれか。

1 Cが制限行為能力者であった場合に、Aは、Cの制限行為能力を理由に代理行為を取り消すことができない。
2 Cが、売却代金を着服する目的で、当該代理権の範囲内において、当該契約を締結した場合に、Bが、Cの当該目的を知ることができたときは、Cの行為は代理権を有しない者がした行為とみなされる。
3 Cの子Dは、CがAから預かった書類をA及びCに無断で持ち出し、Aの代理人と称して当該契約を締結したところ、これを知ったBが、Aに対して、追認をするかどうかを確答すべき旨の催告をした場合に、相当の期間内に確答がなかったときは、Aは追認をしたものとみなされる。
4 Cは、Aの許諾を得たとき、又はやむを得ない事由があるときでなければ、復代理人を選任することができない。

解答
3

問 5

マンションの管理組合Aの管理費に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、最も不適切なものはどれか。

1 Aが、管理費を滞納している区分所有者Bに対して、滞納管理費を請求する訴訟を提起し、勝訴した場合には、当該滞納管理費債権は、確定判決を得た時から10年間これを行使しないときは、時効によって消滅する。
2 Aが、管理費を滞納している区分所有者Cに対して、管理費の支払を催告した場合に、その時から6箇月を経過するまでに管理組合が再度催告をしたときには、再度の催告は時効の完成猶予の効力を有しない。
3 管理費を滞納している区分所有者Dが、Aに対して、管理費を滞納していることを書面により認めたときは、その時から時効の更新の効力が生じる。
4 Aの管理規約において、各区分所有者は、Aに対する債務の消滅時効を主張することができない旨が定められていた場合には、区分所有者Eは、滞納した管理費の債務について、時効が完成したとしても、それによる債務の消滅を主張することができな
い。

解答
4

問 6

次の記述のうち、標準管理委託契約書によれば、最も不適切なものはどれか。

1 マンション管理業者は、事務管理業務の管理事務の全部を、第三者に再委託することができる。
2 管理組合は、マンション管理業者に管理事務を行わせるために不可欠な管理事務室、管理用倉庫、清掃員控室、器具、備品等を無償で使用させるものとする。
3 マンション管理業者は、事務管理業務のうち出納業務を行う場合において、管理組合の組合員に対し管理委託契約に従って管理費等の督促を行っても、なお当該組合員が支払わないときは、その責めを免れるものとし、その後の収納の請求は管理組合が行うものとする。
4 管理組合及びマンション管理業者は、解除事由の有無にかかわらず、その相手方に対し、少なくとも3月前に書面で解約の申入れを行うことにより、本契約を終了させることができる。

解答
1

問 7

宅地建物取引業者が、管理組合の組合員から、当該組合員が所有する専有部分の売却の依頼を受け、その媒介の業務のために、管理規約の提供及び「別表第5(宅地建物取引業者等の求めに応じて開示する事項)」に掲げる事項の開示を求めてきた場合に、マンション管理業者が当該管理組合に代わって行う対応に関する次の記述のうち、標準管理委託契約書によれば、適切なものはいくつあるか。ただし、マンション管理業者は、その対応にあたって組合員等の個人情報の保護等を踏まえながら行うものとする。

ア マンション管理業者は、管理規約の提供等の業務に要する費用を当該宅地建物取引業者から受領することはできない。
イ マンション管理業者は、当該組合員が管理費等を滞納していることが明らかな場合であっても、当該宅地建物取引業者に対し、その清算に関する必要な措置を求めることはできない。
ウ マンション管理業者が管理規約の提供等を行う場合にあっては、管理規約等において宅地建物取引業者等への提供・開示に関する根拠が明確に規定されるとともに、これと整合的に管理委託契約書においてマンション管理業者による提供・開示に関して規定されることが必要である。
エ 管理組合の財務・管理に関する情報を、宅地建物取引業者を通じて専有部分の購入等を予定する者に提供・開示することは、当該購入予定者等の利益の保護等に資するとともに、マンション内におけるトラブルの未然防止、組合運営の円滑化、マンションの資産価値の向上等の観点からも有意義である。

1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

解答
2

問 8

次の記述のうち、標準管理委託契約書によれば、最も不適切なものはどれか。

1 マンション管理業者は、地震の発生により、管理組合のために、緊急に行う必要がある業務で、管理組合の承認を受ける時間的な余裕がないものについて、管理組合の承認を受けないで実施した場合においては、速やかに、書面をもって、その業務の内容及びその実施に要した費用の額を管理組合に通知しなければならない。
2 管理組合は、マンション管理業者が火災の発生により、緊急に行う必要がある業務を遂行する上でやむを得ず支出した費用であれば、その発生原因が当該マンション管理業者の責めによるものであったとしても、当該マンション管理業者に対して、その費用を速やかに支払わなければならない。
3 マンション管理業者は、漏水の発生により、管理組合のために緊急に行う必要がある場合、専有部分等に立ち入ることができるが、この場合において、マンション管理業者は、管理組合及びマンション管理業者が立ち入った専有部分等に係る組合員等に対し、事後速やかに、報告をしなければならない。
4 マンション管理業者は、マンション管理業者の責めによらない火災の発生により、管理組合又は管理組合の組合員等が損害を受けたときは、その損害を賠償する責任を負わない。

解答
2

問 9

管理業務主任者が、管理費の滞納問題について、管理組合の理事会で行った次の説明のうち、最も不適切なものはどれか。

1 管理費を滞納している区分所有者がその有する専有部分を第三者に賃貸しているときは、現に専有部分に居住している賃借人が、管理組合に対して管理費の支払義務を負います。
2 専有部分を2名の区分所有者が各2分の1の持分で共有しているときには、管理組合は、そのいずれか一方の区分所有者に対して滞納管理費の全額を請求することができます。
3 区分所有者が自己破産し、破産手続開始の決定があったときには、管理組合は、滞納管理費債権について、破産手続に参加することができます。
4 滞納管理費について、マンション管理業者は、地方裁判所においては、管理組合の訴訟代理人になることはできません。

解答
1

問 10

管理費の滞納が生じたときにとられる通常の民事訴訟によらない法的手段に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1 「内容証明郵便による督促」の場合は、簡便な手続であるが、消滅時効の完成猶予をさせる催告としての効力は生じない。
2 「支払督促」による場合は、簡易裁判所に申し立てることにより書記官が支払を命ずる簡略な手続であるが、債務者から異議申立てがなされると通常の訴訟に移行してしまう。
3 「調停」による場合は、弁護士等の専門家に依頼することはできないが、手続が訴訟に比べ簡明であり、調停委員の意見には強制力があることから、紛争が早期に解決される。
4 「少額訴訟」による場合は、通常訴訟に比べ、少ない経済的負担で迅速かつ効果的に解決することができるが、訴訟の目的の価額が60万円以下に制限されるため、滞納額が60万円を超えるときは、制限額以下に分割したとしてもこの手続を利用できない。

解答
2

問 11

管理費の滞納に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1 滞納者が、所有している専有部分を売却し、区分所有者でなくなった場合、その専有部分の買受人である区分所有者が滞納管理費債務を承継し、当該滞納者は滞納管理費債務を免れる。
2 滞納者が破産手続開始の決定を受けた場合でも、その決定だけでは、当該滞納者は管理費の支払義務を免れるわけではない。
3 滞納者が死亡し、その相続人全員が相続放棄した場合には、いずれの相続人も滞納管理費債務を負わない。
4 管理規約に管理費について遅延損害金の定めがない場合でも、民法に定める法定利率によって遅延損害金を請求することができる。

解答
1

問 12

管理組合の会計等に関する次の記述のうち、標準管理規約(単棟型)によれば、不適切なものはいくつあるか。

ア 預金口座に係る印鑑等の保管にあたっては、適切な取扱い方法を検討し、その取扱いについて総会の承認を得て細則等に定めておくことが望ましい。
イ 理事会の議決事項の中には、収支決算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案がある。
ウ 災害等により総会の開催が困難である場合に、応急的な修繕工事の実施等を理事会で決議したときには、理事会は、当該工事の実施に充てるための修繕積立金の取崩しについて決議できるが、資金の借入れについては決議できない。
エ 修繕積立金の保管及び運用方法を決めるにあたっては、理事会の決議だけで足り、総会の決議は不要である。

1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

解答
2

問 13

マンション管理業者による管理事務の報告等に関する次の記述のうち、標準管理委託契約書によれば、最も適切なものはどれか。

1 マンション管理業者は、管理組合の事業年度終了後あらかじめ管理委託契約書で定められた期間内に、管理組合に対し、当該年度における管理事務の処理状況及び管理組合の会計の収支の結果を記載した書面を交付し、報告しなければならないが、その報告をする者は管理業務主任者である必要はない。
2 マンション管理業者は、毎月末日までに、管理組合に対し、前月における管理事務の処理状況に関する書面を交付しなければならない。
3 管理組合からマンション管理業者に対し、あらかじめ管理委託契約書で定められていない時期に、管理事務の処理状況及び管理組合の会計の収支状況について報告を行うよう請求があるときは、マンション管理業者は、管理業務主任者をして、その報告をさせなければならない。
4 マンション管理業者が、管理組合に対し、管理事務の処理状況及び管理組合の会計の収支状況について報告を行う場合に、管理組合は、マンション管理業者に対し、それらに係る関係書類の提示を求めることができる。

解答
4

問 14

以下の貸借対照表(勘定式)は、甲管理組合の令和3年3月末日の決算において作成された一般(管理費)会計にかかる未完成の貸借対照表である。貸借対照表を完成させるために、表中の(A)及び(B)の科目と金額の組合せとして最も適切なものは、次の1~4のうちどれか。


解答
1

問 15

管理組合における以下の①~③の活動に関し、令和3年3月分の仕訳として最も適切なものは、次の1~4のうちどれか。ただし、会計処理は毎月次において発生主義の原則によって処理されているものとする。

解答
1

問 16

管理組合における以下の①~③の活動に関し、令和3年3月分の仕訳として最も適切なものは、次の1~4のうちどれか。ただし、会計処理は毎月次において発生主義の原則によって処理されているものとする。

(管理組合の会計年度:毎年4月1日から翌年3月31日まで)

活動
① 令和2年12月1日に壁面の補修のためにA社に発注し、令和3年2月末日に完了した塗装工事の代金2,350,000円を令和3年3月15日に普通預金から支払った。
② 令和3年1月10日にB社に1,200,000円で発注した外階段の補修工事について、令和3年3月15日にB社から完了報告があり、工事代金は令和3年4月15日に普通預金から支払われる。
③ 令和3年3月1日にC社に350,000円で発注した備品である除雪機が、令和3年4月1日に納入され、納入後10日以内にその代金が支払われる契約となっている。

解答
1

問 17

マンションの屋上の防水に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1 メンブレン防水とは、被膜を形成して防水層を作る工法の総称である。
2 シート防水に用いられる、プラスチック系の材料等で作られたシートは、変形能力が大きく下地の動きに追従する。
3 建築改修工事監理指針によれば、外気温の著しい低下が予想されるときは、塗膜防水を施工しなければならない。
4 ウレタン系塗膜防水工法は、突出物の多い屋上の改修工事の際に、施工が容易なため採用されることが多い。

解答
3

問 18

鉄筋コンクリートに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1 建築基準法によれば、特定の要件を満たす部材を除いて、布基礎の立上り部分を除いた基礎においては、鉄筋に対するコンクリートのかぶり厚さは、捨コンクリートの部分を除き、6㎝以上としなければならない。
2 コンクリートは、通常の使用範囲において温度上昇に伴う膨張の程度が鉄筋とほぼ等しい。
3 硬化したコンクリートが、空気中の二酸化炭素の作用によって次第にアルカリ性を失って中性に近づく現象を中性化という。
4 アルカリ骨材反応とは、アルカリ反応性骨材と鉄筋が長期にわたる化学反応により、 はっせいその鉄筋が発錆し膨張することで、コンクリートにひび割れを生じたり崩壊したりする現象をいう。

解答
4

問 19

マンションの構造・部材に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1 免震装置を設置することにより、建築物がゆっくりと水平移動し、建築物に作用する地震力を低減する構造形式を免震構造という。
2 建築基準法に定める「主要構造部」には、建築物の構造上重要でない間仕切壁は、含まれない。
3 建築基準法によれば、1つの建築物で高さが部分的に異なる場合には、原則として、各部分の高さに応じて異なる構造方法による基礎を併用しなければならない。
4 建築基準法によれば、特定の要件を満たす場合を除いて、各戸の界壁は小屋裏又は天井裏に達していなければならない。

解答
3

問 20

上水の給水設備に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1 水道法によれば、簡易専用水道とは、水道事業の用に供する水道及び専用水道以外の水道であって、水道事業の用に供する水道から供給を受ける水のみを水源とし、その供給を受けるために設けられる水槽の有効容量の合計が20㎥を超えるものをいう。
2 建築基準法により、共同住宅の給水タンクに保守点検用のマンホールを設置する必要がある場合には、そのマンホールは、直径60㎝以上の円が内接することができるものとしなければならない。
3 給水管でのウォーターハンマーを防止するために、管内流速が過大とならないように流速は毎秒1.5~2.0m以下が標準とされている。
4 流しの水栓の開口部にあっては、あふれ面と水栓の開口部との垂直距離を保つ等、水の逆流防止のための有効な措置を講ずる。

解答
1

問 21

建築基準法及び給排水衛生設備規準・同解説(公益社団法人 空気調和・衛生工学会)によれば、排水通気設備に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1 衛生器具の排水トラップは、二重トラップとならないように設けることとする。
2 通気弁は、吸気機能だけを有する弁で、排水通気管内が負圧になる部分のみに設ける。
3 特殊継手排水システムは、超高層共同住宅に対応するために、伸頂通気管と通気立て管を併設し、許容排水流量を大きくした排水通気方式である。
4 排水立て管の管径は、どの階においても最下部の管径と同一とする。

解答
3

問 22

換気設備に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1 建築基準法のホルムアルデヒドに関する技術的基準によれば、住宅等の居室における機械換気設備(居室内の空気を浄化して供給する方式を用いるものを除く。)の必要有効換気量は、居室の床面積に天井高さを乗じたものの0.5倍である。
2 全熱交換型の換気は、「第2種換気方式」である。
3 建築基準法によれば、換気設備を設けるべき調理室等に、火を使用する設備又は器具の近くに排気フードを有する排気筒を設ける場合においては、排気フードは、不燃材料で造らなければならない。
4 浴室や便所等の換気に用いる「第3種換気方式」では、必要換気量を確保するために、換気扇の運転時に給気を確保できるよう十分な大きさの給気口を設ける必要がある。

解答
2

問 23

建築基準法第2条(用語の定義)に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1 特殊建築物には、病院、劇場、百貨店、工場などのほか、共同住宅も含まれる。
2 建築設備とは、建築物に設ける電気、ガス、給水、排水、換気、暖房、冷房、消火、排煙若しくは汚物処理の設備又は煙突、昇降機若しくは避雷針をいう。
3 居室とは、居住、執務、作業、集会、娯楽その他これらに類する目的のために継続的に使用する室をいう。
4 建築とは、建築物を新築し、増築し、改築し、移転し、大規模の修繕をし、又は大規模の模様替えをすることをいう。

解答
4

問 24

防火管理者に関する次の記述のうち、消防法によれば、最も不適切なものはどれか。ただし、本問において共同住宅とは消防法施行令別表第一(五)項ロに掲げる防火対象物とする。

1 高さ40mの共同住宅で100人が居住している場合に、その管理について権原が分かれているものの管理について権原を有する者は、統括防火管理者を協議して定めなければならない。
2 法第8条第1項の管理について権原を有する者は、政令で定める資格を有する者のうちから防火管理者を定め、政令で定めるところにより、消防計画に基づく消火、通報及び避難の訓練の実施を行わせなければならない。
3 法第8条第1項の管理について権原を有する者は、管理的又は監督的な地位にある者のいずれもが遠隔の地に勤務していることその他の事由により防火管理上必要な業務を適切に遂行することができない場合であっても、防火管理業務を外部へ委託することはできない。
4 法第8条第1項の管理について権原を有する者は、政令で定める資格を有する者のうちから防火管理者を定め、政令で定めるところにより、避難又は防火上必要な構造及び設備の維持管理を行わせなければならない。

解答
3

問 25

長期修繕計画の対象の範囲に関する次の記述のうち、長期修繕計画作成ガイドラインによれば、最も不適切なものはどれか。

1 単棟型のマンションの場合は、管理規約に定めた組合管理部分である敷地を全て対象とする。
2 単棟型のマンションの場合は、専有部分を全て対象としない。
3 団地型のマンションの場合は、一般的に、団地全体の土地、附属施設及び団地共用部分を対象とする。
4 団地型のマンションの場合は、一般的に、各棟の共用部分を対象とする。

解答
2

問 26

長期修繕計画作成ガイドラインに用いられている用語の定義について、最も不適切なものはどれか。

1 推定修繕工事とは、長期修繕計画において、計画期間内に見込まれる修繕工事(補修工事(経常的に行う補修工事を除く。)を含む。以下本問において同じ。)及び改修工事をいう。
2 計画修繕工事とは、長期修繕計画に基づいて計画的に実施する修繕工事及び改修工事をいう。
3 修繕工事費とは、計画修繕工事の実施に要する費用をいう。
4 修繕積立金とは、推定修繕工事に要する費用に充当するための積立金をいう。

解答
4

問 27

長期修繕計画の見直しに関する以下のア~ウの記述のうち、長期修繕計画作成ガイドラインによれば、適切なものを全て含む組合せは、次の1~4のうちどれか。

ア 大規模修繕工事と大規模修繕工事の中間の時期に単独で、長期修繕計画の見直しを行う。
イ 大規模修繕工事の直前に基本計画の検討に併せて、長期修繕計画の見直しを行う。
ウ 大規模修繕工事の実施の直後に修繕工事の結果を踏まえて、長期修繕計画の見直しを行う。

1 ア
2 ア・ウ
3 イ・ウ
4 ア・イ・ウ

解答
4

問 28

監事の職務に関する次の記述のうち、標準管理規約(単棟型)によれば、適切なものはいくつあるか。

ア 監事は、管理組合の業務執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を招集することができる。
イ 監事は、当該会計年度の収支決算案の会計監査をし、通常総会に報告し、その承認を得なければならない。
ウ 監事は、理事の業務執行が著しく不当であると認めるときは、直ちに理事会を招集することができる。
エ 監事は、理事が理事会の決議に違反する事実があると認めるときは、遅滞なく、その旨を理事会に報告しなければならない。

1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

解答
2

問 29

団地の雑排水管等の管理及び更新工事に関する次の記述のうち、標準管理規約(団地型)によれば、適切なものはいくつあるか。

ア 全棟の雑排水管の高圧洗浄に要する費用は、その年度の事業計画・予算の承認を得ていれば、管理費から支出することができる。
イ 各棟の雑排水管の立て管及び継手部分の更新工事に要する費用は、各棟修繕積立金から支出することができない。
ウ 新築時から全棟の全住戸に設置されている給湯器ボイラーの一斉取替えに要する費用は、管理組合の普通決議により、団地修繕積立金から支出することができる。
エ 集会所の雑排水管の更新工事に要する費用は、管理組合の普通決議により、団地修繕積立金から支出することができる。

1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

解答
2

問 30

次の記述のうち、標準管理規約(単棟型)又は標準管理規約(複合用途型)によれば、適切なものはいくつあるか。

ア 窓枠及び窓ガラスの一斉交換工事は、総会の普通決議により行うことができる。
イ 店舗用階段を店舗用エレベーターに変更する工事を行うためには、店舗部会の特別多数決議のみで足りる。
ウ 新築時から全戸に設置されている台所・浴室の換気扇の一斉取替えは、総会の普通決議により行うことができる。
エ IT化工事に関し、既存のパイプスペースを利用して光ファイバー・ケーブルを敷設する工事は、総会の普通決議により行うことができる。

1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

解答
2

問 31

甲マンションにおいて、理事会に出席できない理事の取扱い等に関する次の記述のうち、標準管理規約(単棟型)によれば、最も適切なものはどれか。なお、甲マンションの管理規約は、標準管理規約(単棟型)と同一の定めがあるものとし、そのコメントに基づく別段の定めはないものとする。

1 外国に出張中で理事会に出席できない理事がいたが、議長(理事長)一任の委任状の提出を求めた。
2 議題が「長期修繕計画の変更案について」と既に決まっていたため、理事会に出席できない理事には議決権行使書の提出を求めた。
3 専有部分の改良工事の申請について、理事会に出席できない理事がいたため、電磁的方法による決議をしようとしたとき、監事は電磁的方法について反対したが、理事の過半数の承諾があったので、当該申請について電磁的方法により理事会で決議した。
4 病気で入院中の理事がいたので、その理事に代わって、その理事の配偶者に、理事会への出席と決議への参加を求めた。

解答
3

問 32

共用部分及びその持分等に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、最も不適切なものはどれか。

1 区分所有者が数個の専有部分を所有する場合の各敷地利用権の割合は、共用部分の持分の割合と同一であり、規約で別段の定めをすることができない。
2 共用部分の管理に関する事項であっても、それが専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。
3 共用部分の持分の割合と管理費等の負担割合は、一致しないこともある。
4 共用部分の共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分と分離して共用部分の持分を処分することができない。

解答
1

問 33

共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)又は規約の変更を集会で決議する場合に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、適切なものはいくつあるか。

ア 集会決議の要件に関し、共用部分の変更については、規約で別段の定めをして区分所有者の定数のみを過半数まで減ずることはできるが、規約については、同様の変更はできない。
イ 共用部分の変更は、区分所有者全員の承諾があれば、集会によらず書面による決議ですることができるが、規約の変更は、集会によらず書面による決議ですることはできない。
ウ 集会の招集通知を発するに際して、共用部分の変更にかかる議案については、議案の要領を各区分所有者に通知しなければならないが、規約の変更にかかる議案については、その必要はない。
エ 規約の変更は、その規約事項について区分所有者間の利害の衡平が図られなければならない。

1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

解答
2

問 34

区分所有法の規定によれば、建替え決議が可決した後、建替えに参加するか否かの催告期間が終了するまでの間に、次の行動をとった区分所有者に対し、買受指定者として定められている者が、当該催告期間経過後に、売渡請求できるのはどれか。

1 建替え決議で建替えに賛成したが、事情により建替えに参加できない旨を申し出た。
2 建替え決議で建替えに反対したが、建替えに参加する旨を回答し、その後さらに、その回答を撤回して、参加しない旨を申し出た。
3 建替え決議で建替えに反対し、建替えに参加しない旨を回答したが、その後さらに、その回答を撤回して、参加する旨を申し出た。
4 建替え決議で議決権を行使しなかったが、建替えに参加するか否かの回答もしなかった。

解答
4

問 35

管理組合法人に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、最も不適切なものはどれか。

1 代表理事を管理者とする旨を規約で定めても無効である。
2 管理組合法人及び理事について、その代理権に加えた制限を規約で定めても、善意の第三者に対抗することができない。
3 代表権のない理事を置くことを規約で定めても無効である。
4 監事の任期を3年間とすることを規約で定めることができる。

解答
3

問 36

総住戸数96(この中には、1人で2住戸を所有する区分所有者が6人おり、それ以外に2人で1住戸を共有する住戸が3つ含まれる。)の甲マンションにおける総会に関する次のア~エの記述のうち、標準管理規約(単棟型)によれば、不適切なものはいくつあるか。ただし、議決権については1住戸1議決権の定めがある
ものとする。

ア 総会開催のための招集通知書は、最低93部が必要である。
イ 総会の会議は、出席する組合員の議決権数の合計が49以上でなければ成立しない。
ウ 理事長に対し会議の目的を示して総会の招集を請求するためには、組合員数18以上及び議決権数20以上の同意が必要である。
エ 総会で規約変更の決議をするためには、組合員数68以上及び議決権数72以上の賛成が必要である。

1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

解答
2

問 37

次に掲げるもののうち、区分所有法第4条第2項の規定により規約共用部分とすることができるものは、どれか。

1 団地内にある集会場に使われている建物
2 建物横に設置した屋根のない駐輪場
3 区分所有者全員が利用可能な専有部分
4 エントランスホール

解答
3

問 38

次の記述のうち、区分所有法の規定、標準管理規約(単棟型)及び判例によれば、理事会の決議のみで行うことができるものはいくつあるか。

ア 管理組合の業務を委託するマンション管理業者を変更すること。
イ 組合員が利用していないマンションの屋上部分に、携帯電話基地局の設置を認めて、電信電話会社から賃料収益を得る契約を締結すること。
ウ 敷地及び共用の施設での禁煙細則案と、それに伴う規約の改正案を検討するために、別途の予算を要さずに組合員で構成される専門委員会を設置すること。
エ 管理者である理事長が1箇月入院することになったため、理事長と他の理事との職務を交代すること。

1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

解答
2

問 39

次の記述のうち、判例によれば、適切なものはいくつあるか。

ア 特定の専有部分の排水を階下の専有部分の天井裏の枝管を通じて排水する場合、その枝管は、その構造及び設置場所に照らし、専有部分に属しない建物の附属物に当たり、区分所有者全員の共用部分と解される。
イ 区分所有者の全員又は管理組合法人が、共同利益背反行為をした賃借人に係る賃貸借契約を解除し、賃借人に対し、当該専有部分の引渡しを求める集会決議をするには、あらかじめ、賃貸人たる区分所有者及び当該賃借人に対し、弁明の機会を与えなければならない。
ウ 管理組合は、区分所有者全員の共有に属する敷地につき、一部の区分所有者に係る駐車場専用使用料の増額について、その必要性及び合理性が認められ、かつ、その増額された額が社会通念上相当な額であると認められる場合には、規約又は集会決議をもって、その専用使用権者の承諾を得ることなく増額を決することができる。
エ 政党ビラの配布行為は、憲法21条1項で保障されている表現の自由の行使に該当することから、マンションの各住戸のポストへの政党ビラの投函のために各階の廊下等に立ち入る行為が住居侵入罪(刑法130条)に該当することはない。

1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

解答
2

問 40

マンションの売買又は賃貸借に関する次の記述のうち、消費者契約法が適用されるものはいくつあるか。

ア マンションの分譲業者が、マンションの一住戸を合同会社に、その従業員の個人居住用として使用することの明示を受けて売却する契約
イ 宅地建物取引業者が、いわゆる「買取再販事業」として、既存のマンションを購入し、個人に居住用として売却する契約
ウ 個人が、マンションの賃貸業者から、1階の店舗部分を店舗用として賃借する契約
エ マンションの賃貸業者から、マンションの一住戸を個人の居住用として賃借する契約の場合に、その賃借人が個人の宅地建物取引業者であるとき

1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

解答
2

問 41

区分所有者Aが、自己の所有するマンションの専有部分をBに賃貸する契約において、AB間で合意した次の特約のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、無効であるものを全て含む組合せはどれか。

ア Bが、賃料を滞納した場合には、Aは、直ちに専有部分に入る玄関扉の鍵を取り替える特約
イ Bは、賃貸借の契約期間中、中途解約できる特約
ウ Bが死亡したときは、同居する相続人がいる場合であっても、賃貸借契約は終了する特約
エ BがAの同意を得て建物に付加した造作であっても、賃貸借契約の終了に際して、造作買取請求はできない特約

1 エ
2 ア・イ
3 ア・ウ
4 イ・ウ・エ

解答
3

問 42

各種の法令に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1 「景観法」によれば、景観計画区域内において、マンション等の建築物の外観を変更することとなる修繕若しくは模様替又は色彩の変更を行おうとする者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、行為の種類、場所、設計又は施行方法、着手予定日その他国土交通省令で定める事項を景観行政団体の長に届け出なければならない。
2 「動物の愛護及び管理に関する法律」によれば、動物の所有者又は占有者は、その所有し、又は占有する動物の逸走を防止するために必要な措置を講じなければならず、これに違反した場合は、同法により一定の罰則が科せられる。
3 「個人情報の保護に関する法律」によれば、取り扱う個人情報によって識別される特定の個人の数の合計が、過去6月以内のいずれの日においても5,000を超えない管理組合は、同法の個人情報取扱事業者に該当しない。
4 「浄化槽法」によれば、浄化槽管理者は、使用されている浄化槽については、3年に1回、保守点検及び清掃をしなければならない。

解答
1

問 43

国土交通省が公表している分譲マンションの新規供給戸数及びストック戸数の推計に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1 築40年超の分譲マンションの戸数は、令和元年末において、分譲マンションストック総数の約3割を占めている。
2 公表の対象となっている分譲マンションとは、中高層(3階建て以上)・分譲・共同建で、鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリート又は鉄骨造の住宅をいう。
3 令和元年末における分譲マンションストック総数に対して、平成27年の国勢調査による一世帯当たり平均人員をかけると、国民の約2割が分譲マンションに居住していることになる。
4 令和元年末現在の分譲マンションストック総数は、約500万戸である。

解答
2

問 44

賃貸住宅管理業法によれば、次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
ただし、勧誘者とは、特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結についての勧誘を行わせる者をいう。

1 特定転貸事業者又は勧誘者は、特定賃貸借契約に基づき賃借した賃貸住宅を第三者に転貸する事業に係る特定賃貸借契約の条件について広告をするときは、特定賃貸借契約に基づき特定転貸事業者が支払うべき家賃、賃貸住宅の維持保全の実施方法、特定賃貸借契約の解除に関する事項その他の国土交通省令で定める事項について、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。
2 特定転貸事業者は、特定賃貸借契約を締結しようとするときは、特定賃貸借契約の相手方となろうとする者(特定転貸事業者である者その他の特定賃貸借契約に係る専門的知識及び経験を有すると認められる者として国土交通省令で定めるものを除く。)に対し、業務管理者をして、当該特定賃貸借契約を締結するまでに、特定賃貸借契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるものについて、書面を交付して説明しなければならない。
3 特定転貸事業者は、国土交通省令で定めるところにより、当該特定転貸事業者の業務及び財産の状況を記載した書類を、特定賃貸借契約に関する業務を行う営業所又は事務所に備え置き、特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者の求めに応じ、その写しを交付しなければならない。
4 特定転貸事業者は、第29条の不当な勧誘等の禁止の規定に違反して、故意に事実を告げない場合、懲役若しくは罰金に処せられるか、又はこれを併科されるが、勧誘者は、特定転貸事業者と同様に違反したとしても罰則の対象にはならない。

解答
1

問 45

宅地建物取引業者Aが自ら売主としてマンションの一住戸の売買を行う場合、宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

1 Aは、「水防法施行規則」第11条第1号の規定により当該マンションが所在する市町村の長が提供する図面に当該マンションの位置が表示されているときは、当該図面における当該マンションの所在地を買主に説明しなければならない。
2 Aは、当該マンションについて、石綿の使用の有無を買主に説明するために、自らその調査を行わなければならない。
3 Aは、当該マンションが既存の建物である場合には、当該マンションについて、建物状況調査結果の概要を記載した書面で、買主に説明するために、自らその調査を実施しなければならない。
4 Aは、台所、浴室、便所その他の当該住戸の設備の整備の状況について、記載した書面で、買主に説明しなければならない。

解答
1

問 46

マンション管理業者が行うマンション管理適正化法に基づく契約の成立時の書面の交付に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1 法第73条第1項の規定によれば、マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約を締結したときは、当該管理組合の管理者等(当該マンション管理業者が当該管理組合の管理者等である場合又は当該管理組合に管理者等が置かれていない場合にあっては、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員)に対し、遅滞なく、契約の成立時の書面を交付しなければならない。
2 マンション管理業者は、法第73条第1項の規定に基づく書面の交付に代えて、当該書面に記載すべき事項を、電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法により提供する場合においては、管理組合の管理者等又は管理組合を構成するマンションの区分所有者等の承諾を得る必要はない。
3 法第73条第1項の規定によれば、マンション管理業者が、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約を締結した場合において、管理事務の一部の再委託に関する定めがあるときは、契約の成立時に交付する書面にその内容を記載しなければならない。
4 マンション管理業者が、法第73条第1項の規定に違反して、虚偽の記載のある書面を交付したときは、30万円以下の罰金に処せられる。

解答
2

問 47

マンション管理業者がマンション管理適正化法第72条の規定に基づく重要事項を記載した書面の交付、説明を行う場合における次の記述のうち、マンション管理適正化法によれば、適切なものはいくつあるか。

ア マンション管理業者は、新たに建設されたマンションが分譲された場合、当該マンションの人の居住の用に供する独立部分の引渡しの日のうち最も早い日から1年の間に契約期間が満了する管理組合との管理受託契約を締結しようとするときであっても、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等に対し、重要事項を記載した書面を交付し、管理業務主任者をして、説明をさせなければならない。
イ マンション管理業者は、重要事項説明会の開催日の1週間前までに説明会の開催の日時及び場所について、管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び管理組合の管理者等の見やすい場所に掲示しなければならない。
ウ マンション管理業者は、重要事項説明会を開催するときは、できる限り説明会に参加する者の参集の便を考慮して開催の日時及び場所を定め、管理事務の委託を受けた管理組合ごとに開催するものとする。
エ 法第72条第3項の規定によれば、マンション管理業者は、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約を更新しようとする場合において、当該管理組合に管理者等が置かれているときは、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、重要事項について、これを記載した書面を交付して説明をさせなければならない。

1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

解答
3

問 48

管理業務主任者及び管理業務主任者証に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法によれば、適切なものはいくつあるか。

ア 管理業務主任者証の有効期間は、5年である。
イ 管理業務主任者が、管理業務主任者証がその効力を失ったにもかかわらず、速やかに、管理業務主任者証を国土交通大臣に返納しない場合は、10万円以下の過料に処せられる。
ウ 管理業務主任者証の有効期間は、申請により更新することができる。
エ 管理業務主任者が、管理業務主任者として行う事務に関し、不正又は著しく不当な行為をし、その情状が特に重いときは、国土交通大臣は、当該管理業務主任者の登録を取り消さなければならない。

1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

解答
4

問 49

マンション管理業者が行うマンション管理適正化法第76条の規定に基づく管理組合の財産の分別管理に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法によれば、適切なものを全て含む組合せはどれか。

ア マンション管理業者は、管理組合から委託を受けて管理する修繕積立金等については、自己の固有財産及び他の管理組合の財産と分別して管理しなければならない。
イ マンション管理業者は、同法施行規則第87条第2項第1号ハに定める方法により収納・保管口座で修繕積立金等金銭を管理する場合にあっては、マンションの区分所有者等から徴収される1月分の修繕積立金等金銭の合計額以上の額につき有効な保証契約を締結していなければならない。
ウ マンション管理業者は、修繕積立金等金銭を管理するにあたり、管理組合に管理者等が置かれていない場合で管理者等が選任されるまでの比較的短い期間に限り保管する場合を除き、保管口座又は収納・保管口座に係る管理組合等の印鑑、預貯金の引出用のカードその他これらに類するものを管理してはならない。
エ 保管口座とは、マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金を預入し、又は修繕積立金等金銭若しくは管理組合又はマンションの区分所有者等から受領した管理費用に充当する金銭の残額を収納口座から移し換え、これらを預貯金として管理するための口座であって、管理組合等を名義人とするものをいう。

1 ア・ウ
2 イ・エ
3 ア・ウ・エ
4 ア・イ・ウ・エ

解答
3

問 50

マンション管理業の登録に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法によれば、適切なものを全て含む組合せはどれか。

ア マンション管理業の更新の登録を受けようとする者は、登録の有効期間満了の日の90日前から30日前までの間に登録申請書を提出しなければならない。
イ マンション管理業者が更新の登録の申請を行った場合において、従前の登録の有効期間の満了の日までにその申請に対する処分がなされないときは、当該マンション管理業者の従前の登録は、当該有効期間の満了後もその処分がなされるまでの間は、なお効力を有する。
ウ マンション管理業を営もうとする者は、法人でその役員のうちに、「暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律」第2条第6号に規定する暴力団員又は同号に規定する暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者がいた場合は、マンション管理業の登録を受けることができない。
エ マンション管理業者が、マンション管理業を廃止した場合においては、その日から2週間以内に、その旨を国土交通大臣に届け出なければならない。

1 ア・イ
2 ア・ウ
3 ア・イ・ウ
4 イ・ウ・エ

解答
3
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【過去問】令和3年度マンション管理士試験問題 https://www.zenkoku-mankan.org/kanrisi-r3/ Thu, 06 Jan 2022 04:15:59 +0000 https://www.zenkoku-mankan.org/?p=20254

令和3年度
マンション管理士試験

問 題

(注意事項)
1 これは試験問題です。問題は、1ページから 30 ページまでの 50 問です。
2 試験開始の合図と同時に、問題のページ数を確認してください。
もし落丁や乱丁があった場合は、ただちに試験監督員に申し出てください。
また、法律等の略称及び用語の定義について、裏面の記載を確認してください。
3 解答は、別の解答用紙に記入してください。
解答用紙に記入する際は、解答用紙の注意事項をよく読み、所定の要領で記入してください。
4 正解は、各問題とも1つだけです。
2つ以上の解答をしたもの、判読が困難なものは、正解としません。
5 問題中法令等に関する部分は、令和3年4月1日現在において施行中の規定に基づいて出題されています。
問題及びこのページの中で使用している主な法律等の略称及び用語の定義については、各問題において特に記述している場合を除いて以下のとおりとします。
・「区分所有法」………………… 建物の区分所有等に関する法律 (昭和 37 年法律第 69 号)
・「被災マンション法」………… 被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法 (平成7年法律第 43 号)
・「マンション管理適正化法」… マンションの管理の適正化の推進に関する法律 (平成 12 年法律第 149 号)
・「標準管理規約」……………… マンション標準管理規約(単棟型)及び
マンション標準管理規約(単棟型)コメント (最終改正平成 29 年8月 29 日 国住マ第 33 号)
・「マンション」………………… 「マンション管理適正化法第2条第1号イに規定するマンション」をいう。
・「管理組合」…………………… 「区分所有法第3条に規定する区分所有者の団体」をいう。
・「管理組合法人」……………… 「区分所有法第 47 条第1項に規定する法人」をいう。

問1

Aは、甲地、乙地及び丙地の3筆の土地にまたがり、それぞれの上に、構造上、利用上も区分され、独立して住居の用途に供することができる建物の部分を
有する1棟の建物(いわゆるタウンハウス)を建築し、甲地上の建物の部分(①)をA自身の居住用として使用し、乙地上の建物の部分(②)をBに、丙地上の建物の部分(③)をCにそれぞれ分譲した。ただし、Aは、乙地をBに、丙地をCにそれぞれ賃貸しているものとする。
この場合に関する次の記述のうち、区分所有法及び民法(明治 29 年法律第 89号)の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア この1棟の建物について、A、B、Cの全員によって区分所有法第3条に規定する区分所有者の団体が組織される。
イ 敷地利用権について、BとCは、乙地及び丙地の賃借権の準共有者となる。
ウ Bは、建物の部分を第三者に譲渡する場合、その敷地利用権の譲渡について、Aの承諾が必要である。
エ Cは、建物の部分の敷地利用権に、Aの承諾を得て抵当権を設定することができる。

1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

解答
2

問2

共有物分割請求権の行使に関する次の記述のうち、区分所有法及び民法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア 民法では、5年を超えない期間内は、共有物の分割をしない旨の契約をすることを妨げられていないが、当該契約の更新は認められない。
イ 区分所有建物の専有部分以外の建物の部分を共有する区分所有者は、当該建物の部分について、共有物分割請求権を行使することができない。
ウ 区分所有建物の専有部分を共有する区分所有者は、当該専有部分について、共有物分割請求権を行使することができない。
エ 区分所有建物の専有部分を規約により共用部分とした場合、当該規約共用部分を共有する区分所有者は、当該規約共用部分について共有物分割請求権を行使することができない。

1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

解答
2

問3

管理組合法人に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 管理組合法人の理事は、規約又は集会の決議により、管理組合法人の事務に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。
2 管理組合法人は、区分所有者名簿を備え置き、区分所有者の変更があるごとに必要な変更を加えなければならない。
3 管理組合法人は、建物の全部の滅失又は建物に専有部分がなくなったことのほか、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数の集会の決議によっても解散する。
4 管理組合法人は、代表理事がその職務を行うについて第三者に加えた損害を賠償する責任を負う。

解答
1

問4

管理者による管理所有に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 規約において、法定共用部分だけでなく規約共用部分についても管理所有の対象とすることができる。
2 規約で管理者が建物の敷地及び附属施設を所有すると定めることにより、管理者はこれらの管理に必要な行為を行う権限を有する。
3 管理者による管理所有が規約で定められている場合、管理者は、共用部分につき損害保険契約を締結することができる。
4 管理者による管理所有が規約で定められていても、管理所有の対象としている共用部分の保存行為については、管理者だけでなく、共用部分を共有する各区分所有者がすることができる。

解答
2

問5

専有部分と敷地利用権の分離処分の禁止に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、規約に別段の定めがない限り、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。
2 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、一筆の土地の一部について専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することを認める規約を設定することができない。
3 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合の専有部分とその専有部分に係る敷地利用権との分離処分禁止に違反する処分は、分離処分禁止の登記がなされていない場合、その無効を善意の相手方に主張することができない。
4 最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができるとの規約を公正証書により設定することができる。

解答
2

問6

区分所有法の規定によれば、規約に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 建物の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項を規約で定めることができるのは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び共用部分とされた附属の建物の管理又は使用に関する事項に限られる。
2 規約は、書面又は電磁的記録(電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によっては認識することができない方式で作られる記録であって、電子計算機による情報処理の用に供されるものとして法務省令で定めるものをいう。)により、これを作成しなければならない。
3 最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、構造上一部の区分所有者の共用に供されるべき建物の部分を専有部分とする旨の規約を設定することができる。
4 管理者がいる場合、規約に定めることにより、管理者が指名した者を規約の保管者とすることができる。

解答
2

問7

電磁的方法(電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって法務省令で定めるものをいう。この問いにおいて同じ。)による議決権行使又は決議に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 区分所有者は、規約又は集会の決議により、集会の議事について書面による議決権の行使に代えて、電磁的方法によって議決権を行使することができる。
2 区分所有者全員の承諾を得て電磁的方法による決議をした場合に、その決議は、集会の決議と同一の効力を有する。
3 電磁的方法による決議をする場合には、電磁的方法による回答の期日とされている日より少なくとも3週間前までに、会議の目的たる事項を示して各区分所有者に通知を発しなければならない。
4 区分所有者全員の電磁的方法による合意があったときは、電磁的方法による決議があったものとみなされ、その決議は、集会の決議と同一の効力を有する。

解答
3

問8

次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、規約で別段の定めをすることができないものはどれか。

1 各区分所有者による共用部分の保存行為について、管理者を通じて行うこと。
2 共用部分の変更についての決議要件を、その変更の内容が軽微なものか重大なものかにかかわらず、区分所有者及び議決権の各過半数に減ずること。
3 各住戸の面積等の差が軽微な場合において、共用部分の負担と収益の配分を、住戸数を基準に按分すること。
4 一部共用部分について、これを共用すべき区分所有者の共有とするのではなく、区分所有者全員の共有とすること。

解答
2

問9

マンションの建替え決議及びその後の手続に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 建替え決議があったときは、集会を招集した者は、建替え決議に賛成しなかった区分所有者(その承継人を含む。)に対し、建替え決議の内容により建替えに参加するか否かを回答すべき旨を、決議の日から2月以内に書面で催告しなければならない。
2 建替え決議に賛成した各区分所有者、建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者及び区分所有権又は敷地利用権を買い受けた各買受指定者(区分所有法第 63 条第4項に規定する買受指定者をいう。この問いにおいて同じ。)(これらの者の承継人を含む。)は、建替え決議の内容により建替えを行う旨の合意をしたものとみなされる。
3 建替え決議に賛成した各区分所有者若しくは建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者(これらの者の承継人を含む。)又は買受指定者は、建替え決議で建替えに反対する旨の投票をし、その後建替えに参加するか否かの書面による催告に対し無回答で催告期間を終えた区分所有者(その承継人を含む。)に対して、催告期間満了の日から2月以内に、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。
4 売渡請求権の行使により区分所有権又は敷地利用権を売り渡した者は、正当な理由もなく建替え決議の日から2年以内に建物の取壊しの工事が着手されない場合には、この期間の満了の日から6月以内に、その区分所有権又は敷地利用権を現在有する者に対して、買主が支払った代金に相当する金銭を提供して、これらの権利を売り渡すべきことを請求することができる。

解答
1

問10

一団地内の附属施設たる建物を規約によって団地共用部分と定めることに関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 一団地内の附属施設たる建物が専有部分であっても、団地建物所有者は、その附属施設たる建物について、規約によって団地共用部分とすることができる。
2 一団地内の附属施設たる建物が、団地建物所有者の全部ではなく、一部の共有に属するものである場合であっても、団地建物所有者は、規約によって団地共用部分とすることができる。
3 一団地内の附属施設たる建物について団地共用部分とする規約を設定した場合には、その旨の登記をしなければ、団地共用部分であることをもって第三者に対抗することはできない。
4 一団地内の附属施設たる建物を団地共用部分とする規約の設定は、団地建物所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議によってする。

解答
2

問11

大規模な火災、震災その他の災害で政令で定めるものにより、区分所有建物の全部が滅失した場合において、区分所有建物の敷地利用権を有する者(この問いにおいて「敷地共有者等」という。)が開く集会で建物を建築する旨の決議(この問いにおいて「再建決議」という。)を行うことに関して、被災マンション法の規定によれば、誤っているものはどれか。ただし、区分所有建物の敷地利用権は数人で有する所有権その他の権利とする。

1 区分所有建物の全部が滅失した場合、区分所有建物において管理者として定められていた者は、敷地共有者等によって管理者と定められていなくても、再建決議をするための集会を招集することができる。
2 区分所有建物の全部の滅失が、直接に災害によるものではなく、災害により一部が滅失した後に区分所有者によって適切に手続きをとった上で取り壊された場合であっても、建物を建築する旨の再建決議をすることができる。
3 敷地共有者等の集会において、決議手続きや説明会の開催等について規約を定めることはできない。
4 敷地共有者等の集会においては、敷地共有者等の議決権の5分の4以上の多数の賛成で建物の再建を決議することができるのであり、決議に際しては、賛成する敷地共有者等の数が5分の4に足りていなくても決議することができる。

解答
1

問12

甲マンション 203 号室を所有するAは、Bとの間で、同室をBに売却する旨の契約(この問いにおいて「本件売買契約」という。)を結んだ。本件売買契約の代金は同室の時価をかなり下回るものであった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 AがBの詐欺によって本件売買契約をする意思表示をしていた場合であっても、Bの詐欺によって意思表示をしたことについてAに過失があったときは、Aは詐欺を理由として自己の意思表示を取り消すことができない。
2 Aが第三者Cの詐欺によって本件売買契約をする意思表示をしていた場合には、Bがその事実を知っていたか、知ることができたときに限り、Aは詐欺を理由として自己の意思表示を取り消すことができる。
3 AがBの強迫によって本件売買契約をする意思表示をしていた場合であっても、Bの強迫によって意思表示をしたことについてAに過失があったときは、Aは強迫を理由として自己の意思表示を取り消すことができない。
4 Aが第三者Dの強迫によって本件売買契約をする意思表示をしていた場合には、Bがその事実を知っていたか、知ることができたときに限り、Aは強迫を理由として自己の意思表示を取り消すことができる。

解答
2

問13

滞納されているマンションの管理費(この問いにおいて「滞納管理費」という。)の消滅時効に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 管理組合が、管理費を滞納している区分所有者Aに対して、内容証明郵便をもって累積している滞納管理費分の支払の請求をした場合には、6ヵ月間の時効の完成猶予の効力が生じるが、その期間中になされた再度の支払の請求には、時効の完成猶予の効力が生じない。
2 管理組合が、管理費を滞納している区分所有者Aに対する支払の催告に基づく時効の完成猶予期間を経過した後に、その支払額や支払方法について、あらためてAと協議を行う旨の合意が書面でなされたときには、その合意から1年を経過した時、協議期間を定めている場合にはその期間を経過した時、当事者の一方から相手方に対して協議の続行を拒絶する通知を書面で送付した場合にはその通知の到達から6ヵ月を経過した時、の最も早い時まで時効の完成猶予が認められる。
3 管理費を滞納している区分所有者Aが自ら破産手続開始の申立てをし、破産手続開始の決定がなされた場合、管理組合が滞納管理費債権について破産債権として届出をしただけでは、時効の更新の効力は生じない。
4 滞納管理費の存在が、確定判決又は確定判決と同一の効力を有するものによって確定した場合には、その時効期間は 10 年である。

解答
2

問14

甲マンション 102 号室を所有するAは、Bとの間で、同室を代金 1,000 万円でBに売却する旨の契約を結んだ。その後、Aは、Cとの間で、同室を代金1,200 万円でCに売却する旨の契約を結んだ。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1 CがBよりも先に代金 1,200 万円をAに支払った場合であっても、BがCよりも先にAから 102 号室の引渡しを受けたときは、Bは同室の所有権の移転登記を備えなくても、Cに対し、同室の所有権を取得したことを対抗することができる。
2 BがCよりも先に代金 1,000 万円をAに支払い、CがBよりも先に 102 号室の引渡しを受けたが、両者とも同室の所有権の移転登記を備えていないとき、BもCも互いに、同室の所有権を取得したことを対抗することができない。
3 CがAとの売買契約を結んだ当時、Bが既に 102 号室をAから買い受けたことを知っており、かつ、CがBの登記の不存在を主張することが信義に反すると認められる事情がある場合には、Bは同室の所有権の移転登記を備えなくても、Cに対し、同室の所有権を取得したことを対抗することができる。
4 CがBよりも先にAから 102 号室の引渡しを受けた場合であっても、Bが同室の所有権の移転登記を備えたときは、Bは、Cに対し、同室の所有権を取得したことを対抗することができる。

解答
1

問15

甲マンションの 101 号室を所有するAが管理費を滞納した場合の遅延損害金に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 甲マンションの管理規約に遅延損害金の利率の定めがない場合、Aが令和2年1月末日を支払期限とする管理費を滞納したときは、Aは、令和2年2月1日から支払済みまで年5%の割合による遅延損害金の支払義務を負う。
2 甲マンションの管理規約に遅延損害金の利率を年 10%とする定めがある場合、Aが令和2年7月末日を支払期限とする管理費を滞納したときは、Aは、令和2年8月1日から支払済みまで年 10%の割合による遅延損害金の支払義務を負う。
3 甲マンションの管理規約に遅延損害金の利率の定めがない場合、Aが令和3年1月末日を支払期限とする管理費を滞納したときは、Aは、令和3年2月1日から支払済みまで年3%の割合による遅延損害金の支払義務を負う。
4 甲マンションの管理規約に遅延損害金の利率を年1%とする定めがある場合、Aが令和3年7月末日を支払期限とする管理費を滞納したときは、Aは、令和3年8月1日から支払済みまで年3%の割合による遅延損害金の支払義務を負う。

解答
4

問16

Aがその所有する甲マンションの 301 号室をBに賃貸し、CがBの賃料支払債務について連帯保証した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1 Bが賃料の支払を怠り、Aから保証債務の履行を請求されたCは、Aに対し、まずBに対して賃料支払の催告をするよう請求することはできない。
2 AB間の賃貸借契約において賃料債務についての遅延損害金の定めがない場合には、AC間の連帯保証契約において保証債務についてのみ遅延損害金を定めることはできない。
3 Bの賃料支払債務が時効により消滅した場合、Bが時効の利益を放棄しても、Cは自ら賃料支払債務の消滅時効を援用し、保証債務を免れることができる。
4 AがCに対して保証債務の履行を請求し、その時効の更新が生じても、AとBが別段の意思表示をしない限り、Bに対する時効更新の効力は生じない。

解答
2

問17

Aは、甲マンション 404 号室をBから賃借して居住していたが、存続期間の満了によってAB間の賃貸借契約は終了した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 Aの居住中に 404 号室に損傷が生じた場合であっても、その損傷が通常の使用収益によって生じた損耗に当たるときは、Bは、Aに対し、その損傷を原状に復するよう請求することができない。
2 Aの居住中に 404 号室に損傷が生じた場合であっても、その損傷がAの責めに帰することができない事由によるものであるときは、Bは、Aに対し、その損傷を原状に復するよう請求することができない。
3 Aが、賃貸借契約終了の2ヵ月前に、404 号室に物を附属させていた場合であっても、その物を同室から分離することができないとき又は分離するのに過分の費用を要するときは、Aは、Bに対し、その物を収去する義務を負わない。
4 Aが、賃貸借契約終了の2ヵ月前に、404 号室についてBの負担に属する必要費を支出した場合であっても、その必要費の償還を請求しないまま賃貸借契約が終了し、同室をBに返還したときは、その後は、Aは、Bに対し、その必要費の償還を請求することができない。

解答
4

問18

区分建物の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法(平成 16 年法律第 123 号)の規定によれば、正しいものはどれか。

1 所有権の登記がある区分建物が、これと接続する所有権の登記がある区分建物と合体して一個の建物となった場合には、当該各区分建物の所有権の登記名義人は、合体前の区分建物について表題部の変更の登記を申請しなければならない。
2 表題登記がある区分建物の部分であって区分建物に該当する建物を、登記記録上別の区分建物とする建物の区分の登記は、当該建物部分の所有権を新たに取得した者が、申請することができる。
3 抵当権の登記がある区分建物の附属建物を、当該区分建物から分割して登記記録上別の一個の建物とする建物の分割の登記は、当該区分建物の抵当権の登記名義人が、申請することができる。
4 表題登記がある区分建物を、これと接続する表題登記がある他の区分建物に合併して登記記録上一個の建物とする区分建物の合併の登記は、各区分建物の表題部所有者が相互に異なるときは、することができない。

解答
4

問19

マンション建替組合(この問いにおいて「組合」という。)が施行するマンション建替事業に関する次の記述のうち、マンションの建替え等の円滑化に関する法律(平成 14 年法律第 78 号)の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 組合において、権利変換計画について総会の議決があったときは、組合は、当該議決があった日から2月以内に、当該議決に賛成しなかった組合員に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。
2 組合は、権利変換期日後遅滞なく、施行再建マンションの敷地(保留敷地を含む。)につき、権利変換後の土地に関する権利について必要な登記を申請しなければならない。
3 組合は、権利変換計画の認可を申請しようとするときは、権利変換計画について、あらかじめ、総会の議決を経るとともに施行マンション又はその敷地について権利を有する者(組合員を除く。)及び隣接施行敷地がある場合における当該隣接施行敷地について権利を有する者の同意を得なければならない。
4 組合は、権利変換計画に基づき補償金を支払う必要がある者に対して、権利変換期日後遅滞なく当該補償金を支払わなければならない。

解答
4

問20

都市計画法(昭和 43 年法律第 100 号)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1 都市計画区域については、都市計画に、当該都市計画区域の整備、開発及び保全の方針を定めるものとされている。
2 準都市計画区域については、都市計画に、地区計画を定めることができない。
3 市街化区域及び区域区分が定められていない都市計画区域については、少なくとも道路、公園及び医療施設を定めるものとされている。
4 促進区域は、市街化区域又は区域区分が定められていない都市計画区域内において、主として関係権利者による市街地の計画的な整備又は開発を促進する必要があると認められる土地の区域について定めることとされている。

解答
3

問21

建築基準法(昭和 25 年法律第 201 号)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1 準防火地域内にある共同住宅で、外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる。
2 高さ 25 m の共同住宅について、周囲の状況によって安全上支障がない場合は、避雷設備を設ける必要はない。
3 共同住宅の住戸から地上に通ずる廊下及び階段で、採光上有効に直接外気に開放されていないものには、非常用の照明装置を設けなければならないが、共同住宅の住戸に非常用の照明装置を設ける必要はない。
4 延べ面積が 250 m2 の2階建て共同住宅の敷地内には、屋外に設ける避難階段から道又は公園、広場その他の空地に通ずる通路を設けなければならず、当該通路の幅員は 0.9 m 確保すればよい。

解答
4

問22

簡易専用水道の設置者の義務に関する次の記述のうち、水道法(昭和 32年法律第 177 号)の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 水道の管理について、地方公共団体の機関又は厚生労働大臣の登録を受けた者の検査を、毎年1回以上定期に受けなければならない。
2 給水栓における水の色、濁り、臭い、味その他の状態により供給する水に異常を認めたときは、水質基準のうち必要な事項について検査を行わなければならない。
3 供給する水が人の健康を害するおそれがあることを知ったときは、直ちに給水を停止し、かつ、その水を使用することが危険である旨を関係者に周知させる措置を講じなければならない。
4 水道の管理について技術上の業務を担当させるため、水道技術管理者1人を置かなければならない。

解答
4

問23

消防法(昭和 23 年法律第 186 号)の規定によれば、消防法施行令(昭和36 年政令第 37 号。この問いにおいて「政令」という。)別表第一(五)項ロに掲げる防火対象物である共同住宅における防火管理等に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1 居住者が 50 人の共同住宅の管理について権原を有する者は、防火管理者を解任したときは、遅滞なくその旨を所轄消防長(消防本部を置かない市町村においては、市町村長。)又は消防署長に届け出なければならない。
2 その管理について権原が分かれている共同住宅にあっては、当該共同住宅の防火管理者は、消防計画に、当該共同住宅の当該権原の範囲を定めなければならない。
3 延べ面積が 2,500 m2 で、50 人が居住する共同住宅における防火管理者には、当該共同住宅において防火管理上必要な業務を適切に遂行することができる管理的又は監督的な地位にあるもので、市町村の消防職員で管理的又は監督的な職に1年以上あった者を選任することができる。
4 高さが 30 m で、100 人が居住する共同住宅の管理者、所有者又は占有者は、当該共同住宅において使用するカーテンについて、防炎性能を有しないカーテンを購入し、政令で定める基準以上の防炎性能を与えるための処理をさせたときは、総務省令で定めるところにより、その旨を明らかにしておかなければならない。

解答
4

問24

警備業務に関する次の記述のうち、警備業法(昭和 47 年法律第 117 号)の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 事務所、住宅、興行場、駐車場、遊園地等における盗難等の事故の発生を警戒し、防止する業務であって、他人の需要に応じて行うものは警備業法に定める警備業務に該当する。
2 警備業を営もうとする者は、警備業務を開始した後、速やかに主たる営業所の所在地を管轄する都道府県公安委員会に対して、内閣府令で定める事項を記載した届出書を提出しなければならない。
3 警備業者は、自己の名義をもって他人に警備業を営ませてはならず、認定を受けていない者に名義を貸すことはもとより、他の警備業者に名義を貸すことをも禁止されている。
4 警備業者は、警備業務を行おうとする都道府県の区域を管轄する公安委員会に当該警備業務を行うに当たって携帯しようとする護身用具の種類、規格その他内閣府令で定める事項を記載した届出書を提出しなければならない。

解答
2

問25

区分所有者の一人が、その専有部分及びこれに附属する部分につき修繕等をする場合の手続きに関する次の記述のうち、標準管理規約によれば、適切でないものはどれか。

1 専有部分の床のフローリング工事の申請があった場合、理事長が承認又は不承認の決定を行うに当たっては、構造、工事の仕様、材料等により共用部分や他の専有部分への影響が異なるので、専門的知識を有する者への確認が必要である。
2 理事長の承認を受けた修繕等の工事後に、当該工事により共用部分や他の専有部分に影響を生じたときには、管理組合の責任と負担により必要な措置を講じなければならない。
3 理事長の承認を要しない修繕等であっても、工事業者の立入りや工事の騒音等工事の実施中における共用部分又は他の専有部分への影響について管理組合が事前に把握する必要があるものを行おうとするときは、あらかじめ理事長にその旨を届け出なければならない。
4 専有部分の内装工事とあわせて防犯上の観点から玄関扉を交換する工事の申請があった場合において、管理組合が計画修繕として同等の工事を速やかに実施できないときには、申請者はあらかじめ理事長の書面による承認を受けることにより、当該工事を自己の責任と負担において実施することができる。

解答
2

問26

区分所有者が住戸(専有部分)を賃貸している場合における管理組合の運営上の取扱いに関する次の記述のうち、標準管理規約によれば、適切でないものはどれか。

1 総会の招集通知は、管理組合に対し区分所有者から届出がなされず、転居先が不明である場合には、現在賃借人が居住している専有部分宛てに送付すればよい。
2 管理規約でペットの飼育が禁止されているにもかかわらず、賃借人がペットを飼育したときは、理事長は、賃貸人である区分所有者又は賃借人いずれに対しても勧告や指示等をすることができ、区分所有者は、その是正等のために必要な措置を講じなければならない。
3 賃借人が区分所有者の子である場合には、マンション外に居住している区分所有者の委任により、当該賃借人が区分所有者を代理して、総会において議決権を行使することができる。
4 賃借人は、会議の目的につき利害関係を有するときは、総会に出席して意見を述べることができる。この場合において、当該賃借人はあらかじめ理事長からその旨の承諾を得ておかなければならない。

解答
4

問27

管理組合の理事会に関する次の記述のうち、標準管理規約によれば、適切なものはどれか。ただし、使用細則や理事会決議で特段の取扱いは定めていないものとする。

1 理事会に理事長及び副理事長のいずれもが欠席した場合には、理事の半数が出席した場合であっても、その理事会を開催することはできない。
2 理事が不正の行為をしたと認める場合には、監事は、理事長に対し理事会の招集を請求することができ、請求があった日から5日以内に、その請求があった日から2週間以内の日を理事会の日とする理事会の招集の通知を理事長が発しない場合には、その請求をした監事が理事会を招集することができる。
3 区分所有者から敷地及び共用部分等の保存行為を行うことの承認申請があった場合の承認又は不承認について、書面又は電磁的方法により決議をするためには、理事全員の同意が必要である。
4 緊急を要する場合において、理事の過半数の承諾があれば、理事長は、会日の5日前に理事会の招集通知を発することにより、理事会を開催することができる。

解答
2

問28

組合員の配偶者に関する次の記述のうち、標準管理規約によれば、適切なものはいくつあるか。ただし、外部専門家を役員として選任できることとしていない場合とする。

ア 組合員の配偶者は、その組合員の住戸に同居していても、役員になることができない。
イ 組合員の配偶者は、その組合員の住戸に同居していなくても、その組合員の代理人として総会に出席することができる。
ウ 組合員が代理人により議決権を行使する場合には、他の組合員の同居する配偶者を代理人に選任することができる。
エ 組合員の住戸に同居する配偶者がマンション内で共同生活の秩序を乱す行為を行った場合において、理事長が是正等のため必要な勧告を行うときは、その組合員に対して行う必要があり、直接その配偶者に対して行うことはできない。

1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

解答
2

問29

役員の選任についての、理事会における理事長の次の発言のうち、標準管理規約によれば、適切なものはどれか。

1 会計担当理事が組合員でなくなったことにより任期中にその地位を失った場合には、理事会の決議により、会計業務に精通している監事2人のうちの1人を新たに会計担当理事に選任することができます。
2 理事に欠員が生じた場合、理事会決議で補欠の理事を選任できるとする旨を管理規約で定めることはできません。
3 任期の満了に伴う役員の選任に係る議案が総会で否決された場合、あらためて新役員が就任するまでの間、新役員の任期として予定されている期間になった後も、これまでの役員が引き続きその職務を行わなければなりません。
4 外部専門家を役員として選任できることとした場合、外部専門家が役員に選任された後に組合員となり、その後、その外部専門家が組合員でなくなったときは、当然に役員としての地位を失います。

解答
3

問30

総会における議決権行使書の取扱いに関する理事長の次の発言のうち、区分所有法の規定及び標準管理規約によれば、適切なものはどれか。

1 住戸1戸を2人が共有している場合において、共有者それぞれから賛否の異なる議決権行使書が提出されている場合には、あらかじめ2人のうち1人を議決権を行使する者として届出があったとしても、それらの議決権行使書は2通とも無効票として取り扱わなければなりません。
2 マンション管理業者との間で管理委託契約を締結する旨の議案に係る決議に際しては、当該マンション管理業者の役員でもある組合員については、議案に利害関係を有することから、その者から提出された議決権行使書は、当該議案の賛否の計算からは排除しなければなりません。
3 規約の変更の議案に係る決議に際し、マンション内に複数の住戸を区分所有している組合員からその有する専有部分の数の議決権行使書が提出された場合でも、「組合員総数」においては1人として賛否を計算しなければなりません。
4 総会の招集通知に添付した委任状及び議決権行使書を使用せず、組合員から「すべての議案に反対する」と記載した書面が提出されていますが、これは無効票として取り扱うことになります。

解答
3

問31

専有部分のある建物であるA棟、B棟、C棟及びD棟からなる団地における団地総会の決議に関する次の記述のうち、「マンション標準管理規約(団地型)及びマンション標準管理規約(団地型)コメント」(最終改正平成 30 年3月 30 日国住マ第 60 号)によれば、適切なものはどれか。

1 A棟の区分所有者が行った共同利益背反行為に対し、その行為の停止請求に係る訴訟を提起するとともに訴えを提起すべき者の選任をする場合には、団地総会の決議が必要である。
2 B棟の建物の一部が滅失した場合において、滅失したB棟の共用部分の復旧を行うときは、団地総会の決議が必要である。
3 C棟の屋上の補修を、一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕により行う場合には、団地総会の決議が必要である。
4 D棟の建替え等に係る合意形成に必要となる事項の調査の実施及びその経費に充当する場合のD棟の修繕積立金の取崩しを行うときは、団地総会の決議が必要である。

解答
3

問32

複合用途型マンションの管理に関する次の記述のうち、「マンション標準管理規約(複合用途型)及びマンション標準管理規約(複合用途型)コメント」(最終改正平成 29 年8月 29 日 国住マ第 33 号)によれば、適切でないものはどれか。

1 店舗部分の区分所有者は、店舗のシャッターに、その店舗の名称、電話番号その他営業に関する広告を掲示することができる。
2 店舗のシャッターの破損が第三者による犯罪行為によることが明らかである場合のシャッターの修復の実施については、その店舗の区分所有者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
3 店舗部分の区分所有者は、店舗前面敷地について、通路として使用するほか、営業用看板を設置することができる。
4 管理組合が規約で定めれば、店舗のシャッターについてはすべて専有部分とし、利用制限を付すこともできる。

解答
2

問33

複合用途型マンションの管理に関する次の記述のうち、「マンション標準管理規約(複合用途型)及びマンション標準管理規約(複合用途型)コメント」(最終改正平成 29 年8月 29 日 国住マ第 33 号)によれば、適切なものはどれか。

1 建物のうち店舗部分の屋上を店舗の来客者専用駐車場として使用する場合、店舗部分の区分所有者から管理組合に対し支払われる駐車場使用料は、当該駐車場の管理費に充てるほか、全体修繕積立金として積み立てる必要がある。
2 住宅一部共用部分の修繕積立金を取り崩す場合には、総会決議において、全区分所有者の過半数の賛成とともに、住宅部分の区分所有者の過半数の賛成を得る必要がある。
3 複合用途型マンションでは、全体共用部分、住宅一部共用部分及び店舗一部共用部分ごとに管理費及び修繕積立金があることから、会計担当理事を少なくとも3人選任し、それぞれの部分の会計業務にあたらせる必要がある。
4 住宅部分の区分所有者から、店舗一部管理費及び店舗一部修繕積立金に係る会計帳簿や帳票について理由を付した書面による閲覧の請求があった場合、理事長は、請求者が、帳票類に関し利害関係を有するかを確認する必要がある。

解答
1

問34

甲マンション管理組合の理事会(令和3年4月開催)において、会計担当理事が行った令和2年度決算(令和2年4月1日から令和3年3月 31 日まで)に関する次の説明のうち、適切なものはどれか。ただし、会計処理は発生主義の原則によるものとし、資金の範囲は、現金預金、未収金、前払金、未払金及び前受金とする。

1 令和3年3月に組合員Aから令和3年4月分の管理費2万円が入金されたため、令和2年度決算の貸借対照表の正味財産が2万円増加しています。
2 令和3年3月に行った修繕工事に係る費用8万円については令和3年4月に支払ったため、令和2年度決算の貸借対照表の正味財産の増減には影響がありません。
3 令和3年3月に令和3年4月分も含めた2ヵ月分のリース料6万円(月3万円)を支払ったため、令和2年度決算の貸借対照表の正味財産が3万円減少しています。
4 令和元年度決算の貸借対照表に計上されていた管理費の未収金7万円のうち、4万円が令和3年3月に入金されたため、令和2年度決算の貸借対照表の正味財産が4万円増加しています。

解答
3

問35

管理組合及び管理組合法人の税金に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。ただし、「収益事業」とは法人税法(昭和 40 年法律第 34 号)第2条第 13 号及び法人税法施行令(昭和 40 年政令第 97 号)第5条第1項に規定されている事業を継続して事業場を設けて行うものをいう。

1 移動体通信事業者との間で携帯電話基地局設置のため、屋上の使用を目的とした建物賃貸借契約を結び設置料収入を得ている管理組合の行為は、収益事業の不動産貸付業に該当する。
2 収益事業を行っている管理組合法人は、法人税が課税されるが、管理組合法人の場合、法人税法上、公益法人等とみなされ、法人税率については、法人でない管理組合よりも低い税率が適用される。
3 駐車場が恒常的に空いているため、区分所有者及び区分所有者以外の者に対して、募集は両者を分けず広く行い、利用方法は区分所有者の優先性を設けず、常に同一条件で駐車場の賃貸を行っている管理組合の場合、区分所有者に対する賃貸及び区分所有者以外の者に対する賃貸は、すべてが収益事業に該当するため法人税が課税される。
4 消費税法(昭和 63 年法律第 108 号)上、課税期間の基準期間(前々事業年度)における課税売上高が 1,000 万円以下であっても、その課税期間の特定期間(前事業年度開始の日以後6月の期間)における課税売上高が 1,000 万円を超えた場合は、消費税の納税義務は免除されない。

解答
2

問36

「長期修繕計画作成ガイドライン」(平成 20 年6月国土交通省公表)に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。
1 長期修繕計画は、作成時点において、計画期間の推定修繕工事の内容、時期、概算の費用等に関して計画を定めるものである。

2 大規模修繕工事とは、建物の全体又は複数の部位について行う大規模な計画修繕工事をいう。
3 計画修繕工事における修繕工事には、補修工事(経常的に行う補修工事を除く。)が含まれる。
4 単棟型のマンションの場合、長期修繕計画の対象は、管理規約に定めた組合管理部分である敷地、建物の共用部分及び附属施設であり、専有部分が含まれることはない。

解答
4

問37

マンションの大規模修繕工事に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。

1 CM(コンストラクションマネジメント)方式とは、専門家が発注者の立場に立って、発注・設計・施工の各段階におけるマネジメント業務を行うことで、全体を見通して効率的に工事を進める方式をいう。
2 責任施工方式では、初期の段階から工事中の仮設計画や工事実施手順等に配慮した検討を行うことができる。
3 建築基準法の規定により、一級建築士が設計を行う必要がある工事を行う場合においては、責任施工方式の場合でも、一級建築士である工事監理者を定める必要がある。
4 設計監理方式は、責任施工方式に比べて、工事内容と費用内訳の関係が不明瞭となりやすい。

解答
4

問38

鉄筋コンクリート造のマンションの建物の劣化原因と症状に関する次の記述のうち、適切でないものはいくつあるか。

ア ひび割れの原因の一つは、コンクリートの乾燥収縮である。
イ 剥落の原因の一つは、コンクリートの中性化による鉄筋の腐食である。
ウ ポップアウトの原因の一つは、コンクリートの内部の部分的な膨張圧である。
エ エフロレッセンスの原因の一つは、コンクリートのアルカリ骨材反応である。

1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

解答
1

問39

「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」(平成 23 年4月国土交通省公表)に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。

1 修繕積立金の均等積立方式は、安定的な積立てが可能な方式であるが、段階増額積立方式と比べて多額の資金を管理する状況が生じる点に、留意が必要である。
2 段階増額積立方式は、計画どおりに増額しようとする際に区分所有者間の合意形成ができず修繕積立金が不足する場合がある点に、留意が必要である。
3 超高層マンション(一般に 20 階以上)は、戸数、面積が同程度のそれ以外のマンションと比べて、修繕工事費が安くなる傾向にある。
4 新築マンションにおいて、配管にステンレス管やプラスチック管を使用することは、給排水管に関する修繕工事費の抑制に有効である。

解答
3

問40

マンション各部の計画に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。

1 直角駐車する平面駐車場において、普通自動車1台あたりの駐車スペースを幅 2.5 m×奥行き 6.0 m とした。
2 エレベーターの出入口の有効な幅員を 80 cm とした。
3 共用玄関の存する階のエレベーターホールの照明設備を、床面において 20ルクスの平均水平面照度となるように設けた。
4 2階にあるバルコニーの周囲に、転落防止のため、高さ 1.1 m の手すり壁を設けた。

解答
3

問41

マンションの室内環境に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。

1 窓サッシを二重化すると、窓の熱貫流率が小さくなり、室内の温度を安定させることができる。
2 建築基準法の規定によれば、採光に有効な窓その他の開口部(天窓を除く。)の面積の算定方法は、当該開口部が設けられている方位にかかわらず同じである。
3 ホルムアルデヒドを発散する建築材料を使用しない場合でも、居室には、原則として換気設備の設置が必要である。
4 重量床衝撃音に対する遮音性能は、同じ厚さのコンクリート床の場合、梁(はり)によって囲まれた正方形の床版においては、面積が大きいほど高くなる。

解答
4

問42

マンションの計画に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。

1 片廊下型の住棟において、住戸のプライバシーに配慮し、共用廊下を住戸から離して設置した。
2 片廊下型の住棟において、採光に配慮し、居室数の多い大型住戸を端部に、居室数の少ない小型住戸を中間部に配置した。
3 2階建ての共同住宅(メゾネット型の住戸はなく、各階の居室の床面積の合計がそれぞれ 250 m2)において、2階から避難階である1階に通ずる直通階段を1つ設けた。
4 共用ゴミ置き場は、防犯の観点から、道路からの見通しが確保できる場所に設けた。

解答
3

問43

マンションの排水設備に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。

1 敷地内に設置する排水横主管の管径が 125 mm の場合、円滑な排水ができるための最小勾配は1/200 である。
2 排水立て管の頂部の伸頂通気管と排水立て管の基部とを接続する通気立て管方式は、下層階で生じた正圧を逃がすことができる。
3 ポンプ直送方式の受水槽に設置するオーバーフロー管とその排水を受ける排水管との間には、最小距離 150 mm の排水口空間を確保する。
4 逆わんトラップは、洗濯機からの排水を受ける防水パンなどに設置する。

解答
1

問44

マンションの消防用設備等に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。

1 地階を除く階数が7以上のマンションには、連結送水管を設置する必要がある。
2 建物の1階に床面積が 300 m2 の屋内駐車場を設ける場合には、泡消火設備を設置する必要がある。
3 閉鎖型スプリンクラー設備には、配管内を常時充水しておく湿式と空管にしておく乾式などがあり、一般に寒冷地では乾式が使用される。
4 消防用設備等の総合点検は、1年に1回実施する必要がある。

解答
2

問45

マンションの設備に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。

1 ロータンクを持たない直圧方式の大便器の最低必要圧力は、一般水栓の30 kPa に比べて高い。
2 屋上における雨水排水において、排水管への土砂、ゴミ、木の葉などの流入を防ぐため、ベントキャップを設置した。
3 自然冷媒ヒートポンプ式給湯器は、大気の熱を吸収した冷媒(二酸化炭素)を圧縮し、高温の湯を作り貯湯できる機器である。
4 小規模マンションで、各住戸の契約電力と共用部分の契約電力の総量が50 kVA 未満の場合には、原則として低圧引込みにより電気が供給される。

解答
2

問46

Aは、マンション管理士試験に合格し、マンション管理士となる資格を有する者である。この場合におけるマンション管理士の登録に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア Aは、国土交通大臣(指定登録機関が登録の実施に関する事務を行う場合は指定登録機関)の登録を受けていないが、マンション管理士となる資格を有しているため、マンション管理士の名称を使用することができる。
イ Aが禁錮以上の刑に処せられ、その執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から2年を経過していなければ、マンション管理士の登録を受けることができない。
ウ Aは、マンション管理士試験の合格日から1年以内にマンション管理士の登録の申請を行わなければ、登録を受けることができない。
エ Aは、マンションの管理事務に関して2年以上の実務を経験した後にマンション管理士の登録を受けた場合であっても、登録講習機関が行う講習の受講義務は免除されない。

1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

解答
2

問47

マンション管理士に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。

ア マンション管理士は、5年ごとに、登録講習機関が行う講習を受けなければならず、当該講習の課程を修了した者は、修了証の交付を受け、その修了証と引換えに新たなマンション管理士登録証の交付を受けることができる。
イ マンション管理士の名称の使用の停止を命ぜられた者が、当該停止を命ぜられた期間中に、マンション管理士の名称を使用したときは、30 万円以下の罰金に処せられる。
ウ マンション管理士は、管理組合の管理者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うに際し、当該管理者等から請求があったときは、マンション管理士登録証を提示しなければならない。
エ マンション管理士が死亡し、又は失踪の宣告を受けた場合には、戸籍法(昭和 22 年法律第 224 号)に規定する届出義務者又は法定代理人は、遅滞なく、マンション管理士登録証を添え、その旨を国土交通大臣に届け出なければならない。

1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

解答
2

問48

マンション管理業者が締結する管理受託契約に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア マンション管理業者は、管理組合との管理受託契約を締結するときに遅滞なく交付する書面に代えて、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等又は当該管理組合の管理者等の承諾を得た場合は、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法により提供することができる。
イ マンション管理業者が、管理組合との管理受託契約を更新する場合において、従前の管理受託契約と比べ管理事務の内容及び実施方法の範囲を拡大し、管理事務費用の額を減額することは、従前の管理受託契約と同一の条件での更新に含まれる。
ウ マンション管理業者は、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約を更新しようとするときは、あらかじめ、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対して、説明会を開催し、管理業務主任者をして、重要事項について説明させなければならない。
エ マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約を締結するに当たって、新たに建設されたマンションが分譲され、住戸部分の引渡しの日のうち最も早い日から1年以内に当該契約期間が満了する場合には、あらかじめ説明会を開催して重要事項の説明をすることは不要となる。

1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

解答
3

問49

マンション管理業者に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。

ア マンション管理業者は、管理組合から委託を受けて管理する修繕積立金及び管理組合又はマンションの区分所有者等から受領した管理費用に充当する金銭又は有価証券については、整然と管理する方法として国土交通省令で定める方法により、自己の固有財産及び他の管理組合の財産と分別して管理しなければならない。
イ マンション管理業者は、管理者等が置かれていない管理組合で、管理者等が選任されるまでの比較的短い期間に限り保管する場合を除き、保管口座又は収納・保管口座に係る管理組合等の印鑑、預貯金の引出用のカードその他これらに類するものを管理してはならない。
ウ マンション管理業者は、毎月、管理事務の委託を受けた管理組合のその月における会計の収入及び支出の状況に関する書面を作成し、当月末日に、当該書面を当該管理組合の管理者等に交付しなければならない。
エ マンション管理業者が管理する保管口座とは、マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金又はマンションの区分所有者等から受領した管理費用に充当する金銭等を預入し、一時的に預貯金として管理するための口座で、管理組合等又は管理業者を名義人とするものをいう。

1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

解答
2

問50

甲マンションの区分所有者Aとマンション管理士Bに関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 Bが甲マンションの区分所有者である場合、マンション管理士として甲マンション管理組合に対し、助言、指導等を行うことはできない。
2 Bがマンション管理士登録証を亡失し、国土交通大臣(指定登録機関が登録の実施に関する事務を行う場合は指定登録機関)に再交付を申請している期間中であっても、マンション管理士の名称を使用し、Aからの個別の相談について助言、指導を行うことができる。
3 Bが、Aから受けた相談に関し知り得た秘密を漏らした場合、Aに金銭的損害が生じていなければ、マンション管理士の登録の取消しや名称の使用停止処分を受けることはない。
4 Bは、Aからの個別の相談について助言、指導を行っている場合は、その業務が終了するまでは、甲マンションの他の区分所有者から新たな依頼を受けることができない。

解答
2
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大規模修繕の工事費用が足りない場合には一時負担金・借入を検討 https://www.zenkoku-mankan.org/daikibo-s/ https://www.zenkoku-mankan.org/daikibo-s/#respond Wed, 13 Oct 2021 05:12:59 +0000 https://www.zenkoku-mankan.org/?p=18706 大規模修繕工事の実施の準備段階では、資金計画を練ることが管理組合にとって重要な作業となります。建物劣化診断の結果を基に、工事内容とそのために必要となる資金をどう捻出するかを検討しなくてはなりません。この資金計画は、組合員の合意を形成するために極めて重要な作業です。

 

1戸あたり100万円程度の工事費用

1戸あたり100万円程度の工事費用

早い段階から適正な修繕費積立金を積み立ててきた管理組合では不安はありませんがこれまで蓄えてきた修繕費積立金で工事費用をすべて賄えない場合には、資金の不足状況を把握して対策を練る必要があります。

まだ計画が煮詰まっていない段階で必要となるのが、検討材料とするための目安となる工事費用です。

施工会社から見積り取得して概算費用を確認する?

施工会社から見積り取得して概算費用を確認する?

施工会社から見積りを取り寄せればある程度工事費用の相場を知ることができますが、実際のところ、見積りを取り寄せるためには、大規模修繕工事の計画がある程度の段階まで進んでいることが必要になります。

例えば、複数の見積りを比較検討するための前提となる「標準仕様書」をどういう方法で用意するか、見積りを依頼する会社をどういう基準で選ぶかといったことが決まっていなければなりません。

しかし、目安程度の金額を確かめたいという場合には、まだ話が始まったばかりで、とてもまだ見積りを取り寄せるというところまで段取りが進んでいないのが普通です。

工事費用の目安はどうやって把握する?

正確な工事費用は、工事内容や進め方しだいで変わってきますが、事前にある程度の目安となる費用は知っておきたいところです。

現実的なところ、管理会社の協力が得て、戸数や築年数、修繕の内容が比較的に似ている他マンションの事例を知ることができれば参考にすることはできるでしょう。

一般的なマンションの例をあげれば、諸条件で当然変わってきますが、1回目の大規模修繕工事で、1戸当たり100万~150万円の工事費用が掛かる例が多いようです。

大規模修繕工事の資金計画

大規模修繕工事の資金計画
大規模修繕の工事代金の支払いは通常「工事着手時」「中間時」「工事竣工後」の3回、もしくは中間時を除く2回の支払いになります。

準備不足であったり、当初の計画よりも総費用がかさんで修繕費積立金だけでは費用が不足する場合には必要な工事資金をどのように調達するかを検討する必要性が出てきます。また、資金不足が明らかになった段階で、それをどのように負担するのかを検討し、対応策を組合員に提示しなくてはなりません。

もちろん工事費用は出来る限り積み立ててきた修繕積立金で賄いたいものです。万が一修繕積立金が不足する場合には、個人的な一時徴収をできる限り避け、管理組合が「住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)」や「民間の金融機関」からの借入を利用します。返済は、修繕積立金で返済していき、無理のない返済計画を立てるようにします。

修繕積立金では工事費用が足りない場合

修繕積立金では工事費用が足りない場合
工事資金が不足する場合には、次のような選択肢があります。

  • 組合員からの一時負担金として徴収
  • 不足額の金融機関かららの借入れ
  • 工事の仕様ダウンによる減額
  • 工事範囲を狭めることによる減額

修繕費積立金だけでは工事費用を賄えない場合には「金融機関からの借入」や「区分所有者からの一時金徴収」をおこなう必要性が出てきます。また、借入金と一時金徴収を併用するケースもあります。金融機関から借入れする場合には融資の申請手続き、管理組合の総会での承認など別の作業が発生します。

組合員の理解を得る
「借入金」「一時金の徴収」いずれの方法を採用するにしても、理事会や修繕委員会が主体となって、組合員に対して資金不足の現状や、工事の必要性等を説明会や広報誌の配布等で十分周知していく必要があるでしょう。

1.一時金として特別徴収する方法

不足する額を各所有者から一時金として徴収する方法です。徴収する金額の決め方には「各住戸で均等」「専有床面積の割合」などがありますが、いずれにしてもこの方法では、一時的に多額の費用の負担となるため、組合員の理解が得にくく不満も生じるでしょう。また、組合員各々の経済状況に差があり延滞の発生も危惧され、こうしたことをきっかけに未収や滞納問題の深刻化につながるケースも多いようです。

出来る限り一時金は避けよう

管理組合の判断によりますが、借入と比較すると金利や手数料が発生しないメリットはありますが、一時金の徴収は管理組合内での合意を得ることが難しいため、一時金を徴収するにしても、借り入れによる方法を併用して、合意の得られる無理のない負担額に設定するのが望ましいでしょう。

2.金融機関からの借入

「住宅金融支援機構」や「民間の金融機関」から管理組合が借り入れをおこない、工事完了後に修繕積立 を増額して複数年を掛けて返済していく方法です。管理組合が融資を受けるにあたっては、各機関ともそれぞれに条件(滞納率や修繕積立金の額等)があるのでこれをクリアしなくてはなりません。まずは、住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」を申し込んで、断られた場合に民間の銀行等の金融機関の融資制度を利用する方法が一般的です。

金利を支払わなければないない

このように「住宅金融支援機構」や「民間の金融機関」から工事費用の不足分の一部を借り入れる方法もありますが、大規模修繕工事の実施後は、その後の修繕工事に備えた修繕積立金を確保するのに加えて、金利をプラスした借入金を返済しなくてはならないことに注意する必要があります。

注意事項
大規模修繕では工事代金の支払いは、着手時、中間時(省略することもある)、竣工後の3回の支払いになります。住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォームローンを利用する場合には、 工事竣工後に融資実行となるので 工事請負契約書に竣工後の工事代金の支払いについては「住宅金融支援機構資金相当額はローン実行後に速やかに支払う」といった記載が必要になります。
また、住宅金融支援機構や金融機関から工事費を借り入れる場合には、修繕積立金の徴収額の増額や規約の変更が求められる場合もあります。

マンション共用部分リフォーム融資:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)
総会決議が必要
金融機関からの借入、大規模修繕の工事費や調査診断費用、設計費、工事監理費などは修繕積立金会計から支出することになるため総会決議が必要です。

管理組合の総会
管理組合の運営では、マンション管理に関する重要なことは総会で決定します。マンション管理組合の総会は、年に一回の開催が […]

工事の先送りは出来る限り避ける


現実的な選択して、大規模修繕が実施できる修繕積立金が貯まるまで工事を延期するといった選択をする管理組合もありますが、劣化が極端に進行した時点では、工事費用は割高になりやすいという点は考慮が必要です。

マンションを「終の棲家」にするためには、大規模修繕が必要なことは言うまでもありませんが、万が一工事の計画時点で資金不足といった場合には、住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」の活用や、修繕積立金増額分の原資を生み出すため、共用部分の照明設備のLED化や機械式駐車場設備の廃止など、管理組合の皆さんの叡智を結集して上手に乗り超えていく必要があります。

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大規模修繕の周期は12年が適切?春夏秋冬どの季節に実施するのがお得? https://www.zenkoku-mankan.org/season/ https://www.zenkoku-mankan.org/season/#respond Mon, 04 Oct 2021 05:02:13 +0000 https://www.zenkoku-mankan.org/?p=18696 マンションに長く暮らすためには修繕工事が欠かせないのは言うまでもありません。しかし、むやみに大規模修繕工事をおこなっても修繕積立金が足りなくなってしまいます。それでは、どれくらいの「周期」で「いつ」大規模修繕工事を実施すれば良いのでしょうか?大規模修繕の時期は、一般的に言われている「築12年目だからおこなわなければならない」といったように一律に決められているわけではありません。

 

大規模修繕工事をいつ実施する?

大規模修繕をいつ実施する?
大規模修繕繕は「予防」の性格を持つので、どの時期のどのような状態の場合に修繕工事をおこなうかの判断は非常にむずかしく、ともすると過剰な工事になりがちです。そのようなことを防ぐためにも、屋上防水や外壁塗装など多額な費用を要する工事については、修繕周期の1~2年前には建物劣化診断をおこなうなどして、工事の実施時期を判断するようにします。

他のマンションの事例は参考程度にしよう!

マンション毎の劣化状況や管理組合の考え方によって適切な修繕の周期や時期、内容は異なってきます。他のマンションの事例は参考程度として、 自分たちのマンションの劣化状況や資金の貯まり具合を把握した上で管理組合内で十分に話し合って最適な工事のタイミングを見定めていきます。

管理会社は12年周期での修繕をすすめてくるけど

劣化状況に応じた修繕
大規模修繕工事は、築年数が10年を迎える頃に、管理会社から「大規模修繕工事が必要」と提案されることが多いでしょう。昨今では、分譲マンションの大規模修繕工事の周期は12年前後が適切とされており、12年周期が管理業界の常識とされています。

長期修繕計画におけるガイドライン

この12年周期というのは、国土交通省の「長期修繕計画におけるガイドライン」で外壁塗装等が12年~周期とされていることや、屋上防水の保証期間が10年で切れることも影響しているようです。しかし、いつやらなければならないといった決まりはないので、修繕積立金の貯蓄が不十分な場合には、周期を伸ばす方法もあります。

住宅:マンション管理について - 国土交通省
国土交通省のウェブサイトです。政策、報道発表資料、統計情報、各種申請手続きに関する情報などを掲載しています。

むろん管理会社から「大規模修繕工事の実施時期です。」と言われたからといって必ずしも実施する必要はありません。不必要な大規模修繕工事を短期間で何度もおこなえば、修繕積立金が不足して、修繕積立金を増額せざるを得ない恐れがあります。

12年周期は建築基準法も関係?

前述のとおり国土交通省の「長期修繕計画におけるガイドライン」で12年周期とされている他、建築基準法で、築後10年を経過したマンションは、3年以内に外壁タイルの全面打診調査を行う必要があることも関係しています。

大規模修繕工事に適した季節

大規模修繕工事に適した季節
大規模修繕工事に適した時期は、通常は「春から初夏」「秋」のシーズンです。大規模修繕の工事期間中は、建物の周りに足場をたて、窓やベランダがネットで覆われてしまいます。このため風通しが悪くなるほか、バルコニーの床に室外機がある場合には、防水工事中にエアコンが一時的に使用できなくなる可能性もあるため、特に真夏の時期は避けたほうが無難でしょう。

梅雨や厳寒の季節は避けたほうが無難

梅雨や厳寒の季節は避けたほうが無難
また、防水工事をおこなう際には雨が多く降る時期を避けた方が望ましいですし、厳寒の時期では塗料などの資材が凍るなど、品質の面からも不都合があります。

もっとも人気の季節は「春」と「秋」

このようなことを総合的に考慮すれば、春と秋の工事が最も大規模修繕の時期としては望ましいと考えられます。むろん、この時期は施工会社も一番の繁忙期なのでスケジュールを抑えるために早めの発注が必要です。

繁忙期を避ければ安価な工事も可能?

さらに、春と秋を比較すれば、マンションの管理組合の決算の時期に応じた定期総会のタイミングの関係で、一般的には秋工事の方が多い傾向にあります。そのため春に工事を予定すれば、工事の発注量が少ないため工事費を抑えられ、良質な職人を確保できるといったメリットがあるでしょう。

大規模修繕工事の周期12年は果たして正しいのか?

大規模修繕工事の周期12年は果たして正しいのか?

大規模修繕工事の周期はできる限り引き伸ばす方が当然、経済面では優位になります。また、分譲マンションでは住人が暮らしながらの工事となり、工事期間中は様々な制約を受けるため工事の時期をできる限り引き伸ばすことができれば負担も軽減することができます。

管理会社は12年周期で勧めてくるけど

よく知られているとおり、管理会社は管理物件の大規模修繕工事を大きな収入源とあるため、できる限り短い周期で大規模修繕を管理組合に提案してきます。

これは管理会社に限らず、大規模修繕に関わる多くの施工会社やコンサルタント等の関係者にとっても同様のことが言えます。

分譲マンション以外ではそんなに頻繁に工事はしない

一方で、12年周期での工事の必要性を現実的に考えれば、分譲マンションと構造上大差のない賃貸マンションでそれほど頻繁に足場をかけて大規模修繕工事をおこなっている光景を目にすることはありません。

つまり分譲マンションの場合であっても必ずしも12年周期で大規模修繕工事を実施する必要はなく、そもそもマンションの劣化具合は各々異なるので一律の周期をあてはめるのは無理があります。

現実的には12~18年程度で工事をおこなうのが望ましい

とは言ってもマンションの劣化は経年で進行していくのは間違いないため全く手を入れないというわけにはいきません。機能上問題がなくても、あまりにも外壁の汚れが進行すれば資産価値も下がるほか、住心地にも悪影響が生じかねません。

これまでの経験則から判断すれば、少なくも12~18年周期で大規模修繕工事をおこなうことが現実的でしょう。

大規模修繕に向けて建物劣化診断を実施

大規模修繕に向けて建物劣化診断を実施
長期修繕計画による大規模修繕工事の時期を迎えたからといって劣化していない箇所を修繕する必要はありません。長期修繕計画による修繕周期はあくまでも目安に過ぎません。

長期修繕計画による工事実施の時期が迫ってきたら、専門業者に建物劣化診断を依頼して、マンションの部位ごとに早急な工事が必要か、それとも先延ばしするかを判断することで、経済的な計画修繕をおこなうことが可能となるのです。

大規模修繕の前に「調査・診断」をおこなって無駄な工事を避けるようにしよう!
長期修繕計画で定めた大規模修繕の周期は、あくまでも実施時期の目安に過ぎません。実際に管理組合で工事の要否を検討するに […]
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準備はOK?マンション管理が評価される!国の「管理計画認定制度」がスタート https://www.zenkoku-mankan.org/certification/ https://www.zenkoku-mankan.org/certification/#respond Wed, 29 Sep 2021 04:56:41 +0000 https://www.zenkoku-mankan.org/?p=18683 マンション管理適正化法が改正され来年4月から地方自治体がマンションの管理状況をチェックして、基準をクリアした管理組合を認定する「管理計画認定制度」が始まります。現時点(2021/9)では詳細は未確定ですが、認定を受けたマンションでは何らかのインセンティブが得られる仕組みが用意されます。自治体が管理状況に関与することでマンション管理レベルの底上げや中古マンション売却時の差別化を図ろうとしています。

マンション管理計画認定制度とは?

マンション管理計画認定制度とは?
認定を希望するマンション管理組合は「管理計画」や「管理に関わる資料」を地方自治体に提出し、一定の基準を満たす場合には認定を受けることができます。認定を受けたマンションは、財団法人マンション管理センターが運営するウェブサイトに掲載されるので、マンションの住戸を売却する際に有利に働くことが期待されます。

保険料が安くなる期待も

また、損害保険会社によって、火災保険料などでも差がつく仕組みができるとされているので、管理組合にとっても具体的なメリットが得られるようです。

認定基準(案)の一部

マンション管理計画認定制度の基準とは

(1)修繕その他管理の方法 長期修繕計画の計画期間が
一定期間以上あること 等
(2)修繕その他の管理に係る資金計画 長期修繕計画に基づき
修繕積立金を設定されていること 等
(3)管理組合の運営状況 総会を定期的に開催していること 等
(4)管理適正化指針・市区独自の管理適正化指針に照らして適切なものであること
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出典:国交省「マンションの管理計画認定制度の概要」

上の表のとおり、認定基準は一般的なマンションであれば基準を満たすのは当然といったレベルのものです。したがってこの認定基準の目的は、管理不全に陥っているマンションの底上げを狙ったものと考えたほうがよさそうです。

申請手続きの流れ(案)

マンション管理計画認定制度の申請手続きの流れ

  1. 管理組合は地方公共団体に対して管理計画認定手続支援システム(インターネット上の電子システム)でオンライン上で申請をおこないます。
  2. 管理計画認定にあたっては、マンション管理センターが実施する講習を受けたマンション管理士が事前確認を行い、認定基準を満たすものはマンション管理センターが適合証を発行します。
  3. 管理組合が地方公共団体に対して申請をおこなって認定を得ます。

出典:国交省「マンションの管理計画認定制度の概要」

マンションを購入する際の指標となる?

マンション管理認定制度は、マンションを購入する際の指標となる?
マンションの購入を検討する際には「価格」「最寄り駅からの時間」「間取り」といったものを重要視するケースが多いでしょう。現状はマンションの購入時に「マンション管理」のことを考慮したという方はあまり聞きません。今後、認定制度がスタートして普及すれば、マンション購入時の新しい指標として活用されていく可能性があります。

マンション管理業協会による「マンション管理適正評価制度」との関係

国のマンション管理認定制度と同時期に(一社)マンション管理業協会による「マンション管理適正評価制度」もスタートします。「マンション管理適正評価制度」は管理組合の運営状況を「S~D」までの5段階に評価するものです。

この「マンション管理適正評価制度」「管理計画認定制度」の2制度は、併せて申請をおこなえるように調整が進んでいます。また、(一社)日本マンション管理士会連合会による「マンション管理適正化診断サービス」も同様に何らかの連携がおこなわれる予定です。

「マンション管理適正評価制度」と「管理計画認定制度」の違い

制度 運営 審査項目 判定 有効期限
マンション管理
適正評価制度
マンション
管理業協会
約30項目
管理組合体制
管理組合収支
建築・設備
耐震診断
生活関連
5段階
評価
1年間
管理計画認定制度 地方公共団体 約16項目
管理組合の運営
管理規約
管理組合の経理
長期修繕計画
その他
認定
○☓
5年間
スクロールできます

出典:(一社)マンション管理業協会「マンションの管理適正評価制度パンフレット」

マンション管理適正評価制度~管理組合の取組みが注目される時代に~|一般社団法人 マンション管理業協会
マンション管理業協会は、マンションの健全 […]

管理会社の業務が改善される?

認定を希望する管理組合は自らが主体となって申請すべきものですが、申請実務については現実的には管理会社の担当者(フロント)のサポートを受けることになるでしょう。

したがって、この制度がスタートした直後は管理会社の担当者も対応に追われるため、理事会等でこうした制度がスタートしたことを積極的にアナウンスしない可能性もあります。

しかし、視点をかえて管理会社側から考察すれば、自社の管理物件が100%認定を受けているとなれば、業務レベルを証明するための良い宣伝文句となるはずです。管理会社には、管理レベルを向上させるための良い機会だと捉えていただきたいものです。

まとめ

今後、管理が適切に行われている管理組合は、地方自治体に申請することにより認定を得て、そのことはウェブサイト上で外部に広く公表されます。

第三者の客観的な評価によって「マンション管理の見える化」が行われるわけです。これによって管理組合が積極的に管理業務をおこなえば、マンションそのものの評価が高まって、より高値でお部屋を売却できるようになるかもしれません。

これまでも「マンションは管理を買え」と言われ続けてきましたが、現実的には、管理に関する詳細な部分は、販売会社の営業担当者でさえも説明できないことが多く、販売価格に反映されてきたとは言えません。

この認定制度によって認定を受けたマンションであるかが差別化要因になって、それが資産価値に反映されることになれば、管理のレベルアップ、中古マンションの健全な流通活性化につながるでしょう。

懸念されるのは、この制度の利用は管理組合個々の判断による任意のものなので参加する管理組合が少ないといった事態です。

多くのマンションが参加することで初めて認定制度の価値が生じるので、認定を受けることによって得られる具体的なメリット(インセンティブ)が制度に盛り込まれることを期待します。

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【過去問】令和2年度マンション維持修繕技術者試験問題 https://www.zenkoku-mankan.org/iji-r2/ Tue, 24 Aug 2021 00:25:16 +0000 https://mbp.mixh.jp/zenkoku-test/ms/?p=9766  

令和2年度
マンション維持修繕技術者
試験問題

次の注意事項をよく読んでから始めて下さい。
(ご注意)
1 試験時間は13時15分から15時15分までです。途中退出はできません。
2 問題は1ページから25ページまで、全50問あります。
3 試験開始の合図と同時に問題用紙のページ数を確認して下さい。もし、落丁や乱丁がありましたら、ただちに試験監督員に申し出て下さい。
4 解答は、別紙の解答用紙の注意事項をよく読み、所定の要領で記入して下さい。
5 正解は、各問題とも 1つだけです。2 つ以上の解答をしたもの、判読が困難なものは正解としません。
6 ご提出いただくのは解答用紙のみです。問題用紙はお持ち帰り下さい。
7 問題中の法令等に関する部分は、令和2年4月1日現在で施行されている規定に基づいて出題されています。

一般社団法人マンション管理業協会

問題 1

国土交通省が公表している令和元年末時点の全国の分譲マンションの新規供給戸数及びストック戸数の推計に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1 マンションストック総数は、約665.5万戸となっている。
2 昭和56年5月31日以前に建築確認を受けて建築された(旧耐震基準)マンションは、約104万戸となっている。
3 築40年超のマンションは、91.8万戸である。
4 築40年超のマンションは、20年後において、 おおよそ171.0万戸と予想される。

解答
4

問題 2

マンションの構造に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1 鉄筋コンクリート造の帯筋は、柱の主筋の周囲に配置し、主筋とコンクリ を拘束することにより、せん断耐力を向上させる。
2 鉄筋コンクリート構造は、圧縮強度が高く引張強度の低いコンクリートを鉄筋の引張強度によって補った構造方式である。
3 プレストレストコンクリート構造を採用したスラブ(床)の場合、プレストレスを導入することによって大スパン構造が可能であるが、部材に曲げ亀裂が発生しやすくなる欠点がある。
4 ラーメン構造は、柱と梁、床版を回転が生じない剛接合として建物の骨組みを構成している。

解答
3

問題 3

マンションの管理に関する次の記述のうち、「マンション標準管理規約(単棟型)及びマンション標準管理規約(単棟型)コメント」(以下、「マンション標準管理規約」という。)によれば、普通決議により実施可能と考えられるものはいくつあるか。

ア.建築物の耐震改修の促進に関する法律に基づき行われる、要耐震改修認定区分所有建築物の共用部分等の形状乂は効用の著しい変更を伴う耐震改修工事
イ.耐震改修工事のうち、基本的構造部分への加工が小さいもので、柱に炭素繊維シートを巻き付けて補修する工事
ウ.防犯化工事に関し、オートロック設備を設置する際、配線を空き管路内に通したり、建物の外周に敷設したりするなど共用部分の加工の程度が小さい工事
工.既に不要となった高置水槽の撤去工事
1.一つ
2.二つ
3.三つ
4.四つ

解答
4

問題 4

修繕積立金に関する次の記述のうち、マンション標準管理規約によれば、最も不適切なものはどれか。

1 一括して購入者より修繕積立基金として徴収している場合や、修繕時に既存の修繕積立金の額が修繕費用に不足すること等から、一時負担金が区分所有者から徴収される場合は、修繕積立金とは別に区分経理が必要である。
2 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕の経費に充てるため借入れをしたときは、修繕積立金をもってその償還に充てることができる。
3 マンション敷地売却決議の後であっても、マンション敷地売却組合の設立の認可までの間において、マンション敷地売却に係る計画等に必要がある場合には、その経費に充当するため、修繕積立金を取り崩すことができる。
4 修繕工事の前提としての劣化診断(建物診断)に要する経費の充当については、修繕工事の一環としての経費であることから、原則として修繕積立金から取り崩すこととなる。

解答
1

問題 5

建築基準法第12条に規定する建築物の定期調査報告における調査項目等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1 外装仕上げ材のタイル貼り(張り)の劣化及び損傷の状況は、全て目視により確認すれば足りる。
2 避難上有効なバルコニーの手すり等の劣化及び損傷の状況は、目視により確認する。
3 常時閉鎖又は作動した状態にある防火設備の閉鎖又は作動の状況は、避難階のみの防火設備の閉鎖又は作動を確認する。
4 可視状態にある免震装置の劣化及び損傷の状況は、目視により確認するとともに、3年以内に実施した点検の記録がある場合にあっては、当該記録により確認する。

解答
4

問題 6

平成20年6月に国土交通省により策定された「長期修繕計画標準様式及び長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」(以下、「長期修繕計画作成ガイドライン」という。)に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1 長期修繕計画の作成の目的は、将来見込まれる修繕工事及び改修工事の内容、おおよその時期、概算の費用等を明確にすることにある。
2 長期修繕計画の対象の範囲は、共用部分の修繕工事又は改修工事に伴って修繕工事が必要となる専有部分を含まない。
3 計画修繕工事の実施の要否、内容等は、事前に調査・診断を行い、その結果に基づいて判断する。
4 推定修繕工事の内容の設定、概算の費用の算出は、既存マンションの場合、保管されている設計図書のほか、修繕等の履歴、劣化状況等の調査・診断の結果に基づいて行う。

解答
2

問題 7

長期修繕計画の作成の方法に関する次の記述のうち、「長期修繕計画作成ガイドライン」によれば、最も不適切なものはどれか。

1 マンションの概要は、敷地、建物・設備及び附属施設の概要、関係者、管理・所有区分、維持管理の状況、会計状況、設計図書等の保管状況等を示す。
2 単価は、既存マンションの場合においては、過去の計画修繕工事の契約実績、その調査データ、刊行物の単価、専門工事業者の見積価格等を参考として設定する。
3 推定修繕工事費は、推定修繕工事項目の詳細な項目ごとに、算出した数量に設定した単価を乗じて算定する。
4 専用庭等の専用使用料及び駐車場等の使用料はそれぞれに独立したものであるため、それらの管理に要する費用に充当した残金は、修繕積立金会計に繰り入れることができない。

解答
4

問題 8

大規模修繕工事の調査診断、修繕設計及び工事監理に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1 マンション標準管理委託契約書においては、長期修繕計画見直しのための建物設備の調査診断業務は委託契約範囲内として標準業務とするとされている。
2 調査診断の目的は、対象建築物の現状の状態を定性的・定量的に測定・把握し、その劣化の程度を評価、判断するためである。
3 大規模修繕工事の発注形態の一つである見積合せ方式とは、見積金額だけでなく、その他の要素を多角的に検討し、総合的に最も適当と考えられる施工会社を選定する方法である。
4 工事監理者は、工事の内容・エ期又は請負代金等の変更の必要が発生した場合、技術的に審査し、管理組合の承認を受けてから承諾する。

解答
1

問題 9

平成23年4月に国土交通省により策定された「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1 専有床面積当たりの修繕積立金の額の平均値は、建物の階数が15階未満の場合、建築延床面積10 ,000㎡以上の方が、5, 000㎡未満より低くなっている。
2 「均等積立方式」を採用した場合であっても、その後の修繕積立金の額の見直しが必要なくなる訳ではなく、長期修繕計画の見直しによって増額が必要となる場合もある。
3 マンションに機械式駐車場かある場合は、修繕工事に多額の費用を要し、修繕積立金の額に影響する度合いが大きいことから、修繕積立金の額の目安には、機械式駐車場に係る修繕積立金を特殊要因として別に加算されている。
4 このガイドラインは、主として既存マンションの購入予定者向けに、修繕積立金に関する基本的な知識や修繕積立金の額の目安を示したものである。

解答
4

問題 10

鉄筋コンクリートの劣化現象の主な要因に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1 海岸地域のコンクリートは、表面に塩分が付着しやすく、それが内部に浸透していくことによって塩害が生じやすい。
2 コンクリートの単位水量が大きくなると硬化後の耐久性が増し、乾燥収縮が小さくなる。
3 コンクリートは、大気中の炭酸ガスやその他の酸性物質の浸透により、表面から徐々にアルカリ性が失われ、中性化が進行する。
4 ひび割れは、コンクリートの材料、調合、施工、使用環境、外力、又はそれらの組合せなどにより発生する。

解答
2
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ドラム式洗濯機の排水管清掃ができずに漏水したらあなたの責任。かさ上げ台設置サービスのご提案 https://www.zenkoku-mankan.org/pakia/ Tue, 29 Jun 2021 08:20:33 +0000 https://mbp.mixh.jp/zenkoku-test/?p=16937
今回ご紹介するパキラハウスの「かさ上げ台設置サービス」は、文字通り洗濯機下部にかさ上げ台を設置するサービスです。
マンションで定期的におこなわれる雑排水管清掃。作業員から「お宅の洗濯機は大きすぎて洗濯機下の配管は掃除ができない」と言われた経験はありませんか?
ドラム式などの大型洗濯機の普及により、洗濯機の下の排水口が隠れてしまい排水管清掃が実施できない問題が発生しています。長年放置されると配管につまりが生じ、階下への漏水事故が発生する恐れがあります。
現実的な解決方法は、洗濯機の下にかさ上げする台を設置して、清掃おこなうクリアランスを設けることですが、ご自身で重い洗濯機を持ち上げて作業をおこなうのは簡単なことではありません。

従来は、かさ上げをプロに依頼する場合には、排水管清掃業者や洗濯機の設置時に高額な費用を支払う必要がありました。
一方でパキラハウスの場合には、専門事業者としての技術と施工実績が豊富なため、比較的低コストかつ、安全な作業を実現します。パキラハウスのように「かさ上げ」を専門で行っている事業者は他に聞いたことがありません。
■マンションの排水管清掃とは
分譲マンションの多くは、排水管内の詰まりや汚れを除去するために、管理組合が手配して定期的に排水管清掃を実施しています。頻度はマンション毎に異なりますが年1回程度の周期でおこなわれるのが一般的です。

具体的な作業方法を説明すると、マンションに横付けした高圧ポンプを装備した高圧洗浄車からホースを伸ばし、作業員が各住戸を回ります。
住戸内では、台所、お風呂、洗面所、洗濯機周りの水回りを中心に、排水口からノズルを差し込み高圧の水を噴射し、噴射力で管内の汚れ、付着物を除去、洗浄します。
■ドラム式洗濯機は配管清掃が困難
最近の洗濯機は多機能な反面、大型化の傾向にあります。人気のドラム式洗濯機の場合には防水パンに収まったとしてもスペースに余剰がなく、これでは防水パンの排水口に洗浄のためのホースを差し込むことができません。

洗濯機の下に作業スペースが無いために排水管洗浄が出来ない。右はかさ上げ台設置後

洗濯機の下に作業スペースが無いために排水管洗浄が出来ない。右はかさ上げ台設置後

また、日常でも洗濯機下の隙間が狭く掃除が極めて困難です。汚れを放置するとカビやホコリが溜まり、防水パンにカビが生じることがあります。
■古いタイプの防水パンの場合には要注意
洗濯機置場に置いてある防水のためのトレーを「防水パン」と呼んでいます。
・かさ上げ台が必要となる防水パンの種類は大きく分けて2つです。

一つ目は四隅が高くなっている640×640のサイズのタイプ。そしてもうひとつは、2層式洗濯機向けの四隅が無いフラットタイプです。
フラットタイプの場合には排水口の位置によって、かさ上げ台を設置してもクリアランスが確保できないことがあるので、事前確認が必要です。
■ドラム式洗濯機は配管が詰まりやすい!
下階への漏水事故の大半は洗濯機周りで発生しています。特に、節水を売りにしているドラム式洗濯機は排水量が少ないので糸くずや汚れを流す力が弱く詰まりを起こしやすい傾向にあります。
また、乾燥機能を多く使う為糸くずが出やすいことも影響しています。排水管が詰まると洗濯機からの排水が逆流して防水パンのフチを越境して、階下への漏水事故につながります。

【かさ上げ台設置のメリット】
洗濯機専用のかさ上げ台を設置することで、洗濯機を10cm程度持ち上げることができます。これにより洗濯機と防水パンの間に隙間ができ、マンションで定期的に実施する排水管清掃が受けられる他、日頃のお掃除も楽におこなえます。
かさ上げ台を設置することで防水パンと洗濯機の間に隙間ができるため、手の届きにくかった排水口や防水パンの掃除をご自身で行うことができるようになる。

■パキラハウスの「かさ上げ台設置」サービス
洗濯機の下に「かさ上げ台」を設置して、洗濯機下の排水管清掃が出来るようにするサービスです。
1.お申込みについて
各住戸単位でも個人でも申し込みができますが、排水管清掃はマンション全体でおこなうことが効果的です。管理組合(理事会)でアンケート等をおこなって建物単位で一斉におこなうことをお勧めします。
2.費用

サービス名 通常価格
かさ上げ台設置※ 19,800円
排水洗浄 10,780円
かさ上げ台設置+排水洗浄 27,500円

※ 防水パンの形状や洗濯機上部の障害物により、かさ上げ台が設置できない場合があります。

連絡先▼
出張範囲:東京を中心に神奈川県、千葉県、埼玉県
​所在地:東京都杉並区和泉2-46-10
運営会社 パキラハウス
URL:https://www.pakia.net/
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来客用駐車場をもっと手軽に運用できる駐車場シェアリングサービス https://www.zenkoku-mankan.org/times-b/ Thu, 03 Jun 2021 08:16:50 +0000 https://mbp.mixh.jp/zenkoku-test/?p=16916
駐車場の空き対策においてシェアリングサービスと言うと一般的に車両のシェアリングを思い浮かべる方も多いと思いますが、最近では使用していない駐車場スペースを、貸し出すといったサービスが急速に広まっています。
今回ご紹介するタイムズのBは、WEB予約システムを介して駐車場の空き区画の貸し借りを行う駐車場シェアリングサービスのひとつです
タイムズのBは、同種の駐車場シェアリングサービスと同様にマンション管理組合のみを対象にしたものではありません。しかし、タイムズのBは「特定会員へ限定公開できる機能」を備えており、管理組合で利用を想定した場合に大きなアドバンテージとなります。
■住人だけに貸し出すことが可能な仕組み

このタイムズのBの「特定会員へ限定公開できる機能」を管理組合で活用することで、マンション敷地内の駐車スペースを住人に限って貸し出しをおこなうことが可能となります。
例えば、多くのマンション管理組合で実施している「マンション住人や訪問者に限る」来客用駐車場の運用に、タイムズのBを利用すれば、これまでより手軽に駐車場の貸し借りをおこなうことができます。

■来客用駐車場の運用に活用できる!
従来の来客駐車場の運用では、駐車場の利用希望者が管理室前に置かれた利用申込書に、利用時間をペンで記入した後に駐車場使用料を管理員に支払うといった手続きが必要でした。
タイムズのBを導入すると、利用者はスマートフォンやパソコンで予約から決済まで完了することが可能になります。
管理組合で来客用駐車場の利用者の範囲を「住人、住人を訪問する方」と定めている場合には、タイムズのBの管理画面で、駐車場の公開範囲を住人に限定する設定をして目的を果たすことができます。
また、来訪者が駐車場を利用する際は、住人が代理で予約をすることで利用することが可能です。

■利用料等について
タイムズのBは、初期費用が無料で、機器設置等の必要もありませんが、駐車場の利用料金の6割分の収入となります。
また、タイムズのBは、1台分のスペースから登録可能な他、日をまたぐような駐車場の利用を禁止するような場合でも、管理組合で貸出日・時間の設定を自由に変更することが可能ですので、柔軟な貸し出しが可能です。
なお、駐車場利用者は事前にタイムズクラブの会員になっておく必要があります。
■管理組合での運用に関して
タイムズのBを管理組合で運用する場合には、申込みをすると管理者パスワード、IDが付与されるので、理事会でWEBサイトにアクセスして、管理画面では、駐車場の貸し出し可否設定や貸し出し時間の設定などを行うことができます。
実際の管理画面は、昨今のWEBサービスと同様に特に難しい操作は必要としていないため、輪番制の理事でも十分操作が可能といった印象を受けました。翌月末に駐車場利用料金の6割が、収入として管理組合の口座に振り込まれる仕組みです。
※振込金額が計3,000円を超えない場合は翌月に繰り越されます。

■総括
タイムズのBは、コインパーキング事業の最大手であるタイムズ24株式会社が運営するため、管理組合が利用する上での信頼感は高いと言えるでしょう。
これまで管理員が使用料を徴収するといった手間や金銭紛失のリスクから来客用駐車場の運用を諦めていた管理組合にとっては、ぴったりのサービスです。
理事会での導入検討にあたっては、タイムズのBの4割の手数料が高いと考えるかが判断のわかれるところです。(駐車場シェアリングの同業他社も同程度の手数料です。)
来客用駐車場運用の目的が管理組合の収入を増やすということであれば、この4割の手数料が問題になってきます。一方で住人の利便性を高めるということに主眼をおくのであれば、この手数料は、便利なWEBシステムの利用料と考えることで許容範囲と考える管理組合も多いようです。
タイムズのBは、初期費用や機器設置等が必要なサービスではないため途中で利用を取りやめることも可能です。管理組合で少しでも興味を持ったら試しに導入して、数ヶ月後に住人アンケートをおこなって継続するかの判断をおこなうのも一つの方法です。

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【過去問】令和2年度管理業務主任者試験問題 https://www.zenkoku-mankan.org/kanrigyomu-r2/ Tue, 02 Feb 2021 09:44:46 +0000 https://mbp.mixh.jp/zenkoku-test/ms/?p=9754 合格基準点 ; 50問中 37問正解 (試験の一部免除者 45問中 32問正解)

令和2年度
管理業務主任者試験問題

令和2年12月6日

次の注意事項をよく読んでから、始めてください。
(注意)
1 これは試験問題です。問題は、1 ページから33ページまで50問です。
2 試験の開始の合図と同時に、問題のページ数を確認してください。もし落丁や乱 丁があった場合は、直ちに試験監督員に申し出てください。
3 解答は、別紙の解答用紙に記入してください。
4 正解は、各問題とも1 つだけです。複数の解答をしたもの、判読が困難なものは、正解としません。
解答は、解答用紙の注意事項をよく読み、所定の要領で記入してください。
5 問題中の法令等に関する部分は、令和2年4月1日現在で施行されている規定に基づいて出題されています。

問 1

土地甲を所有するAが死亡した場合に、甲の相続に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、Aには配偶者B、子C、直系尊属の父Dのみがいるものとする。

1 AとCは同乗する飛行機の墜落事故で死亡したが、AとCのどちらが先に死亡したか明らかでない場合は、Dの相続分は2分の1である。
2 Aが死亡した後に、Cが交通事故で死亡した場合には、Bのみが甲を相続する。なお、Cには配偶者及び直系卑属はいないものとする。
3 Aが死亡する前に、Cが交通事故で死亡していた場合には、Bの相続分は2分の1である。
4 BとCが法定相続分に従い甲を共同相続したが、その後、Cが甲の共有持分を放棄した場合には、その持分は国庫に帰属する。

解答
2

問2

 マンションの区分所有者Aは、リフォーム会社Bとの間で、住戸内の浴室をリフォームする内容の請負契約(以下、本問において「本件契約」という。)を締結したが、この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 Bの施エミスにより浴室から水漏れが生じていても、修補が可能な場合には、AはBに対して、直ちに代金減額請求をすることはできない。
2 Bの工事完成前に、Aが破産手続開始の決定を受けたときは、B又は破産管財人は、本件契約の解除をすることができる。
3 Bが本件契約内容に適合した工事を完成させた場合であっても、Aは、Bに生じる損害を賠償すれば、本件契約の解除をすることができる。
4 Bの工事完成後に、完成品に本件契約内容との不適合があることをAが知った場合には、AはBに対し、その時から1年以内にその旨を通知しなければ、追完請求としての修補請求をすることはできない。

解答
3

問3

Aが所有するマンションの一住戸甲の売却に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 成年被後見人であるAが、甲を第三者に売却した場合に、Aが成年後見人Bの事前 の同意を得ていたときは、Aは、甲の売買を取り消すことができない。
2 行為能力者であるAが、Cを代理人として甲を第三者に売却した場合に、代理行為の時にCが被保佐人であったときは、Aは、Cの制限行為能力を理由に、甲の売買を取り消すことができる。
3 被保佐人であるAが、保佐人Dの同意を得ることなく甲を売却した後に、相手方がAに対し、1箇月以上の期間を定めて、Dの追認を得るべき旨の催告をした場合において、Aがその期間内にその追認を得た旨の通知を発しないときは、Dがその行為を追認したものとみなされる。
4 被保佐人であるAが甲を売却しようとした場合に、保佐人であるEが、Aの利益を害するおそれがないにもかかわらずこれに同意をしないときは、家庭裁判所は、Aの請求により、Eの同意に代わる許可を与えることができる。

解答
4

問4

マンションにおいて不法行為が発生した場合に関する次の記述のうち、民法及び区分所有法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1 マンション甲の管理組合法人でない管理組合Aから甲の外壁の修繕工事を依頼された施工会社Bの従業員Cが、建物の周囲に足場を組んでいたところ、その部品が外れて落下し、通行人Dが負傷した場合には、Aが損害賠償責任を負う。
2 マンション乙の外壁のタイルが落下し、通行人Eが負傷した場合には、管理組合法人FがEに対して負う損害賠償債務は、EがFに損害賠償を請求した時点で履行遅滞になる。
3 マンション丙において、区分所有者Gが所有し、現に居住している専有部分に設置又は保存に瑕疵があり、それにより他人に損害が発生した場合には、当該瑕疵が丙の建築工事を請負った施工会社Hの過失によるものであっても、Gは損害賠償責任を免れない。
4 マンション丁において、区分所有者Iの17歳の子Jが、丁の敷地内を自転車で走行中に不注意で他の区分所有者Kに衝突し、Kが負傷した場合には、KはIに対して損害賠償を請求することはできるが、Jに対しては、原則として損害賠償を請求できない。

解答
3

問5

Aがマンション管理業者Bの代理人と称して、マンション甲の管理組合Cとの間で管理委託契約(以下、本問において「本件契約」という。)を締結したが、Aは代理権を有していなかった場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 CがBに対し、相当の期間を定めて、その期間内に本件契約を追認するかどうかを確答すべき旨の催告をしたが、当該期間内にBから確答を得られなかった場合には、 Bは、追認をしたものとみなされる。
2 Cは、本件契約の締結時に、Aが代理権を有していないことを知らなかったときは、Bが追認しない間は、本件契約を取り消すことができる。
3 Bが本件契約の追認を拒絶した場合には、Cは、Aに対し、Cの選択に従い、損害賠償の請求又は契約の履行を請求することができる。
4 Aが本件契約の締結時に制限行為能力者であった場合に、Aの代理行為が制限行為能力を理由に取り消されたときは、CはAに対し、無権代理人の責任を追及することができない。

解答
1

問6

マンションの管理組合Aとマンション管理業者Bとの間の管理委託契約が、Aの責めに帰する事由がなく、Bの債務不履行を理由として解除された場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 Aは、この解除の意思表示を撤回することができない。
2 AB間の管理委託契約の解除により、Bが、Aに対して、受領した金銭を返還する義務を負う場合は、Bは受領した金額を返還すればよく、利息を付す必要はない。
3 Bの債務の全部が履行不能である場合には、それについてBの責めに帰する事由がないときでも、Aは直ちに管理委託契約を解除することができる。
4 Bの債務の履行不能が一部である場合であっても、残存する部分のみでは契約の目的を達することができないときは、Aは契約の全部を解除することができる。

解答
2

問7

次のア~エの記述のうち、標準管理委託契約書の定めによれば、適切なものはいくつあるか。

ア 管理組合及びマンション管理業者は、その相手方が、本契約に定められた義務の履行を怠った場合は、直ちに本契約を解除することができる。
イ 管理組合は、マンション管理業者が破産手続開始、会社更生手続開始、民事再生手続開始の申立てをしたときは、本契約を解除することができる。
ウ 管理組合は、マンション管理業者がマンション管理適正化法の規定に違反し、マンション管理業の登録の取消しの処分を受けたときは、本契約を解除することができる。
エ 管理組合及びマンション管理業者は、その相手方に対し、少なくとも一月前に書面で解約の申入れを行うことにより、本契約を終了させることができる。
1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

解答
2

問8

次の記述のうち、標準管理委託契約書の定めによれば、最も不適切なものはどれか。

1 マンション管理業者は、建物・設備管理業務の全部を第三者に再委託することはできない。
2 マンション管理業者は、管理事務を第三者に再委託した場合においては、再委託した管理事務の適正な処理について、管理組合に対して、責任を負う。
3 マンション管理業者が管理事務を第三者に再委託する場合、管理委託契約締結時に再委託する管理事務及び再委託先の名称が明らかなときは、事前に管理組合に対して通知することが望ましい。
4 マンション管理業者が管理事務のうち管理費等の収納事務を集金代行会社に再委託する場合、当該事務は極めて重要であることから、再委託する管理事務及び再委託先の名称を、事前に管理組合に対して通知すべきである。

解答
1

問9

マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整の業務に関する次のア~エの記述のうち、標準管理委託契約書の定めによれば、適切なものはいくつあるか。

ア マンション管理業者は、管理組合の長期修繕計画の見直しのため、管理事務を実施する上で把握した本マンションの劣化等の状況に基づき、当該計画の修繕工事の内容、実施予定時期、工事の概算費用等に、改善の必要があると判断した場合には、書面をもって管理組合に助言する。
イ マンション管理業者が、管理組合の委託により、長期修繕計画案の作成業務及び建物・設備の劣化状況等を把握するための調査・診断を実施し、その結果に基づき行う当該計画の見直し業務を実施する場合には、管理委託契約とは別個の契約にすることが望ましい。
ウ マンション管理業者は、管理組合が本マンションの維持又は修繕(大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。)を外注により、当該マンション管理業者以外の業者に行わせる場合の見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う。
エ 「大規模修繕」とは、建物の全体又は複数の部位について、修繕積立金を充当して行う計画的な修繕又は特別な事情により必要となる修繕等をいう。
1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

解答
4

問10

マンション甲の管理組合の理事長兼管理者Aが、甲の管理費を滞納する区分所有者Bに対して、滞納管理費の請求訴訟を提起する場合に関する次の記述のうち、民事訴訟法及び裁判所法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 Aは、裁判所に対して訴えを提起する前に、Bに対して内容証明郵便による催告を行うことが必要である。
2 Bが行方不明である場合であっても、AがBに対して裁判所に訴えを提起することはできる。
3 Bの滞納額が140万円を超えない場合は、Aは、簡易裁判所に対して訴えを提起することができる。
4 Aが、裁判所に訴えを提起した場合に、Bが甲とは別の場所を生活の本拠としているときは、裁判所からのBへの訴状は、Bが生活の本拠としている住所に送達される。

解答
1
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【過去問】令和2年度マンション管理士試験問題 https://www.zenkoku-mankan.org/kanrisi-r2/ Tue, 02 Feb 2021 07:25:05 +0000 https://mbp.mixh.jp/zenkoku-test/ms/?p=9741

令和2年度
マンション管理士試験

問 題

次の注意事項をよく読んでから、始めてください。
(注意事項)
1 これは試験問題です。問題は、1ページから31 ページまでの50 問です。
2 試験開始の合図と同時に、問題のページ数を確認してください。
もし落丁や乱丁があった場合は、ただちに試験監督員に申し出てください。
また、法律等の略称及び用語の定義について、裏面の記載を確認してください。
3 解答は、別の解答用紙に記入してください。解答用紙に記入する際は、解答用紙の注意事項をよく読み、所定の要領で記入してください。
4 正解は、各問題とも1つだけです。2つ以上の解答をしたもの、判読が困難なものは、正解としません。
5 問題中法令等に関する部分は、令和2年4月1日現在において施行中の規定に基づいて出題されています。
問題及びこのページの中で使用している主な法律等の略称及び用語の定義については、各問題において特に記述している場合を除いて以下のとおりとします。
・「区分所有法」………………… 建物の区分所有等に関する法律(昭和37 年法律第69 号)
・「被災マンション法」………… 被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法(平成7年法律第43 号)
・「マンション管理適正化法」… マンションの管理の適正化の推進に関する法律(平成12 年法律第149 号)
・「標準管理規約」……………… マンション標準管理規約(単棟型)及びマンション標準管理規約(単棟型)コメント(最終改正平成29 年8 月29 日国住マ第33 号)
・「マンション」………………… 「マンション管理適正化法第2条第1号イに規定するマンション」をいう。
・「管理組合」…………………… 「区分所有法第3条に規定する区分所有者の団体」をいう。
・「管理組合法人」……………… 「区分所有法第47 条第1項に規定する法人」をいう。
・「団地管理組合」……………… 「区分所有法第65条に規定する団地建物所有者の団体」をいう。

問1

規約共用部分及び規約敷地に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 マンション内に、上層階専用、下層階専用の二基のエレベーターがあり、それぞれが一部共用部分である場合に、その大規模修繕については、区分所有者全員の規約で定め、清掃等の日常の管理や使用方法については、区分所有者全員の利害に関係しないものとしてそれぞれ上層階、下層階の区分所有者の規約で定めることができる。
2 一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものについての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の4分の3以上で、かつ、議決権の4分の3以上の賛成を要する。
3 未利用の規約敷地の一部について、特定の区分所有者に対して特に有利な条件で、かつ、排他的に使用収益をする権利を規約で設定する場合には、その集会の決議に当たり、他の区分所有者全員の承諾を得なければならない。
4 建物が所在する土地の一部が分割により建物が所在する土地以外の土地となったときは、規約に別段の定めがない限り、専有部分との分離処分が禁止される。

解答
2

問2

甲マンション管理組合Aの組合員であるBが所有する住戸部分をCに賃貸していたところ、当該住戸の道路側の外壁タイルが自然に落下して、通行人Dが負傷した。この場合に関する次の記述のうち、民法(明治29 年法律第89 号)及び区分所有法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

1 Dは、土地の工作物の設置又は保存の瑕疵によって損害を被ったとして、その工作物の共用部分の所有者である区分所有者全員に対して、その共有持分の範囲で分割債権として損害賠償請求することになる。
2 Cが、共用部分の維持管理に関与できる立場になく、損害の発生を防止するのに必要な注意を払う義務がない場合には、Dは、Cに対して損害賠償請求をすることはできない。
3 外壁タイルの落下原因が、大規模修繕工事において外壁タイル工事を実施した工事業者の施工不良にあっても、A及びAを構成する区分所有者全員が、Dに対して損害賠償責任を負うことになる。
4 甲マンションの建設当時から、建物としての基本的な安全性を欠いていることが原因である場合には、建物の建築を担った設計士、施工業者、工事監理者は、特段の事情がない限り、Dの損害について、それぞれ連帯して不法行為に基づく損害賠償責任を負うことになる。

解答
1

問3

総会の招集について説明した次の文章について、区分所有法の規定及び判例によれば、〔 ア 〕~〔 エ 〕の中に入るべき用語の組合せとして、適切なものはどれか。

総会の招集通知においては、通常は、〔 ア 〕を示せば足りますが、〔 イ 〕など一定の重要事項を決議するには、そのほかに〔 ウ 〕をも通知するべきであるとされています(区分所有法第35 条第5項)。その趣旨は、区分所有者の権利に重要な影響を及ぼす事項を決議する場合には、区分所有者が予め十分な検討をした上で総会に臨むことができるようにするほか、〔 エ 〕も書面によって議決権を行使することができるようにして、議事の充実を図ろうとしたことにあると考えられます。そのような法の趣旨に照らせば、前記〔 ウ 〕は、事前に賛否の検討が可能な程度に議案の具体的内容を明らかにしたものである必要があるものと考えられます。

解答
1

問4

区分所有する者が複数名である甲マンションにおいて、区分所有者Aが管理者である場合の管理者の立場等に関する次の記述のうち、区分所有法及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 Aは、やむを得ない事由があるときでなければ、管理者としての事務を第三者に委任することはできない。
2 Aは、管理者としての事務を処理するについて費用を要するときは、管理組合に対して事務処理費用の前払いを請求することができる。
3 Aは、甲マンションの敷地が区分所有者の共有又は準共有に属しない場合には、敷地に関して、これを保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権限を有しない。
4 Aがその職務を行うため自己の過失なくして損害を受けたときは、Aは、委任の規定に従い、管理組合に対してその賠償を請求することができる。

解答
1

問5

法人でない管理組合の規約の保管及び閲覧に関する次の記述のうち、区分所有法及び民法の規定並びに判例によれば、正しいものはいくつあるか。

ア 規約は、管理者がいる場合には管理者が、管理者がいない場合には、現に建物を使用している区分所有者又はその代理人の中から、規約又は集会の決議によって保管する者を定めて保管しなければならない。
イ 規約を保管する者は、建物内の見やすい場所に保管場所を掲示し、利害関係人の閲覧請求に対して、正当な理由なしに、規約の閲覧を拒んではならない。
ウ 区分所有権を第三者に譲渡して移転登記も済ませた者は、利害関係を有する閲覧請求権者には該当しない。
エ 規約を電磁的記録で作成・保管している場合は、当該電磁的記録に記録された情報の内容を紙面又は出力装置の映像面に表示する方法により表示したものを閲覧させる。
1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

解答
4

問6

甲マンション管理組合法人の解散事由に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア 甲マンション建物の全部滅失
イ 分譲業者Aによる甲マンションの全区分所有権の買取り
ウ 甲マンション管理組合法人の破産手続開始決定
エ 集会における区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数決決議
1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

解答
2

問7

甲マンション101 号室の所有者Aが死亡し、遺産分割協議によって同室は長男Cの単独所有とされた。同室についてはAが遺言でAと同居していた妻Bのために配偶者居住権を設定しており、Aが死亡した後にも、Bは、Cの承諾のもとに、配偶者居住権に基づいて同室の居住を継続している。この場合に関する次の記述のうち、区分所有法及び民法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

1 Bは、会議の目的たる事項に利害関係を有していれば、甲マンションの集会に出席して意見を述べることができる。
2 甲マンションの集会で決議された規約のうち、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法に当たらない事項に関する定めについては、Bにはその効力は及ばない。
3 Cは、101 号室に係る固定資産税を、納付期限が迫っていたため自ら納付したが、これについてはBに対して求償することができる。
4 Bが建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為を行っていた場合には、甲マンションの管理組合は、集会の決議によってBの配偶者居住権を消滅させることができる。

解答
4

問8

マンションにおいて共同の利益に反する行為をした義務違反者に対する措置に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 共同の利益に反する行為の停止の請求、専有部分の使用の禁止の請求、区分所有権の競売の請求及び占有者に対する専有部分の引渡し請求は、いずれも訴えをもってしなければならない。
2 占有者が共同の利益に反する行為をした場合には、占有者に対して、専有部分の引渡しを請求することはできるが、その行為の停止を請求することはできない。
3 規約に定めがあれば、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会における決議を経ることなく、専有部分の使用の禁止の請求をすることができる。
4 区分所有権の競売の請求が認められた場合に、その判決に基づく競売の申立ては、その判決が確定した日から6月を経過したときは、することができない。

解答
4

問9

共用部分及び敷地の共有持分の割合が等しいA、B、C及びDの区分所有者からなるマンション(この問いにおいて「甲マンション」という。)が地震によって滅失した場合に関する次の記述のうち、区分所有法及び民法の規定によれば、正しいものの組合せはどれか。ただし、同地震は、被災マンション法に基づいて政令の指定を受けた大規模災害ではないものとする。

ア 甲マンションの全部が滅失した場合には、A、B、C及びDのいずれの者も、他の者に対し、甲マンションの敷地について、分割を請求することができる。
イ 甲マンションの滅失がその建物の価格の2分の1を超える部分に相当する部分の滅失である場合に、復旧に反対した区分所有者Aは、復旧に賛成した区分所有者の全員に対して、Aの建物及び敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができるが、復旧に賛成した区分所有者のいずれか一人に対して請求することもできる。
ウ 甲マンションの滅失がその建物の価格の2分の1以下に相当する部分の滅失である場合において、共用部分の復旧は常に集会の決議によるものとし、区分所有者単独での共用部分の復旧は認めないとする旨の規約を設定することはできない。
エ 甲マンションの滅失がその建物の価格の2分の1以下に相当する部分の滅失である場合において、区分所有者Bが自己の専有部分の復旧の工事に着手するまでに復旧の決議があったときは、Bは、単独で専有部分の復旧をすることはできない。
1 アとイ
2 イとウ
3 ウとエ
4 エとア

解答
1

問10

一筆の敷地上に、甲棟、乙棟及び丙棟があり、いずれの棟も専有部分のある建物である。また、敷地は区分所有者全員で共有している。この場合において、甲棟を取り壊し、かつ、従前の甲棟の所在地に新たに建物を建築すること(この問いにおいて「甲棟の建替え」という。)についての、団地管理組合の集会における建替え承認決議に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。ただし、甲棟の建替えは、他の棟の建替えに特別の影響を及ぼさないものとする。

1 団地管理組合の集会において建替え承認決議を行う場合には、団地管理組合の規約で別段の定めがある場合にも、規約で定められる議決権割合ではなく、敷地の持分の割合によって決議の成否が判定される。
2 甲棟の建替えを実施するためには、団地管理組合の集会において議決権の4分の3以上の多数による建替え承認決議を得なければならない。
3 団地管理組合の集会において建替え承認決議を行う場合には、集会を招集した者は、集会の会日より少なくとも1月前までに、団地内建物所有者に対し建替えに関する説明会を開催しなければならない。
4 甲棟の建替え決議が適法に成立したときには、甲棟の建替え決議において甲棟の区分所有者Aが建替えに反対をしていたとしても、その後の団地管理組合の集会における甲棟についての建替え承認決議においては、Aはこれに賛成する旨の議決権の行使をしたものとみなされる。

解答
3
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