問11
一団地内にＡ、Ｂ及びＣの三棟のマンションがある場合の区分所有法第65条の団地建物所有者の団体（この問いにおいて「団地管理組合」という。）における区分所有法第69条の建替え承認決議に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。
１ Ａマンションの建替え承認決議が成立するためには、団地管理組合の集会において、議決権の３／４以上の多数の賛成を得なければならない。
２ 建替え承認決議に係るＡマンションの建替えが、Ｂマンションの建替えに特別の影響を及ぼすべきときは、Ａマンションの建替えは、団地管理組合の建替え承認決議に係る集会において、Ｂマンションの区分所有者全員の議決権の３／４以上の議決権を有する区分所有者の賛成を得なければ行うことができない。
３ Ａマンションの集会において建替え決議に反対した区分所有者は、団地管理組合の集会における建替え承認決議においても、反対の議決権を行使することができる。
４ Ａマンション及びＣマンションの団地建物所有者は、それぞれのマンションの建替えを目的とする集会において、区分所有者及び議決権の各４／５以上の多数で、両マンションの建替えについて一括して建替え承認決議に付する旨の決議をすることができる。
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【問11】正解３
１【○】団地内のマンションの建替え承認決議が成立するには、団地管理組合の集会において議決権の４分の３以上の多数による承認の決議が必要である。
（区分所有法69条１項)
２【○】建替え承認決議に係る建替えが、当該特定建物以外の区分所有建物の建替えに特別の影響を及ぼすべきときは、団地管理組合の建替え承認決議に係る集会において当該他の建物の区分所有者全員の議決権の４分の３以上の議決権を有する区分所有者の賛成が必要となる。
（区分所有法69条５項１号)
３【×】建替えを行う建物の団地建物所有者は、建替え承認決議においては、いずれもこれに賛成する旨の議決権の行使をしたものとみなされるので、建替え承認決議において反対の議決権を行使することはできない。
（区分所有法69条３項)
４【○】建替えを行う建物が二以上あるときは、当該二以上の建物の団地建物所有者は、各特定建物の団地建物所有者の合意により、当該二以上の特定建物の建替えについて一括して建替え承認決議に付することができる。
（区分所有法69条７項)
問12
甲管理組合は、規約共用部分である101号室をＡに事務所として賃貸していたが、賃貸借期間が満了したので、Ａは原状回復のうえ明け渡し、甲は敷金を返還することとなった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。ただし、原状回復の範囲及び費用負担については、契約に当たって十分な説明が行われていたものとする。
１ 敷金については、明渡しの時点ではじめて返還請求権の有無や返還額が確定するので、甲の敷金の返還とＡの101号室の明渡しは、同時履行の関係には立たない。
２ 明渡し時点で、Ａの原状回復に不完全な部分があることが判明した場合、原状回復に要する費用は、損害として、Ａに返還すべき敷金から控除される。
３ 賃貸借契約終了時にＡに賃料不払の債務がある場合において、当該賃料不払債務を敷金から控除するときは、賃料請求債権を自働債権とし、敷金返還請求権を受働債権として、対当額にて相殺する旨の意思表示をしなければならない。
４ 賃貸借契約終了後、Ａが101号室を明け渡さず引き続き使用している場合、その間の賃料相当額は、明渡し義務不履行に基づく損害賠償又は不当利得として、敷金から控除される。
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【問12】正解３
１【○】敷金返還請求権は、明渡しの時点で発生するものであるから、敷金返還請求権と賃借物の引渡しは同時履行の関係には立たない（判例）。
２【○】敷金返還請求権は、明渡しまでの債務不履行による損害賠償請求などを控除して発生するものであるから、賃借人が原状回復の義務を果たしていない場合は、原状回復に要する費用を敷金から控除することができる。
３【×】敷金返還請求権は、明渡しまでの賃料不払いなどの債務不履行による損害賠償請求などを控除して発生するものであり、賃料請求債権を自働債権とし、敷金返還請求権を受働債権として、対当額にて相殺する旨の意思表示まで行う必要はない。
４【○】敷金返還請求権は、明渡しまでの債務不履行による損害賠償請求などを控除して発生するものであり、明け渡さず引き続き使用している場合には、その間の賃料相当額は、明渡し義務不履行に基づく損害賠償又は不当利得として、敷金から控除されることになる。
問13
マンション業者Ａが建設業者Ｂに請け負わせて、完成させたマンションの10階の１室（1001号室）をＣに売却した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
１ ＡがＣに売却する際、ベランダから山が見え、眺望がよいと説明していたにもかかわらず、３年後に別のマンション業者Ｄが近くに高層マンションを建設し、1001号室からは、山が見えなくなった。ＡのＣへの売却時にはＤの建築計画が存在しなかった場合でも、説明と異なり眺望が守れなかったことを理由に、Aは、Ｃに対して債務不履行責任を負う。
２ Ａは、売却前に、台所の自動式防火扉が設置され安全性が優れていると説明していたにもかかわらず、その扉のスイッチを切ったままにそのことを告げずに1001号室をＣに引き渡した。また、スイッチもわかりにくい場所にあったので、Ｃはスイッチが切られていることを知らなかった。その後、Ｃの過失により台所から失火し、自動式防火扉が作動しなかったため、逃げ遅れたＣは、大やけどを負った。この場合、Ａは、Ｃに対して、スイッチの入れ方等を説明しなかったことを理由に、債務不履行責任を負う。
３ Ａは、Ｂに対し、天井及び床に防音性の高い施工を指示したが、Ｂは、その指示に反し、防音性の低い工事を行った。Ａから、購入前に防音性が優れていると説明を受けていたＣは、防音性が説明通りに確保されていないことを理由に、Ｂに対して補修工事を求めることはできるが、Ａに対して損害賠償の請求はできない。
４ Ａは、売却に当たって、Ｃに耐震強度は十分確保されていると説明していたが、後日、Ｂが設計を依頼した一級建築士Ｅの法令義務に違反する設計により、耐震強度が著しく不足することが分かった。この場合、Ｃは、売主たるＡに対しては損害賠償を請求することができるが、Ｅに対しては不法行為に基づく損害賠償の請求はできない。
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【問13】正解２
１【×】ＡがＣに対して売却する際には、Ｄの建築計画が存在しなかったわけであるから、Ａは調査義務を果たしているといえるので、Ｃに対して債務不履行責任を負う必要はない。
（民法415条)
２【○】Ａは、売却前に、台所の自動式防火扉の説明をしていたにもかかわらず、その扉のスイッチを切ったままにそのことを告げずに引き渡している以上、防火扉についての説明義務を果たしているとはいえず、債務不履行責任を負う。
（民法415条)
３【×】Ａは、天井及び床に防音性の高い施工を指示しているにもかかわらず、防音性の低い工事しか行われていないので、ＡはＢに対して債務不履行に基づく損害賠償責任を行うこともできるし、瑕疵担保責任の追及として損害賠償責任を行うこともできる。
（民法415条、570条)
４【×】当該マンションは、耐震強度が十分確保されていないので、目的物に隠れた瑕疵があり、ＣはＡに対して瑕疵修補請求の追及として損害賠償を請求することができる。ただ、Ｅは故意又は過失によりＣに対して損害を与えているので、ＥもＣに対して不法行為に基づく損害賠償の責任を負う。
（民法709条)
問14
甲管理組合は、工務店Ａに対して、マンションの敷地にある別棟の集会所の建替え工事を発注し、工事完了後、Ａから当該集会所の引渡しを受けた。この場合における工事の瑕疵に関わる修補の請求又は損害賠償の請求に係る次の記述について、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ 甲がＡに対して瑕疵の修補に代えて、損害賠償の請求を行ったが、Ａが損害賠償義務を履行しない場合、甲は、相当の期間を定めなくても瑕疵の修補を請求することができる。
２ 甲がＡに対して相当の期間を定めて瑕疵の修補の請求を行うとともに、損害の賠償を請求したが、Ａが瑕疵の修補義務も損害の賠償義務も履行しない場合、契約の目的を達することができないとして、甲は、契約を解除することができる。
３ 瑕疵の修補に過分の費用を要する場合には、瑕疵の重要性にかかわらず、甲は、Ａに対して損害賠償を請求することができるが、瑕疵の修補を請求することはできない。
４ 甲がＡに対して相当の期間を定めて修補を請求した場合において、Ａが期間内に修補をしないときは、甲は、瑕疵の修補に代わる損害賠償の請求をすることができる。
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【問14】正解４
１【×】本肢の場合、甲は、損害賠償義務を履行しないＡに対して瑕疵修補請求をすることができるが、この瑕疵修補請求は、「相当の期間を定めて」請求しなければならない。
（民法634条１項)
２【×】仕事の目的物に瑕疵があり、そのために契約をした目的を達することができないときであっても、建物その他の土地の工作物については、注文者は、契約の解除をすることができない。
（民法635条)
３【×】瑕疵修補請求は、瑕疵が「重要でない」場合において、その修補に過分の費用を要するときは、請求することができないので、問題文の「瑕疵の重要性にかかわらず」という部分が間違っている。
（民法634条１項)
４【○】注文者は、瑕疵の修補に代えて、又はその修補とともに、損害賠償の請求をすることができるので、Ａが期間内に修補をしないときは、それに代わる損害賠償請求をすることができる。
（民法634条２項)
問15
甲マンション管理組合（管理者Ａ）が、敷地内の樹木の伐採及び剪定（せんてい）について、造園業者Ｂと請負契約をした場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
１ ＡＢ間において、報酬支払を「業務着手の日の７日前までに３割の前払金、業務完了後７日以内に残りの金額」と約した場合、業務着手の７日前までにＡがＢに３割の前払金を支払わなかったときは、Ｂは直ちにＡとの契約を解除することができる。
２ Ｂが当該業務に着手し、剪定（せんてい）作業等が終了した時点で、甲の内部で伐採木の選定をめぐり紛糾したため、やむを得ず伐採を中止することとした場合、ＡはＢの損害を賠償して、契約を解除することができる。
３ 業務のおおよそ半分を終えた時点で、Ｂの責めに帰すべき事由により請負契約が終了した場合において、Ｂが債務不履行責任を負うときは、Ａは、Ｂに対して残った業務を実施するために要する費用の全額について、損害賠償を請求することができる。
４ 業務完了後、業務内容に瑕疵があり、ＡがＢに対して損害賠償の請求をする場合において、Ａの損害賠償請求権とＢの報酬残金請求権とは、相殺することができない。
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【問15】正解２
１【×】請負契約においては、報酬は基本的に後払いであるが（民法633条）、本肢のような特約も有効である。そして、前払金を支払わないというのは、履行遅滞であるから、「相当の期間を定めてその履行の催告」をした後でなければ、契約の解除をすることができない。
（民法541条)
２【○】請負人が仕事を完成しない間は、注文者は、いつでも損害を賠償して契約の解除をすることができる。これは、請負人の債務不履行がなくても認められるものであり、本肢のような事情があっても、Ａは請負契約を解除することができる。
（民法641条)
３【×】請負契約においては、報酬は後払いであるから（民法633条）、管理組合は業務が完了していない本肢においては、報酬はまだ支払っていないはずであるから、管理組合は、「Ｂの残りの業務を実施するために要する費用の全額」が損害賠償の範囲だとは限らない。
（民法416条)
４【×】業務完了後に、業務内容の瑕疵を理由に損害賠償を請求するのは、担保責任の追及ということになるが、この担保責任の追及としての損害賠償請求権と報酬の残金請求権について、特に相殺を禁止するような規定はないので、同じ金銭債務同士であるから相殺することができる。
（民法634条)
問16
甲管理組合が看板製作業者Ａに対して、マンションの屋上に設置されている甲所有の看板を撤去し新しい看板に取り替える請負工事を発注したところ、工事中にＡの従業員の過失により落下事故が発生した。この件に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。ただし、甲において、注文又は指図について過失はなかったものとする。
１ 落下した看板によって、通行人を負傷させ、Ａが使用者責任に基づき被害者への損害を賠償した場合、Ａは、注文者である甲に対して求償することはできない。
２ 落下した看板によって、隣家に損傷を与えた場合、甲は看板の所有者として隣家の所有者に対して責任を負う。
３ マンションの居住者が、カラーコーン等で仕切られた工事区域に無断で立ち入り、落下した看板により負傷した場合、当該マンションの居住者は、Ａに対して不法行為に基づく損害賠償を請求することはできない。
４ 落下した看板によってマンションの屋上に損傷を与えた場合、甲は、屋上に損傷を受けた時から起算して、１年以内でなければ、損害賠償の請求はできない。
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【問16】正解１
１【○】注文者は、請負人がその仕事について第三者に加えた損害を賠償する責任を負わない。したがって、Ａが甲に対して求償することはできない。
（民法716条)
２【×】注文者は、請負人がその仕事について第三者に加えた損害を賠償する責任を負わない。本問は、請負工事に関して生じた事故であり、あくまで請負人が損害賠償の責任を負う。
（民法716条)
３【×】本問は、あくまでＡの従業員の過失による落下事故であるから、マンションの居住者はＡに対して不法行為に基づく損害賠償を請求することができ、居住者の無断立ち入りの点は、過失相殺の問題となるだけである。
（民法722条２項)
４【×】甲は、マンションの屋上の損傷に対して不法行為に基づく損害賠償請求をすることができるが、不法行為に基づく損害賠償請求は、被害者が損害及び加害者を知った時から「３年間」行使しないとき、又は不法行為の時から20年を経過したときは、時効によって消滅する。１年ではない。
（民法724条)
問17
マンション（管理組合甲）のＡ所有の301号室をＢが賃借し居住している場合に関する次の記述のうち、民法及び区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ Ｂが、ベランダから誤って物干し竿を落下させ、荷物を配送中の宅配業者の従業員に怪我をさせた場合、Ｂ及び甲は、怪我をした宅配業者の従業員に対して損害賠償責任を負う。
２ 301号室のベランダの外壁タイルが経年劣化によりはがれ落ちて、通行人が怪我をした場合、マンションの区分所有者全員が怪我をした通行人に対して損害賠償責任を負い、Ｂが責任を負うことはない。
３ Ｂが、Ｂの洗濯機の排水ホースの締付けが不十分で外れたことに気がつかず洗濯し、床に水をあふれさせ、階下の201号室の区分所有者に損害を与えた場合、Ａのみが、201号室の区分所有者に対して損害賠償責任を負う。
４ 401号室の居住者が洗面所の水をあふれさせ、階下の301号室の天井の仕上げ部分及びＢの家財に損害を与えた場合、401号室の居住者は、甲及びＢに対して損害賠償責任を負うが、Ａに対しては負わない。
- 解答
- 平成22年度マンション管理士試験・解答／解説
【問17】正解２
１【×】ベランダから物干し竿を落下させたのは、Ｂの過失であるから、Ｂは損害賠償責任を負うが、甲管理組合が損害賠償責任を負うことはない。
（民法709条)
２【○】ベランダの外壁タイルは共用部分の瑕疵であるから、基本的には区分所有者全員が責任を負うことになる。
（区分所有法９条)
３【×】201号室への水漏れは、Ｂの洗濯機の排水ホースの締付けが不十分であるという過失によって生じたものであるから、「Ｂのみ」が201号室の区分所有者に対して損害賠償責任を負う。
（民法709条)
４【×】本問は、401号室の居住者の過失による不法行為について、誰が損害を負うかであるが、マンションの躯体部分にも損害が出ているのならば、甲管理組合に損害があるし、301号室の天井仕上げ部分について損害が出ているので、Ａに損害があり、またＢの家財にも損害があるので、Ｂも損害を受けている。したがって、401号室の居住者は、Ａに対しても損害賠償責任を負う。
（民法709条)
問18
マンションの登記に関する次の記述のうち、不動産登記法及び区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。ただし、規約に別段の定めはないものとする。
１ マンション分譲業者を表題部所有者とする表題登記がされた後、敷地権付き区分建物の一つを購入した者が、直接自己名義で所有権の保存の登記を申請した場合、登記記録には登記原因及びその日付も登記される。
２ 敷地権付き区分建物について売買を原因とする所有権の移転の登記をする場合、同時に、敷地権の移転の登記をしなければならない。
３ 共用部分である旨の登記を申請する場合において、当該共用部分である建物に所有権以外の権利に関する登記があるときは、当該権利の登記名義人の承諾を得なければならない。
４ マンションの近傍にある駐車場を規約により敷地とした場合、規約により敷地となった日から１月以内に建物の表題部の変更登記を申請しなければならない。
- 解答
- 平成22年度マンション管理士試験・解答／解説
【問18】正解２
１【○】区分建物にあっては、表題部所有者から所有権を取得した者も、前項の登記を申請することができる。そして、一般的に所有権の保存の登記においては、登記原因及びその日付を登記することを要しないが、敷地権付き区分建物について、その購入者が所有権の保存の登記をする場合は、登記原因及びその日付も登記される。
（不動産登記法76条１項)
２【×】敷地権付き区分建物についての所有権に係る権利に関する登記は、敷地権である旨の登記をした土地の敷地権についてされた登記としての効力を有する。したがって、敷地権について別途登記されることはない。
（不動産登記法73条１項)
３【○】共用部分である旨の登記は、当該共用部分である建物に所有権等の登記以外の権利に関する登記があるときは、当該権利に関する登記に係る権利の登記名義人の承諾があるときでなければ、申請することができない。
（不動産登記法58条３項)
４【○】規約敷地が生じた場合は、建物の表題部にも記載されるが、建物の表題部に関する登記事項について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、当該変更があった日から１月以内に、当該登記事項に関する変更の登記を申請しなければならない。
（不動産登記法51条１項)
問19
マンション建替組合（この問いにおいて「建替組合」という。）が施行するマンション建替事業に関する次の記述のうち、マンションの建替えの円滑化等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。
１ 建替組合は、区分所有法第63条第４項に規定する建替えに参加しない旨を回答した区分所有者に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求しようとするときは、あらかじめ都道府県知事の承諾を得なければならない。
２ 建替組合が権利変換計画の認可を申請するため、施行マンションについて権利を有する者の同意を得るに当たり、借家権を有する者については、当該住宅の区分所有者から同意を得ていれば、借家権を有する者の同意まで得る必要はない。
３ 建替組合は、権利変換計画の認可を受けたときは、遅滞なく、登記所に、施行マンションの区分所有権及び敷地利用権について、権利変換手続開始の登記を申請しなければならない。
４ 施行マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者は、建替組合に対し、権利の変換を希望せず、自己の有する区分所有権又は敷地利用権に代えて金銭の給付を希望する旨を申し出ることができる。
- 解答
- 平成22年度マンション管理士試験・解答／解説
【問19】正解４
１【×】組合は、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができるが、この際に都道府県知事等の承諾を受けなければならない旨の規定はない。
（建替え円滑化法15条)
２【×】施行者は、権利変換計画の認可を申請しようとするときは、権利変換計画について施行マンションについて権利を有する者の同意を得なければならないので、借家権を有する者の同意も必要である。
（建替え円滑化法57条２項)
３【×】施行者は、「設立の認可」の公告があったときは、遅滞なく、登記所に、施行マンションの区分所有権及び敷地利用権等について、権利変換手続開始の登記を申請しなければならない。「権利変換計画」の認可の公告ではない。
（建替え円滑化法55条１項)
４【○】設立の認可の公告又は個人施行者の施行の認可の公告があったときは、施行マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者は、施行者に対し、権利の変換を希望せず、自己の有する区分所有権又は敷地利用権に代えて金銭の給付を希望する旨を申し出ることができる。
（建替え円滑化法56条１項)
問20
建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
１ 高さ20ⅿを超える建築物には、周囲の状況によって安全上支障がない場合を除き、有効な避雷設備を設けなければならない。
２ 高さ70㎝を超える階段の部分には手すりを設けなければならず、手すりが設けられていない側には、側壁又はこれに代わるものを設けなければならない。
３ 共同住宅の地上階における居室には、採光のための窓その他の開口部を設け、その採光に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して１／７以上としなければならない。
４ 各階の床面積がそれぞれ150㎡の５階建ての共同住宅の１階部分の用途をカフェーに変更しようとするときは、建築主事又は指定確認検査機関による確認を受けなければならない。
- 解答
- 平成22年度マンション管理士試験・解答／解説
【問20】正解２
１【○】高さ20メートルをこえる建築物には、有効に避雷設備を設けなければならない。ただし、周囲の状況によって安全上支障がない場合においては、この限りでない。
（建築基準法33条)
２【×】階段には、手すりを設けなければならず、手すりが設けられていない側には、側壁又はこれに代わるものを設けなければならないが、これは高さ「１メートル」以下の階段の部分には、適用されない。70cmではない。
（建築基準法施行令25条４項)
３【○】地階を除く、住宅その他これらに類する建築物で政令で定めるものの居室には、採光のための窓その他の開口部を設け、その採光に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して、住宅にあっては７分の１以上としなければならない。
（建築基準法28条１項)
４【○】共同住宅は特殊建築物であり、特殊建築物においては、100㎡を超える床面積の部分の用途変更を行う場合には建築主事又は指定確認検査機関による確認が必要となる。
（建築基準法87条１項)